外資地產(chǎn)基金再次上演“分手”事件，雅居樂的海南清水灣項目再成焦點：一旦摩根士丹利前中國地產(chǎn)部要求全額退款，雅居樂的負(fù)債率將達(dá)到189%。

　　　繼美國基金AetosCapital終止收購雅居樂惠州白鷺湖項目25%股權(quán)，并要求退還訂金人民幣12億元之后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)再遇外資地產(chǎn)基金“分手”事件，AetosCapitalAsia(ACA)近日再次宣布退出與合景泰富(01813，HK)合作的成都項目。前幾年削尖了腦袋要分一杯羹的外資地產(chǎn)基金，開始撤回在中國房地產(chǎn)的投資，這無疑使內(nèi)地房地產(chǎn)商資金鏈雪上加霜。

　　Aetos和合景泰富分手的理由是，其與合景泰富的成都合作項目和商務(wù)部出臺的限外令沖突。

　　2008年6月18日，商務(wù)部頒布通知，外商對房地產(chǎn)企業(yè)的投資(包括增資)僅限于已獲政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單一房地產(chǎn)發(fā)展項目。而Aetos與合景泰富的合作項目包括三幅地皮上的三個項目。

　　根據(jù)二者的協(xié)議，合景泰富須在今年6月24日前向?qū)Ψ酵嘶睾瞎?.013億美元的款項和附帶利息。

　　神秘的Aetos：摩根士丹利前高管創(chuàng)辦

　　據(jù)報道，Aetos成立于1999年，是一家總部位于美國的私人股權(quán)投資公司，其創(chuàng)始人是James.Allwin，他曾是摩根士丹利投資管理的負(fù)責(zé)人，07年6月曾傳出和中國人壽資產(chǎn)管理公司簽訂合作協(xié)議的消息，而后者宣稱將在內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。但此次合作一直沒有下文。

　　據(jù)了解，AetosCapital其董事總經(jīng)理謝昭平負(fù)責(zé)旗下一個規(guī)模高達(dá)22億美元、專注于中國樓市的房地產(chǎn)對沖基金，該基金年期8年，遠(yuǎn)較一般對沖基金為長。07年8月，連鎖酒店速8中國宣布AetosCapital.LP向其投資五千萬美金。

　　Aetos和一般外資地產(chǎn)基金沒有太大區(qū)別，唯一吸引注意的是，其創(chuàng)辦人和中國區(qū)負(fù)責(zé)人都曾長期在摩根士丹利擔(dān)任要職。巧合的是，傳出行賄傳言的雅居樂海南清水灣項目也是摩根士丹利旗下的外資地產(chǎn)基金所投資的。

　　據(jù)了解，其中國區(qū)負(fù)責(zé)人謝昭平(KennyTse)之前同樣在摩根士丹利位居董事總經(jīng)理，其2000年就開始在其他國際投行很少關(guān)注內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域的時候就開始研究內(nèi)地樓市，最終成為當(dāng)時較為知名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師之一。

　　“第一，我們會收購一些收租的商業(yè)物業(yè)，包括寫字樓、商場等，會全部買下來；第二，我們會選擇跟一些品牌好的發(fā)展商合作開發(fā)，主要是住宅和商場；第三，我們也有一些私募項目，會給一些地產(chǎn)公司提供私募基金，比如在它們上市之前，我們會以私募基金的形式給這些公司提供資金，換取10%左右的股權(quán)，然后在一兩年后帶它們?nèi)ド鲜?，在IPO的過程中實現(xiàn)增值。”Aetos中國區(qū)負(fù)責(zé)人謝昭平接受某內(nèi)地媒體采訪時表示，其在中國的業(yè)務(wù)主要包括三個方面。

　　對沖基金在過去幾年一直占據(jù)了資本市場最顯赫的地位，但目前這場橫掃全球的金融危機(jī)將讓它們不情愿地退出歷史舞臺。對沖基金先后在衍生產(chǎn)品、石油商品、套利交易等多個領(lǐng)域皆遭受沉重?fù)p失，而馬多夫欺詐事件又使行業(yè)信譽(yù)遭受重創(chuàng)。銀行突然的信貸收縮，令猝不及防的對沖基金潰不成軍，對沖基金行業(yè)面臨著60年來從未有過的生死危機(jī)。

　　花旗集團(tuán)新興市場首席分析師Carsten.Stendevad日前表示，一些類型的對沖基金已經(jīng)嚴(yán)重減值，如杠桿密集型固定收益策略基金、可轉(zhuǎn)債套利基金以及對流動性收緊和贖回敞口最大的小型對沖基金，它們極有可能面臨清盤風(fēng)險。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這樣的背景之下，外資地產(chǎn)基金退出在其中國房地產(chǎn)的投資填補(bǔ)外圍窟窿的事件或許將接踵而至。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)報告稱，隨著全球金融危機(jī)愈演愈烈，外國資金紛紛撤離中國市場，無疑使房地產(chǎn)商雪上加霜。標(biāo)準(zhǔn)普爾還表示，中新地產(chǎn)集團(tuán)和瑞安房地產(chǎn)在跨國合作伙伴方面的風(fēng)險較大。

　　雅居樂資金危局：負(fù)債率或超過180%

　　之前，雅居樂被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是華南五虎中，資金壓力較小，而且負(fù)債率較低。

　　但前不久摩根大通發(fā)表研究報告稱，雖然預(yù)期摩根士丹利取消和雅居樂清水灣交易的機(jī)會較低，但是雅居樂海南清水灣項目交易的透明度低，條款并無公開，要投資者相信，雅居樂并沒有卷入事件需時間證實，摩根大通強(qiáng)調(diào)，在最壞的情況下，如果摩根士丹利前中國地產(chǎn)部要求全額退款，雅居樂的09年度負(fù)債比率可能升至高達(dá)189%。摩根大通也因此將雅居樂的評級從“中性”降至“減持”。

　　事實上，摩根士丹利在雅居樂清水灣項目的投資疑點重重。雅居樂拿下這一大項目，總共才花了24億元左右，折算成面地價僅為250元/平方米。而雅居樂向后者出售清水灣項目30%的股權(quán)，售價即達(dá)到現(xiàn)金52.83億元人民幣。短短一年多的時間，收購溢價就如此之高，似乎并不是精明的外資投行大鱷們的一貫風(fēng)格。正常來說，機(jī)構(gòu)投資一般會分期按照條款注入資金，以降低投資風(fēng)險。讓人不解的是，作為一項大型投資，且回報周期長達(dá)10年，大摩卻在一年之內(nèi)將巨額投資款全部交齊。而且條款中還約定了三年的股權(quán)鎖定期，即要到2011年7月，大摩才可轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)。

　　溢價之高，回報周期之長，條款之嚴(yán)苛，皆使得雅居樂和摩根士丹利的合作有如一團(tuán)迷霧。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，行賄傳言也許只不過是摩根士丹利想退出清水灣項目為自己的外圍資金壓力解困故意放出煙幕彈，該業(yè)內(nèi)人士稱，摩根士丹利可能已經(jīng)想退出該項目的巨額投資，但是又缺乏理由，而剛好主管這一項目投資的彼得森在公司內(nèi)部斗爭中被揭發(fā)出涉及行賄，于是被摩根士丹利拿出來作為退出該項目投資的籌碼。

　　據(jù)了解，雅居樂現(xiàn)有4億美元息率9%的高息債券、2億美元銀團(tuán)貸款及60億元內(nèi)地銀行借貸，當(dāng)中有11.3億將于今年到期。

　　而根據(jù)接近雅居樂的相關(guān)人士透露，Aetos要求終止投資雅居樂惠州項目的理由是Aetos事先提出的六項入股條件雅居樂沒有完全滿足。

　　因此，有分析人士認(rèn)為，一旦摩根士丹利前中國地產(chǎn)部要求全額退還清水灣項目52.8億投資款項，而Aetos在雅居樂惠州項目的12億元投資被要求退回給Aetos，雅居樂的資金鏈將面臨著斷裂的風(fēng)險。

　　“如果摩根士丹利要求全額退款，雅居樂清水灣會不會成為海南最大的爛尾樓？”一位雅居樂的業(yè)主擔(dān)心的說。