[10月22日，央行、財(cái)政部等部門最新出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的政策，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。商業(yè)貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，個(gè)人公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月14日，杭州市政府出臺(tái)了《關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，共24條，內(nèi)容涉及購(gòu)房入戶、稅費(fèi)減免、二套房貸、公積金貸款、延緩地價(jià)款等多個(gè)方面，此次出臺(tái)的文件則被稱為救市“24條”。]

　　《觀點(diǎn)》：首先想請(qǐng)問(wèn)一下梅總，最近中央政府以及各地方政府，頻頻出臺(tái)的多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，是不是意味著政府想挽救一下目前的樓市？是否是一個(gè)契機(jī)呢？

　　梅杰：對(duì)于救市的政策，之前業(yè)內(nèi)已經(jīng)在預(yù)測(cè)了，無(wú)非是中央及地方政府拿什么樣的方案出來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的向好。針對(duì)中央出臺(tái)的政策，只能說(shuō)是一個(gè)態(tài)度，是心理層面的干預(yù)，由于大家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的不看好，房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)馬上有起色，調(diào)整的目的只是從刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需出發(fā)的。而且政策主要是針對(duì)剛性需求，也就是首次置業(yè)者，一般來(lái)講每個(gè)城市的房?jī)r(jià)對(duì)于首次置業(yè)的都是有些過(guò)高的，至少與他們的主力支付能力可能還存在差距，這一點(diǎn)從房?jī)r(jià)收入比可以看出。針對(duì)二次置業(yè)者和投資者才是目前主力買家的細(xì)分市場(chǎng)，看來(lái)只有二次房貸和5年?duì)I業(yè)稅的政策調(diào)整，才會(huì)產(chǎn)生一定刺激作用。

　　杭州市政府出臺(tái)的24條政策比其它地方的更全面，力度更大。杭州市政府的政策涉及了市場(chǎng)需求、房產(chǎn)供應(yīng)和交易環(huán)節(jié)，可謂全面救市。

　　通過(guò)這些政策，可以看到，實(shí)際上地方政府是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的很重要的參與者，它已經(jīng)不是一個(gè)旁觀者、協(xié)調(diào)者的概念了，因?yàn)闃鞘胁缓脮?huì)影響到土地市場(chǎng)，進(jìn)而影響地方政府的收益，所以地方政府出臺(tái)這樣的政策，是有它的目的的。

　　《觀點(diǎn)》：就杭州出臺(tái)的24條救市政策，您可以談一些自己的看法嗎，包括對(duì)于這些政策的解讀。

　　梅杰：就杭州市的政策本身來(lái)講，有促進(jìn)理性消費(fèi)的方面，有促進(jìn)投資環(huán)境的方面，但是最根本的還是擴(kuò)大需求和稅費(fèi)調(diào)整。比如戶口政策是有限期的，這樣對(duì)于很多人想通過(guò)購(gòu)房入戶進(jìn)入杭州的話，這樣可以提前釋放，第二是稅費(fèi)的減免，這樣對(duì)于一些剛性需求的客戶來(lái)講，能夠減少二到五萬(wàn)塊錢的錢，還是有一定的觸動(dòng)作用的，相當(dāng)于一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的降價(jià)，所以這兩點(diǎn)最有意義，一個(gè)是減稅，一個(gè)是入戶，當(dāng)年上海市政府曾經(jīng)也有一個(gè)對(duì)于所得稅的優(yōu)惠情況。這兩條對(duì)于市場(chǎng)的促進(jìn)作用還是非常明顯的，尤其是杭州市戶口這樣的相對(duì)的稀缺價(jià)值。

　　其他的幾點(diǎn)，主要是面對(duì)開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)層面，一個(gè)是土地的資金緩繳，減緩了一些資金面的緊張情況，包括我們的房地產(chǎn)信貸政策，看來(lái)現(xiàn)在對(duì)政策的解讀，還是在地方政府的手上。這兩個(gè)調(diào)控我們更看重需求層面的調(diào)控，因?yàn)楝F(xiàn)在大家都是持幣待購(gòu)的局面，假如現(xiàn)在杭州的房?jī)r(jià)，除去07年的那一部分泡沫，我認(rèn)為還是合理的，畢竟杭州的購(gòu)買力還在，尤其是這批剛性需求。這是我對(duì)政策的解讀。

　　《觀點(diǎn)》：那么杭州出臺(tái)這個(gè)政策，是不是對(duì)購(gòu)房者都會(huì)產(chǎn)生一些影響呢？

　　梅杰：政策的影響，對(duì)于杭州市的不同細(xì)分市場(chǎng)是不同，對(duì)于高端市場(chǎng)我覺(jué)得幾乎沒(méi)有影響，包括都市的豪宅、別墅產(chǎn)品、大戶型的市中心的豪宅產(chǎn)品等等，單價(jià)已經(jīng)接近三萬(wàn)的產(chǎn)品，沒(méi)有太多的影響，因?yàn)檫@個(gè)客群其實(shí)不是很受戶口等政策的影響，而且它的購(gòu)買力也很強(qiáng)。對(duì)于中端的市場(chǎng)，我覺(jué)得還是有的，特別是購(gòu)房入戶的政策，對(duì)于遠(yuǎn)郊的產(chǎn)品的話，可能也有一定的影響，因?yàn)樗钠醵惤档鸵院螅們r(jià)上有不少的降幅?？偟膩?lái)講，對(duì)于不同的細(xì)分市場(chǎng)影響力不同。

　　《觀點(diǎn)》：從效果來(lái)看，您認(rèn)為地方政府出臺(tái)的救市政策，在短期期內(nèi)能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好嗎？

　　梅杰：救市短期內(nèi)并不能起到實(shí)質(zhì)性作用。一方面，從目前供應(yīng)、需求量來(lái)看，并不會(huì)有太大改變，市場(chǎng)可售量巨大，但購(gòu)房者預(yù)期較低，仍將保持持幣觀望態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商壓力依然會(huì)

　　繼續(xù)增加。另一方面，我們?cè)瓉?lái)的老百姓收入中大都是財(cái)產(chǎn)性的收入，現(xiàn)在的股市，也就是虛擬經(jīng)濟(jì)沒(méi)有起來(lái)，財(cái)產(chǎn)明顯縮水。關(guān)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在中國(guó)也是一個(gè)轉(zhuǎn)型的階段，而且這也是一個(gè)痛苦療法，所以在三年之內(nèi)人民收入的提升也是很有限的，如果他們沒(méi)錢了，誰(shuí)來(lái)買房子，所以長(zhǎng)期來(lái)看確實(shí)需要一個(gè)軟著陸，太急功近利了，效果不會(huì)好。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)下行、市場(chǎng)信心不足。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心逆轉(zhuǎn)還需要2-3年的時(shí)間，交易量的回暖也并非政府單方面救市政策所能解決的。