所謂的反周期，就是繁榮時(shí)期一種思維、蕭條時(shí)期一種思維，要反著做。我們那個(gè)時(shí)候就提出繁榮的時(shí)候賣產(chǎn)品、蕭條的時(shí)候買土地。

　　特別專題：停工，2009

　　城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行 2008年度論壇

 　　在后來(lái)的萬(wàn)通六君子關(guān)于萬(wàn)通的回憶當(dāng)中，成功的逃避海南泡沫成為迄今為止大多數(shù)中國(guó)地產(chǎn)人熟知的橋段。然而，時(shí)至2008年，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)又一次迎來(lái)調(diào)整的時(shí)候，萬(wàn)通六君子面臨著不同的局面。

　　2007年上市的潘石屹成功的抓住了手中的現(xiàn)金流，并在逆勢(shì)當(dāng)中尋求新的機(jī)會(huì)；易小迪在一輪二三線城市的擴(kuò)張之后面臨著與大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)同樣的問(wèn)題——開發(fā)規(guī)模調(diào)整。

　　然而馮侖和他的萬(wàn)通呢？

　　土地

　　縱觀萬(wàn)通地產(chǎn)07年一年的發(fā)展，其在土地市場(chǎng)上異常低調(diào)。除去與引入天津泰達(dá)作為自身大股東后，獲得大量天津優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備之外，萬(wàn)通在2007年一直處于低調(diào)的收購(gòu)步伐當(dāng)中。

　　萬(wàn)通08年開盤銷售的項(xiàng)目都是通過(guò)07年低價(jià)并購(gòu)拿下的，其中通過(guò)與其母公司大股東泰達(dá)集團(tuán)的合作，收購(gòu)泰達(dá)集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)公司47%股權(quán)，在天津增加了107萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。而后，萬(wàn)通通過(guò)跟成都交大的合作，增加了81萬(wàn)平米土地的儲(chǔ)備。

　　2007年3月份，萬(wàn)通控股子公司萬(wàn)通時(shí)尚16200萬(wàn)元收購(gòu)天津萬(wàn)華置業(yè)100%股權(quán)，獲得了天津萬(wàn)華置業(yè)位于天津萬(wàn)華置業(yè)內(nèi)的CBD區(qū)域，占地面積42437.50平米，總建筑面積為150050平米，樓面地價(jià)為1079元。這塊土地目前還沒(méi)開工，預(yù)計(jì)2010年竣工。

馮侖

　　2007年9月份，萬(wàn)通地產(chǎn)以37392萬(wàn)元收購(gòu)天津富銘置業(yè)有限公司100%股權(quán)，獲得水域未來(lái)城項(xiàng)目，即現(xiàn)萬(wàn)通上北新新家園。

　　而在08年1月份，萬(wàn)通地產(chǎn)與交大房產(chǎn)以21018萬(wàn)元收購(gòu)，交大房產(chǎn)下屬全資子公司美通置業(yè)，更名為交大萬(wàn)通置業(yè)，因此萬(wàn)通地產(chǎn)得到其總規(guī)劃建筑面積18.05萬(wàn)平方米的“交大·綠嶺項(xiàng)目”，總規(guī)劃建筑面積38.77萬(wàn)平方米的“香洲半島項(xiàng)目”，以及交大萬(wàn)通置業(yè)通過(guò)拍賣方式取得的土地面積合計(jì)約20萬(wàn)平方米的“成都金府路項(xiàng)目”、“紅墻巷”項(xiàng)目。成功進(jìn)軍西南市場(chǎng)。

　　事實(shí)上，萬(wàn)通地產(chǎn)近兩年通過(guò)招拍掛獲得的土地只有2007年12月萬(wàn)通地產(chǎn)以56812萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得杭州市拱墅區(qū)一地塊土地使用權(quán)，土地面積17522平米。從而使得萬(wàn)通開拓了華東市場(chǎng)。

　　然而，在我們所能查閱的數(shù)據(jù)當(dāng)中，到目前為止，萬(wàn)通僅在天津的天津空港項(xiàng)目，在成都的紅墻巷項(xiàng)目和金府路項(xiàng)目還沒(méi)開工，與此同時(shí)，萬(wàn)通在杭州項(xiàng)目也沒(méi)有開工的跡象。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，這三塊土地極有可能是萬(wàn)通進(jìn)行調(diào)整的項(xiàng)目，其認(rèn)為這些項(xiàng)目沒(méi)開工是好事，或許等這些項(xiàng)目開工的時(shí)候，金融危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了。

　　據(jù)了解，萬(wàn)通地產(chǎn)目前的土地儲(chǔ)備只有295萬(wàn)平方米，累計(jì)竣工面積178萬(wàn)平方米，尚未開工或者正在開工面積為117萬(wàn)平方米，其中不包括收購(gòu)天津泰達(dá)城開47%股權(quán)而獲得的建筑面積為95萬(wàn)平方米的R1、R3、R5地塊，因?yàn)橄嚓P(guān)的土地權(quán)證正在新辦或者續(xù)辦。

　　反周期

　　最近一段時(shí)間，馮侖喜歡在公開場(chǎng)合宣揚(yáng)自己的“反周期”理論。所謂的反周期，就是繁榮時(shí)期一種思維、蕭條時(shí)期一種思維，要反著做。我們那個(gè)時(shí)候就提出繁榮的時(shí)候賣產(chǎn)品、蕭條的時(shí)候買土地。

　　在萬(wàn)通旗下上市公司萬(wàn)通地產(chǎn)2008年半年度報(bào)告顯示，其2000年通過(guò)首次發(fā)行募集的2.04億元資金，及在2007年通過(guò)非公開募集資金15億元。不過(guò)此部分資金已經(jīng)全部用完，而萬(wàn)通地產(chǎn)在2008年10月份發(fā)布公告稱其擬發(fā)10億公司債的申請(qǐng)已經(jīng)獲批，目前尚在等證券會(huì)的批文。

　　此外，08年半年報(bào)中，萬(wàn)通地產(chǎn)的總資產(chǎn)是86.58億元，1-6月的房地產(chǎn)銷售收入是22.41億元，其中營(yíng)業(yè)成本是10.55億元，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)6.84億元，同比增長(zhǎng)207.13%，凈利潤(rùn)2.83億元，同比增長(zhǎng)287.30%。另外，在募集資金承諾項(xiàng)目天津上游國(guó)際、天津新城國(guó)際、北京新城國(guó)際四期、北京新城新新小鎮(zhèn)三、四期項(xiàng)目上，萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)際投入的資金有14.52億元，預(yù)計(jì)收益為12.81億元。并預(yù)計(jì)出資6.7億元投入萬(wàn)通中心寫字樓D座及相關(guān)物業(yè)公司項(xiàng)目，以上項(xiàng)目投入資金共計(jì)21.22億元。

　　光大證券對(duì)萬(wàn)通地產(chǎn)08年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)是，萬(wàn)通將實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入50.46億元，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)131.89%，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)484萬(wàn)元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為193.19%，海通證券預(yù)測(cè)萬(wàn)通地產(chǎn)08年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率167.36%。

　　而海通證券8月份的一份研究報(bào)告顯示，其預(yù)測(cè)通地產(chǎn)2008年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-1.72億元，09年萬(wàn)通地產(chǎn)的凈現(xiàn)金流為-12.59億元，2009年公司資金缺口較大。

　　就是在這樣一份報(bào)表之下，萬(wàn)通地產(chǎn)在與投資者互動(dòng)時(shí)明確表示，08年將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)在天津和北京增加土地儲(chǔ)備。

　　而觀點(diǎn)網(wǎng)致電萬(wàn)通地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)，其亦默認(rèn)萬(wàn)通將在來(lái)年要進(jìn)行土地儲(chǔ)備，至于土地儲(chǔ)備的規(guī)模，則認(rèn)為應(yīng)該視市場(chǎng)情況而定。

　　但大多數(shù)分析人士認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)公司很難從積極意義上說(shuō)在2009年進(jìn)行擴(kuò)張，有分析人士甚至認(rèn)為，2009年90%的房地產(chǎn)企業(yè)均將面臨規(guī)模調(diào)整，調(diào)整幅度約為30%上下。同時(shí)有分析人士認(rèn)為，以萬(wàn)通目前的上市公司而言，公司的現(xiàn)金流仍處于負(fù)水平，很難實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。但其并不否認(rèn)萬(wàn)通有部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并未注入上市公司，因而萬(wàn)通現(xiàn)金流難以判斷。

　　“馮侖要實(shí)現(xiàn)他的反周期理論在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下可能有一定的難度，萬(wàn)通手中的真金白銀并不如潘石屹那樣透明。”有分析人士對(duì)觀點(diǎn)網(wǎng)說(shuō)。