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　　在中央政策持續(xù)出臺(tái)或者不斷釋放積極信號(hào)的時(shí)候，我都是堅(jiān)持地方政府不救市的觀點(diǎn)，無(wú)論是在公開(kāi)場(chǎng)合還是政策咨詢場(chǎng)合。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場(chǎng)

　　2008，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的動(dòng)蕩之年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？在學(xué)者大呼拯救股市之際？房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？在未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將為在宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整過(guò)程中承擔(dān)怎樣的責(zé)任與作用？在危機(jī)之下，房地產(chǎn)乃至與房地產(chǎn)相關(guān)的金融行業(yè)如何利用危機(jī)給予的空間完成自身的制度建設(shè)？日前，觀點(diǎn)網(wǎng)就相關(guān)問(wèn)題采訪了深圳市社會(huì)科學(xué)院中國(guó)城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你認(rèn)為目前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還有泡沫存在？

　　高海燕：很難用泡沫的是否存在來(lái)判斷今天的深圳樓市。如果用價(jià)格偏離成本和偏離常態(tài)目標(biāo)消費(fèi)者的能力和意愿的角度來(lái)看，深圳樓市在整體上仍然有適度調(diào)整的空間。如果從投資需求作用力的程度來(lái)說(shuō)，今天是不存在的。如果從目前的空置率高的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，只能說(shuō)，深圳樓市基于由泡沫經(jīng)濟(jì)成分而帶來(lái)的后果還是很嚴(yán)重的。當(dāng)前的供需關(guān)系自然是一個(gè)十分不平衡甚至畸形的狀況。盡管小戶型熱銷，但大戶型和豪宅銷售困難，因此，沒(méi)有全產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)基本銷售率的市場(chǎng)，哪怕目前的交易量大幅上升，也不能說(shuō)明深圳樓市回歸正常。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：日前，廣東省政府和深圳市政府都分別表示不會(huì)宣布救市政策，你認(rèn)為深圳需要政府救市嗎？如果需要，你認(rèn)為怎樣的救市政策最合適？

　　高海燕：截止到目前為止，在中央政策持續(xù)出臺(tái)或者不斷釋放積極信號(hào)的時(shí)候，我都是堅(jiān)持地方政府不救市的觀點(diǎn)，無(wú)論是在公開(kāi)場(chǎng)合還是政策咨詢場(chǎng)合。地方政府救市還能救什么？救市到底給誰(shuí)提振信心并且是否能產(chǎn)生預(yù)期的結(jié)果？給房地產(chǎn)企業(yè)提振信心的結(jié)果是，價(jià)格下降階段性放緩，市場(chǎng)調(diào)整步驟受阻。給消費(fèi)者提振信心，消費(fèi)者是需要價(jià)格支持和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變暖的。

　　當(dāng)然，政府擔(dān)心的無(wú)非是兩點(diǎn)：一是房地產(chǎn)危機(jī)制造金融風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)制造社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)問(wèn)題的解決方案其實(shí)暗藏在宏觀經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，即救實(shí)業(yè)，確保社會(huì)整體就業(yè)狀況和工資水平不發(fā)生大的惡化，確保整體的社會(huì)信心。在此前提下，房地產(chǎn)的供需關(guān)系靠?jī)r(jià)格，通過(guò)更低層面的價(jià)格來(lái)啟動(dòng)更大規(guī)模的適用消費(fèi)人群。把以前高房?jī)r(jià)下不能參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的人群吸引到市場(chǎng)中來(lái)。當(dāng)然，如果做了這些還不足以啟動(dòng)市場(chǎng)，給予開(kāi)發(fā)商外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的減壓是由必要的，如減稅或者緩稅，土地出讓金的分期繳付、土地開(kāi)發(fā)兩年周期的設(shè)限調(diào)整等等。如果市場(chǎng)在持續(xù)下探的過(guò)程中，或者說(shuō)調(diào)整的價(jià)格已經(jīng)使得房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)法產(chǎn)生合理的、基本的利潤(rùn)的情況下，仍然不能啟動(dòng)市場(chǎng)，政府調(diào)整二手交易的五年限制和降低交易稅率也是有必要的。

　　另外，我認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天，需要一個(gè)重新梳理的機(jī)會(huì)。高利潤(rùn)和快銷時(shí)代所產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式、管理模式需要調(diào)整。比如，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，比如資本能力的建設(shè)，比如改變現(xiàn)在拿地方式和政府的土地財(cái)政動(dòng)機(jī)遙相呼應(yīng)的不健康現(xiàn)狀，比如降低開(kāi)發(fā)企業(yè)平均利潤(rùn)大大高于其它行業(yè)的現(xiàn)實(shí)和預(yù)期，比如解決高房?jī)r(jià)下所形成的高城市門檻和拖累居民消費(fèi)支出的煩惱等等。其實(shí)，現(xiàn)在就是反思和改良的機(jī)會(huì)。當(dāng)然道理是這樣說(shuō)，可是中央政府在今天要的是固定投資的拉升、市場(chǎng)交易的活躍，在這一急切的目標(biāo)下，很多秩序性的東西可能會(huì)被忽略，因此，可以預(yù)期的是，二手房政策和90/70政策將很快會(huì)被調(diào)整。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：近日，北京十位教授上書(shū)要求拯救股市，在你看來(lái)，樓市和股市之間到底誰(shuí)應(yīng)該先一步振救？在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)中，股市和樓市之間誰(shuí)的影響最大？

　　高海燕：股市好了，對(duì)樓市自然會(huì)有積極的影響，尤其是對(duì)激活改善性需求。但問(wèn)題是，我們要不要用產(chǎn)生不合理的股市機(jī)制去換回一個(gè)短期的繁榮，從而讓股市陷入一種由市場(chǎng)以外的力量左右的惡性循環(huán)中？?jī)珊ο鄼?quán)取其重的話，股市可能比樓市更重要。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：你認(rèn)為目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的提振作用嗎?

　　高海燕：沒(méi)有，或者說(shuō)短期內(nèi)提振作用有限。比如降息，大幅降息帶來(lái)的結(jié)果是更加加劇了消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的擔(dān)憂，反而不肯出手將金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為物化資產(chǎn)或者投資。所以你很明顯的看到，目前的改善性住房的需求仍然不活躍。只有當(dāng)目前的政策對(duì)企業(yè)倒閉、失業(yè)率擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)有相對(duì)明顯的效果，消費(fèi)信心才會(huì)有上升的開(kāi)始，那個(gè)時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是有作用力的。所以說(shuō)，今天的房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題是在房地產(chǎn)本身的邊界之外的。