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　　政策框架的不斷變化，是導致國內房地產(chǎn)市場及其參與者信用水平不高的重要原因中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，是在國內獨特的社會經(jīng)濟體制下和歷史發(fā)展過程中逐步產(chǎn)生，其發(fā)展進程既歸因于歷史必然性，又受到了諸多人為因素的影響。但縱觀其演化進程，人為因素中最主要的仍當屬政策變化的影響最為明顯。中國房地產(chǎn)自誕生之日起，就在政策與市場的邊緣徘徊，市場與非市場的力量交互作用，雖然目前市場化的力量維持著不斷加強的趨勢，但整個市場仍在政府制定的大框架內運行。這種框架本身由于中國快速發(fā)展帶來的持續(xù)性結構改變而顯得不夠穩(wěn)定，這也是導致國內房地產(chǎn)市場及其參與者的信用水平始終無法保持在較高的位置的重要原因之一。而在所有政策中，土地、金融、稅收、業(yè)務、外資及住房保障等政策的影響尤為重要。

　　政策是重要因素

　　針對未來政策在以上這些方面可能發(fā)生的變化及其潛在影響，我們（新華財經(jīng)）在此進行如下的專題討論與分析：土地政策中國未來的土地所有權仍然不可交易，雖然《物權法》出臺有助于克服部分制度缺陷，但其效果的釋放需要時間。土地開發(fā)引入市場化機制，增加了物業(yè)開發(fā)成本，自2007年下半年以來土地市場的低迷，使得部分地方政府又流露出放松土地出讓控制的意圖，但中央近期以土地問責制度為代表的新政策，則加強了這方面的約束，將會起到一定的制衡作用。近期，國家加強對土地的管理，使得土地供應存在集中化趨勢，但《土地儲備管理辦法》作為部門規(guī)章的法律地位并不高，不具有對地方政府的強制約束力，制度的推廣效果還需進一步確認?？傮w來看，具有一級土地開發(fā)能力和經(jīng)驗的開發(fā)商未來優(yōu)勢將更為明顯，但開發(fā)商與地方政府的協(xié)調能力在行業(yè)內依然至關重要。

　　金融政策作為影響中國房地產(chǎn)市場的核心驅動因子，目前金融政策取向存在市場化機制與窗口指導并存的狀態(tài)，其收縮與否對行業(yè)的生存狀態(tài)影響重大。從實際效果來看，政府在金融市場中的窗口指導行為，對房地產(chǎn)領域的影響通常更為直接和明顯。目前，國家金融政策的總體趨勢是鼓勵房地產(chǎn)的消費屬性，抑制投資屬性。從長遠來看，雖然中國金融領域的創(chuàng)新潛力依然巨大，政府對金融創(chuàng)新持謹慎并不拒絕的態(tài)度，但結合近期美國次貸危機的經(jīng)驗教訓，中短期內通過金融創(chuàng)新提供房地產(chǎn)市場發(fā)展新動力的可能性不大。

　　稅收政策地方稅收的分割與無序競爭，導致宏觀調控中的稅收工具效果不明顯。房地產(chǎn)稅費繁多，包括土地出讓金在內的各種稅費支出，約占整個房地產(chǎn)項目銷售收入的50-60%。重交易、輕保有的稅收特征，使得各項稅收的政策效應被短期化，從歷史數(shù)據(jù)來看，政策出臺后房地產(chǎn)市場的成交量呈現(xiàn)短期脈沖現(xiàn)象，對中長期的影響并不明顯。作為市場重點關注的物業(yè)稅目前開征的難度依然很大，而其一旦開征，將對市場產(chǎn)生重大影響，其具體細節(jié)的制定至關重要?？傮w來看，對于政府而言，當前提高稅收的執(zhí)行力度，將比完善制度建設更容易在短期內收效。

　　業(yè)務政策長期以來，房地產(chǎn)市場存在的多頭管理現(xiàn)象影響了政策的執(zhí)行效果，但近期大部制改革的結果顯示了政府對房地產(chǎn)市場的重視。有關部門推出的套型限制政策在緩解結構性矛盾的同時，也將對細分市場產(chǎn)生不同影響。目前，對房地產(chǎn)市場供應結構的人為限制，有可能會對未來高端房地產(chǎn)市場價格反而起到推高作用。縮短開發(fā)周期的政策將影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式，雖然有助于增加市場供應，但也不利于開發(fā)商通過大塊土地開發(fā)來獲得規(guī)模效應。預售制度的管理，將成為未來政府宏觀調控的重要手段之一。

　　外資政策雖然海外熱錢的具體規(guī)模難以精確，但其已確實成為推高房地產(chǎn)市場的重要原因。目前，中國政府對資本項目的管制，在某種程度上也降低了未來熱錢大規(guī)模撤離時，可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場崩盤的可能，但這種管制的可持續(xù)性更多地會受到國內和國際雙重政治因素的干擾。此外，政府目前在打擊假外資與境外融資方面的努力雖然有助于規(guī)范市場行為，卻造成了行業(yè)正常的境外融資渠道受到抑制的現(xiàn)象。而對于外國投資者而言，其個人投資中國房地產(chǎn)市場的限制，也將面臨進一步加強的趨勢。

　　住房保障政策在住房保障方面，保障體系的缺失容易引發(fā)市場供求的惡性循環(huán)。但目前政府力推的廉租住房制度由于覆蓋人群有限，并且多數(shù)是購買力嚴重不足的弱勢群體，因此，中短期內對市場影響將非常有限。經(jīng)濟適用房制度將主要對低收入人群產(chǎn)生分流作用，但這些樓盤同時將對周邊的其他商品住宅產(chǎn)生顯著的價格拉低作用。需要特別關注的是，保障性住房的發(fā)展可能會受到資金、開發(fā)能力的制約，而從各地政府已經(jīng)公布的2008年保障性住房供應的計劃來看，愿望目標與現(xiàn)實的可操作性之間差距是明顯的。

　　總體來看，未來的政策空間較大，相關政策出臺時機與方式受制于宏觀經(jīng)濟走勢。未來數(shù)年中國房地產(chǎn)市場仍將處于政策密集期，政府在金融、土地等方面仍有較大的政策空間，并可對市場產(chǎn)生根本性的影響。但這些政策的出臺時機與方式，將在更大程度上與宏觀經(jīng)濟的整體發(fā)展趨勢密切相關。