萬科，保利招商金地四家企業(yè)08年計提的減值準(zhǔn)備總額將達(dá)到13.6億。這一數(shù)字已經(jīng)超過了招商地產(chǎn)07年的凈利潤。　　

　　過去兩年的高價地或?qū)⒗头康禺a(chǎn)上市企業(yè)的毛利率，部分上市房企項目甚至面臨著虧損壓力。

　　計提

　　國金證券分析師曹旭特日前發(fā)表研究報告稱，萬科，保利招商金地四家上市公司08年報將集體計提存貨減值準(zhǔn)備。

　　“存貨跌價準(zhǔn)備”是指，由于存貨銷售價格低于成本等原因，使存貨成本不可以收回的部分。

　　2008年10月27日，萬科發(fā)布公告顯示，受計提5.35億元存貨跌價準(zhǔn)備影響，三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%。

　　以萬科計提五個項目中之一的北京金色城品為例，這塊地樓面地價為11409元/平方米，預(yù)計售價可達(dá)16150元/平方米，以建安成本為3200元/平方米，營業(yè)稅5.5%，期間費(fèi)率10.7%計算，該項目每平方將虧損812元，因此計提減值準(zhǔn)備合計1.21億元。

　　萬科也是首個開始在財報中，計提存貨跌價準(zhǔn)備的開發(fā)商。對此萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示，在執(zhí)行層面以高價獲得了若干土地，公司在快速擴(kuò)張的過程中，對于成本的管理、費(fèi)用的控制也存在一些松懈。有分析認(rèn)為，計提存貨跌價準(zhǔn)備代表了萬科對07年高價拿地的反思。

　　13.6億利潤成空

　　曹旭特在報告中指出，萬科年報內(nèi)需要繼續(xù)計提壓力不大，預(yù)計計提金額不超過1.95億元，占08年凈利潤4.3%。如果考慮三季報中已經(jīng)計提的5.35億元，則合計減值準(zhǔn)備占凈利潤的13.5%。預(yù)計招商地產(chǎn)將計提1.61億元，占08年凈利潤13.5%。預(yù)計保利地產(chǎn)將計提2.2億元，占08年凈利潤10%。預(yù)計金地集團(tuán)將計提1.59億元，占08年凈利潤16.7%。

　　按照他的預(yù)計，萬科，保利招商金地四家企業(yè)08年計提的減值準(zhǔn)備總額將達(dá)到13.6億。這一數(shù)字已經(jīng)超過了招商地產(chǎn)07年的凈利潤。

　　以招商地產(chǎn)07年10月拿下的佛山魁奇路地塊為例，其樓面地價為5611元/平方米，按照預(yù)計售價為8300元/平方米，建安成本2000元/平方米計算，毛利率僅為8%，除去營業(yè)稅5.5%，期間費(fèi)率8.5%，會產(chǎn)生473元/平方米的虧損。因此按照50%的權(quán)益計算，預(yù)計招商地產(chǎn)會計提減值準(zhǔn)備1.27億元。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照佛山現(xiàn)在的市場行情，招商在佛山的這一項目很難賣到8000以上。

　　據(jù)分析，在曹旭特分析師預(yù)計可能會產(chǎn)生減值準(zhǔn)備計提的項目中，大多數(shù)是相應(yīng)城市07年名動一時的的“地王”項目。如招商地產(chǎn)和九龍倉合作拿下的南京仙林地塊，保利地產(chǎn)拿下的廣州白云區(qū)金沙洲地塊，金地的番禺濱江路地塊。

　　但他同時指出，上市公司計提減值準(zhǔn)備并不能帶來什么好處，動力并不強(qiáng)，而迫于市值管理壓力和對房價判斷可以存在的較高彈性，上市公司未必會嚴(yán)格計提減值準(zhǔn)備，而按照保守假設(shè)推算，上市公司需計提減值準(zhǔn)備數(shù)量會高于上述金額。

　　他指出，某些項目放棄土地定金停止開發(fā)或許能更大程度的減少損失。以招商地產(chǎn)的為例，由于南京仙林地塊僅交付了1.2億元定金，相比該項目預(yù)計可能計提2.58億減值準(zhǔn)備，選擇放棄定金可以更大程度減少損失。

　　安信證券分析師陶學(xué)明在接受觀點網(wǎng)采訪時表示，高價地只占上市公司項目的一部分，上市公司計提減值準(zhǔn)備只是個別地塊，并不是普遍現(xiàn)象，而且有的上市公司會和政府協(xié)商修改規(guī)劃或者改變?nèi)莘e率等方式降低開發(fā)成本。而且這種計提是一次性的，只會造成短期內(nèi)的影響。

　　另一家不愿具名的證券公司分析師表示，08年年報出現(xiàn)計提應(yīng)該會是普遍現(xiàn)象。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士透露，保利和招商地產(chǎn)08年報應(yīng)該都會進(jìn)行計提。