男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　政策風(fēng)險(xiǎn)是影響行業(yè)信用的重要因素

　　受益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長和前期有利的國家政策導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)自改革開放以來，長期呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢(shì)。

　　但從2007年下半年以來，市場整體成交開始出現(xiàn)量縮價(jià)跌的趨勢(shì)，從而對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈造成重大沖擊，其中部分開發(fā)商受到了廣泛質(zhì)疑。

　　而此次市場調(diào)整的宏觀背景，是在國家調(diào)控下各種政策的累積效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)。因此，市場對(duì)未來的政策走向及其可能影響，更是普遍感到迷惘。

　　行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正在積聚

　　中國房地產(chǎn)市場近年來的持續(xù)升溫，使得整個(gè)行業(yè)在超速發(fā)展中正在積聚更多的風(fēng)險(xiǎn)。2007年，全國完成房地產(chǎn)投資2.53萬億元，實(shí)現(xiàn)商品房銷售7.6億平方米，金額達(dá)2.96萬億元。1999年至2007年，房地產(chǎn)投資額的復(fù)合增長率高達(dá)25.88%，商品房銷售面積和銷售額的復(fù)合增長率分別為24.29%和34.6%。

　　新興市場特征明顯，成長快速、波動(dòng)較大，存在典型區(qū)域分割特征從行業(yè)發(fā)展來看，雖然每年超過1500萬農(nóng)村人口進(jìn)入城市的浪潮、中國人均可支配收入年均提高16.94個(gè)百分點(diǎn)的速度、國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)以上的快速增長，都是推動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，但中國房地產(chǎn)市場仍然屬于新興市場，表現(xiàn)為成長快速、波動(dòng)較大，并且存在典型的區(qū)域分割特征。這種分割不僅表現(xiàn)為城市與農(nóng)村房地產(chǎn)市場的區(qū)別，而且表現(xiàn)為資金高度集中于少數(shù)核心城市。

　　2006年末，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售額排名前十位的城市的合計(jì)比重，分別達(dá)到了36.18%和44.17%。而根據(jù)2007年國家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)資料顯示，這10個(gè)城市的人口數(shù)僅占全國的9.74%，GDP占全國的23.08%。

　　市場結(jié)構(gòu)零碎脆弱，開發(fā)商應(yīng)對(duì)逆境的能力弱從行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，較低的行業(yè)進(jìn)入門檻導(dǎo)致了市場結(jié)構(gòu)零碎脆弱，市場集中度極低。目前，國內(nèi)規(guī)模最大的開發(fā)商萬科集團(tuán)的銷售面積與金額的市場占有率，2007年末也僅分別為0.81%和1.77%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家市場的正常水平。同時(shí)，國內(nèi)半數(shù)以上的房地產(chǎn)開發(fā)商是2002年之后成立的，民營的房地產(chǎn)企業(yè)從1999年的不足3000家，增長至2006年末的4.79萬家，七年間平均每年增長30.41%。這些開發(fā)商由于成立時(shí)間較短，普遍缺乏完整的行業(yè)周期經(jīng)驗(yàn)，并暴露出技術(shù)層次較低、財(cái)務(wù)管理與資本實(shí)力較弱等諸多問題，當(dāng)國家政策發(fā)生重大調(diào)整或市場發(fā)生劇烈波動(dòng)時(shí)，均易面臨重大挑戰(zhàn)。這種挑戰(zhàn)在直接融資與金融創(chuàng)新受阻，行業(yè)資金來源高度依賴于銀行貸款的背景下，更會(huì)被成倍地放大。

　　開發(fā)技術(shù)不成為行業(yè)核心競爭要素，開發(fā)商的實(shí)質(zhì)是買賣與投機(jī)土地從行業(yè)技術(shù)來看，開發(fā)技術(shù)沒有成為行業(yè)競爭的核心要素組成部分，所開發(fā)物業(yè)的平均壽命僅為30年，遠(yuǎn)低于國家規(guī)定的50年標(biāo)準(zhǔn)。

　　而在住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)方面，我國更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于日本、北美地區(qū)整整40多年，并且受制于企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開發(fā)規(guī)模的不足，預(yù)計(jì)這方面技術(shù)的進(jìn)步還將需要一段時(shí)間。因此，目前國內(nèi)市場的多數(shù)開發(fā)商實(shí)質(zhì)仍然是買賣與投機(jī)土地，而并非物業(yè)開發(fā)，整個(gè)行業(yè)內(nèi)充斥著粗放型的開發(fā)與運(yùn)作。

　　統(tǒng)計(jì)手段落后，阻礙了市場正常價(jià)格體系的形成從行業(yè)監(jiān)管來看，市場統(tǒng)計(jì)手段的落后是造成房地產(chǎn)市場信息混亂的重要原因。即使是政府也難以獲得全部準(zhǔn)確有效的市場數(shù)據(jù)，尤其是房價(jià)數(shù)據(jù)。被過度學(xué)術(shù)化和專業(yè)化處理的有關(guān)結(jié)論，與普通民眾的感受差異較大，統(tǒng)計(jì)口徑不斷變化影響了數(shù)據(jù)的連貫性和可比性。此外，雖然有信息公開制度的要求，但大多數(shù)房地產(chǎn)主管部門仍對(duì)當(dāng)?shù)卣鎸?shí)房價(jià)諱莫如深的態(tài)度，也使得社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場的真實(shí)運(yùn)行狀況無從把握，阻礙了市場正常價(jià)格體系的形成。

　　房地產(chǎn)金融配套發(fā)展緩慢，銀行貸款仍是主要資金來源從行業(yè)環(huán)境來看，多層次金融市場的不完善、資本配置效率的不足，使得銀行貸款為主的傳統(tǒng)融資渠道成為了中國房地產(chǎn)市場的主要資金來源，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比例實(shí)際超過55%。2007年末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.8萬億元，占本外幣貸款余額總和的比重高達(dá)17.28%。與此形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，2007年中國內(nèi)地A股僅有兩家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)IPO，共募集資金15.85億元，與上年相比，大幅下降72個(gè)百分點(diǎn)，而同期國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資額達(dá)到554.27億元，比上年大幅增長349個(gè)百分點(diǎn)；集合信托的融資規(guī)模也比上年減少31個(gè)百分點(diǎn)。中國房地產(chǎn)金融難以配套發(fā)展的原因，除了目前存在的金融業(yè)的多頭監(jiān)管、社會(huì)法律體系環(huán)境的不完善、政府的行政控制思維之外，投資者的普遍不成熟、風(fēng)險(xiǎn)承受度較低也是重要因素。而美國次貸危機(jī)的嚴(yán)重后果，也給國內(nèi)投資者和政府監(jiān)管層以前車之鑒。因此，作為風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)債券產(chǎn)品，仍將難有市場空間。而利率的管制以及近期對(duì)銀行提供擔(dān)保的限制，加大了債券類產(chǎn)品的創(chuàng)新難度。