經(jīng)歷了金融危機，才算是完整地經(jīng)歷了一個工業(yè)社會的周期和經(jīng)歷了完整的經(jīng)濟周期，這是成長必須付出的代價。

　　2009年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)顯然出乎大多數(shù)人的預料，回升的成交量讓大多數(shù)人看不懂，而在成交量回升之后，多數(shù)人會主觀地認為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了反彈的跡象。

　　但事實是否真的如此？抑或說市場本身還有其他的情況？就此《觀點》采訪了廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生。

廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生

　　以下是《觀點》對曹志偉先生的采訪：

　　《觀點》：春節(jié)之后，市場反應(yīng)好像是成交量開始上升了，類似于逢源這樣的項目銷售不錯。我們想了解的情況是，為什么開春以后市場的反應(yīng)和年前大家預料的不一樣？現(xiàn)在進入市場的主要是哪些人？

　　曹志偉：從市場上看，樓市跟股市一樣，都有牛市和熊市之分，在不同的市場環(huán)境下，開發(fā)商和購房者都會有不同的心態(tài)。對于開發(fā)商來說，是“牛市賣概念，熊市賣產(chǎn)品”，對于購房者來說，則是“牛市買資產(chǎn)，熊市買居住”。

　　從產(chǎn)品上看，銷售情況比較好的樓盤大部分是長期從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，比較專業(yè)的公司所開發(fā)的項目。這些樓盤所在的都是老城區(qū)、市中心這些生活配套成熟、交通方便的區(qū)域，而且樓盤的綜合素質(zhì)比較好，樓盤基本處于封頂后的工程進度。

　　從購房群體上看，現(xiàn)階段購房的都是受金融危機影響較少的群體。以逢源為例，已購房的客戶中，公務(wù)員和事業(yè)單位員工占比51%，國企員工占比17%，其余的是企業(yè)主26%。這三類人普遍有較高的文化水平，有一定的閱歷，收入穩(wěn)定，有積蓄，投資理智，且絕大部分是為了改善居住環(huán)境而二次甚至是三次置業(yè)。他們從兩三年前就想買房，但07年房價上漲的速度太快而未能入市。隨后08年房價下跌了，他們理智地觀望，經(jīng)過08年一年的價量齊跌，至09年初，他們發(fā)現(xiàn)躍幅收窄且市中心房價仍堅挺，供貨量少于或等于需求量。這批理性的觀望者明白這個價格已經(jīng)是合理的，在他們能承受的范圍內(nèi)，且也在兩年前預算范圍內(nèi)，因而果斷出手。

　　《觀點》：在很多時候我們的理解是，年后并不是好的銷售季節(jié)，為什么會在年后出現(xiàn)成交量回升的情況？

　　曹志偉：春節(jié)后，樓盤銷量好的都是有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)的項目。因為對于開發(fā)商來說，經(jīng)驗很重要。可能很多開發(fā)商覺得，春節(jié)這些傳統(tǒng)的節(jié)日不是銷售的黃金周，所以大部分會選擇休假。但實際上不是這樣，主要是看開發(fā)商對樓盤所在區(qū)域及目標客戶群的了解有多少。如果是經(jīng)歷過一個完整升跌周期考驗的開發(fā)商，會知道什么時候應(yīng)該開盤，什么時候應(yīng)該推貨，什么樣的定位才能提高銷售率等等。

　　以逢源為例，地處荔灣區(qū)，在這些老城區(qū)里住的都是老廣州人，春節(jié)期間的活動就是串門，所以在這些區(qū)域里，春節(jié)開市銷售，一定會有所收獲。我們選擇年初二啟市，最終從春節(jié)起計22天內(nèi)，銷售的套數(shù)比一月份增長了64%，日均成交額增加了161%。當然，若是樓盤在郊區(qū)，則不能一概而論，除非是較成熟的大盤。所以說，開發(fā)商要針對樓盤所在的區(qū)域市場作出科學分析，并安排相應(yīng)的銷售策略和開發(fā)周期。

　　《觀點》：一種理解是，現(xiàn)在年后成交量的回升主要是市場信心的回升，對宏觀經(jīng)濟的預期好了，所以開始買房了，于是房價有回升的可能。

　　曹志偉：并不完全如此理解，畢竟每個人的信心都不是同時失去或重獲的。從現(xiàn)在的情況來看，首批入市的人對樓市是有信心的，這一批人可以說都是精明的人士，他們的入市策略也許有別于一般人群。

　　當然，不能因為這批公務(wù)員、事業(yè)單位和壟斷企業(yè)的人入市了就認為市場行情開始上漲了。只能說，房價在07年開始上漲，在08年回落，這是一個峰值很高的拋物線，高峰值的拋物線之后則意味著市場會震蕩調(diào)整。所謂震蕩，指的是現(xiàn)在大家都在不斷試探市場可承受的價格。當價格漲到一定幅度時，市場承受不了，就跌下，跌到一定幅度，市場承接了，價格又上漲了，進入周而復始的試探與調(diào)整的箱型整理階段。這之間其實就是開發(fā)商與購房者在市場不斷尋求對策的過程。這種市場狀態(tài)，個人理解起碼會持續(xù)2~3年，最起碼在09年不可能出現(xiàn)一個明顯的“V”型或“U”型回漲過程，只會不斷的震蕩整理，但樓盤因素質(zhì)不一而分化，有的降價賣得出去，有些降價也沒人要，也有些受到追捧而升價。

　　《觀點》：震蕩之后的情況會是怎么樣的，向上？還是向下？

　　曹志偉：走出這個震蕩期，向上還是向下，要看供求關(guān)系。“供”就是開發(fā)商的供應(yīng)量。這就視乎國家的土地供應(yīng)量和企業(yè)土地存量，還有銀行的資金是否有放出?，F(xiàn)階段，開發(fā)商如果拿到了貸款，會立即動工，因為手中有地是有壓力的。做房地產(chǎn)要賺錢最關(guān)鍵的是資金周轉(zhuǎn)要快，而不僅僅是提高房價。

　　“求”則是市場上的需求。經(jīng)濟如果復蘇了，市場上的消費需求自然也多了。經(jīng)濟如果蕭條了，需求自然是有限的。

　　在這樣的供求關(guān)系下，如果土地供應(yīng)充足了，而經(jīng)濟環(huán)境不好，意味著需求不足，市場要向下再找一個支撐點，這樣肯定是向下的。如果經(jīng)濟環(huán)境好了，而土地供應(yīng)量不足而造成市場可售房屋數(shù)量少，那么上升則是一定的。

　　我們看市場的走勢不僅要看市場的存量，還要看存量是否有增長。存量如果沒有增長，意味著市場的供求關(guān)系可能會出現(xiàn)緊張。

　　對于存量的統(tǒng)計，個人認為，合理的計算方式應(yīng)該是拿同一時期成交量與新批準上市的貨量作對比，即以新增供應(yīng)地的房屋供應(yīng)量與去年的成交量對比，預測后市還可用新增土地的房屋可開發(fā)供應(yīng)量與去年成交量對比。

　　個人認為，在這樣的數(shù)據(jù)面前，經(jīng)過一段時間的震蕩之后房價是要回升的。因為等到經(jīng)濟轉(zhuǎn)好的時候，可能就會遇到土地有效供應(yīng)量不足的問題，也就是說未來市場的房屋可供應(yīng)量會和經(jīng)濟復蘇之后的需求產(chǎn)生不平衡。當下的問題是，現(xiàn)階段可能供大于求，而當經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的時候可能出現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　《觀點》：為什么地價掉下來了，土地供應(yīng)量反而減少了？

　　曹志偉：無可否認，地價是在下降，但土地供應(yīng)量減少的原因是沒有適合的土地供應(yīng)。前兩年市中心城區(qū)推出的23塊地之中，至今只有30%地塊動工了，而這之中能推出市場的只有1~2塊。從總體上講，即使23塊地均已開發(fā)，合計只有幾十萬平方的供應(yīng)量，也只夠半年的銷售量。在這種情況下，市中心區(qū)域，尤其是新越秀、老荔灣推售的樓盤就更受追捧，尤其下半年將出現(xiàn)缺貨而漲價的現(xiàn)象。

　　有時候市場有沒有成交量，并不是因為沒有人購房，而是因為沒有合適的房屋可以供應(yīng)。如果沒有供應(yīng)自然談不上成交量。

　　《觀點》：但是我們發(fā)現(xiàn)珠江新城的房子在2008年的價格在往下調(diào)，為什么？

　　曹志偉：珠江新城樓盤的價格往下調(diào)其實很容易理解，因為該區(qū)樓盤3萬元左右的定價完全脫離了應(yīng)有的價值。

　　政府在珠江新城拍賣的幾塊高價地，把該區(qū)地價拉升了一倍，令市場上對該區(qū)樓盤的升值潛力看好，預期很大。但現(xiàn)在政府把員村和珠江新城合并了，購房者也理智的考慮珠江新城與員村房價的差距了。當然，也有某些開發(fā)商高價拍下地塊，是為了要上市，要把資產(chǎn)估值做大。

　　《觀點》：那我們現(xiàn)在來看，一些投資性的客戶進入市場的多不多？抑或說大筆的資金這個時候希望進入市場抄底？這可不可能是成交量回暖的因素？

　　曹志偉：有投資客，但不多，大部分購房是自住的，而且是改善型自住。

　　至于說是否有大筆資金入市希望抄底，個人認為可能性不大。因為房產(chǎn)是不動產(chǎn)，如果有基金希望托市的話，那么他必須考慮不動產(chǎn)的流動性較差這個現(xiàn)實問題，資金不能隨意抽走，很可能會被套。資金實際上瞄準的是房地產(chǎn)公司的股權(quán)。舉例來說，2004年基金公司開始說地產(chǎn)泡沫，但那個時候正是他們大舉在市場上間接收購股權(quán)的時候。至2007年泡沫真的出現(xiàn)了，基金公司反而是唱好，希望房企上市。到了2008年，他們唱空，因為房企的資產(chǎn)若貶值了，開發(fā)商只有把房產(chǎn)抵押給基金公司。在這個時候，基金公司會繼續(xù)做空，因為房子越貶值，他們通過債務(wù)套住的房產(chǎn)就越多，房子越貶值，將來經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，房價上漲后的收益就越大。

　　現(xiàn)在個人認為，應(yīng)該在局部有一些外資在入市。

　　《觀點》：房地產(chǎn)貶值到底是好是壞？您怎么看？

　　曹志偉：房地產(chǎn)貶值是國家的悲劇。地是押給銀行的，房子也是押給銀行的，銷售回籠的資金還不夠還給銀行的話，房企老總可以辭職，房企可以倒閉，最終受損的，是中國銀行業(yè)，老百姓的資產(chǎn)也一夜之間成了負資產(chǎn)，影響社會的穩(wěn)定，這是一種變相的掠奪。

　　中國商業(yè)銀行最大的資產(chǎn)是固定資產(chǎn)，包括房產(chǎn)和工廠抵押。若貶值之后風險自然就提高。其實，房子貶值和人民幣貶值沒有什么區(qū)別。

　　但是否房價上漲就好呢？房價上漲對開發(fā)商沒有絲毫的好處，因為地價也會漲得離譜，建房的成本就高了，房價自然高了，買的人就少了，銷量就下降了，賺的利潤并沒有增加。

　　2005年到2007年廣州的房價漲了60%至70%，但地價漲了多少呢？市區(qū)地價漲了2~3倍，郊區(qū)的地價漲3~5倍。

　　《觀點》：應(yīng)不應(yīng)該救市？

　　曹志偉：應(yīng)該救市，但是不是救某一家企業(yè)，而是要有準則。我很贊同汪書記(廣東省委書記汪洋)所說，“不救落后的生產(chǎn)力”，房地產(chǎn)行業(yè)也不應(yīng)救落后的開發(fā)商，該救的是實業(yè)，是實實在在建設(shè)房屋的房產(chǎn)業(yè)，而不是本土炒買地皮的地產(chǎn)業(yè)。

　　之前說過，中國各大銀行的大資產(chǎn)是固定資產(chǎn)，包括房產(chǎn)，這些資產(chǎn)貶值之后風險就提高。所以一定要救市。但個人并不贊成要收購房子做廉租房，因為無法確定應(yīng)該收購哪個樓盤才是公平。同時，本人一直反對建限價房、經(jīng)濟適用房，因為分配制度尚缺透明、公平的一面，何況共產(chǎn)主義要實現(xiàn)的是“人人有房住，而不是人人有房屋資產(chǎn)”。“人人有房住”是人的基本需求，“人人有房屋資產(chǎn)”是人生的追求。政府要做的是保障人的基本需求。若要建，個人認為首先應(yīng)建大學生的廉租房，一開始是免費提供給大學生居住，工作一年后再補交租金。

　　我贊同購房抵個稅而不是退稅，這樣的話貧富才能夠趨于平衡。

　　08年的金融危機對于中國是殘酷的，但我們經(jīng)歷了金融危機，才算是完整地經(jīng)歷了一個工業(yè)社會的周期，經(jīng)歷了完整的經(jīng)濟周期，這是成長必須付出的代價。