針對今年以來樓市降價潮的四處蔓延，近一個時期，一些地方政府悄然推出刺激樓市回暖的優(yōu)惠政策：購房入戶、減免契稅、降低首付款……其中尤以西安市政府新出臺的“居民購房、政府補(bǔ)貼”做法所掀波瀾最大。

　　從前幾年的房價一路狂飆，到如今樓市的低迷，中國的房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入高位調(diào)整期。一些地方政府此時出臺“暖市”措施時機(jī)是否恰當(dāng)？誰是真正的受益者？圍繞這些焦點(diǎn)問題社會各界議論紛紛。

　　實(shí)惠購房者還是替開發(fā)商托市

　　今年26歲的西安市民王新剛，大學(xué)畢業(yè)后打算按揭購買一套90平方米的住房，因房價太高一直望而卻步。進(jìn)入9月份，心灰意冷的他重又燃起了購房的念頭：“看報紙上說現(xiàn)在買房，市政府發(fā)放補(bǔ)貼，像我購買90平方米的房子能享受政府近6000元的補(bǔ)貼。雖說仍是杯水車薪，但我想向父母請求一下支援，條件合適就出手買房。”

　　9月4日，西安市政府出臺了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，其中包括土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策，而最為引人注目的就是對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補(bǔ)貼。

　　補(bǔ)貼政策出臺后，一些正打算購房的西安市民表示歡迎。按照規(guī)定，西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期間，購買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時獲得購房款總額0.5%至1.5%的政府補(bǔ)貼。其中，購買90平方米以下商品住房或購買144平方米以下二手住房的，購房戶按購房款總額的1.5%享受政府財政補(bǔ)貼；購買90平方米至144平方米商品住房，享受1%的政府財政補(bǔ)貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，享受0.5%的政府財政補(bǔ)貼。

　　“雖然劃分了不同面積，補(bǔ)貼金額也不算太高，但卻是‘全覆蓋’式，也就是只要買房的人就能享受補(bǔ)貼，地方政府希望此舉激活樓市交易的意愿明顯。”有業(yè)內(nèi)人士這樣評價西安的“暖市”政策。

　　當(dāng)然，政策也“考慮”到了開發(fā)商：意見規(guī)定，對于商品房項(xiàng)目，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在每平方米150元基礎(chǔ)上減免35元。

　　“以財政補(bǔ)貼給購房者，好像是幫了老百姓，其實(shí)是替房地產(chǎn)商托市，與其對購房進(jìn)行補(bǔ)貼，不如讓高房價在市場調(diào)整中下跌。”市民的一些反對聲音也是不絕于耳。一些網(wǎng)民則認(rèn)為，地方政府拿納稅人的錢刺激購房需求，實(shí)質(zhì)是抑止房價下跌，與國家調(diào)控政策背道而馳。

　　對于出臺購房補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施引發(fā)的爭議，西安市政府副秘書長肖爭光對記者表示，西安市作為在四川地震中受災(zāi)較為嚴(yán)重的地區(qū)，“救市”的目的主要是消除市民恐慌心理，恢復(fù)受地震影響的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“暖市”措施傳遞何種信號

　　對于一些媒體將類似的“暖市”政策解讀為政府出手“救市”的信號，肖爭光解釋說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展出現(xiàn)問題，政府有義務(wù)幫助解決。除了象征性的補(bǔ)貼之外，這次出臺的還有一系列優(yōu)惠政策，目的在于恢復(fù)整個房地產(chǎn)行業(yè)，而不是像外界所說那樣‘托市’或是給房地產(chǎn)開發(fā)商輸送利益。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2008年5月12日至31日，西安市商品房日均成交量比上月同期下降37%，比去年同期下降34%，而6月至8月成交量為159萬平方米，較上年同期下降31%，有相當(dāng)多的樓盤，特別是高層樓盤，震后一個月內(nèi)幾乎沒有銷售量。

　　據(jù)介紹，由于建筑業(yè)增加值、房地產(chǎn)開發(fā)投資在西安市經(jīng)濟(jì)總量增長指標(biāo)中所占的比例達(dá)40%，而地震導(dǎo)致的建設(shè)行業(yè)受損情況對全市經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)的影響較大，因而保持全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展就成為制定政策的初衷之一。

　　然而，記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，盡管地震后兩個月，西安樓市交易清淡，但是房價并未下跌。同樣是西安市政府提供的資料顯示，多年來西安市房價漲幅一直保持在8%以內(nèi)，但2007年漲幅首次超過兩位數(shù)，今年上半年房價均價仍達(dá)4340元，漲幅為10.8%。

　　西安市政府的購房補(bǔ)貼措施之所以一石激起千層浪，與2008年以來中國樓市出現(xiàn)的新變化有關(guān)。今年以來，一度只漲不跌的中國城市房價漲幅出現(xiàn)回落，加之開發(fā)商資金鏈緊張，一向紅火的土地交易市場流拍現(xiàn)象此起彼伏，這導(dǎo)致地方政府土地出讓金減少，而在一些房地產(chǎn)開發(fā)量大的城市，土地出讓金要占到當(dāng)?shù)刎斦杖氲?0%甚至一半以上。

　　與此同時，各地一、二手房交易量開始出現(xiàn)全線低迷的情況。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)表明，今年1月至5月，全國40個重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。

　　為了避免可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場下滑，一些地方政府紛紛推出旨在“激活”房地產(chǎn)市場的新舉措。8月份，沈陽市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括將重啟購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等。

　　河南省政府規(guī)定，自9月1日起，河南省居民購買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長貸款期限等，同時可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率。

　　今年下半年以來，廈門、長沙、成都等地也相繼出臺包括購房入戶、免稅降稅、購房補(bǔ)貼等購房優(yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，挽回樓市的頹勢。

　　一些政府部門負(fù)責(zé)人表示，必須辯證地看待地方政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控行為，簡單講就是要防止“大起大落”。一方面，房地產(chǎn)市場過熱，房價過高時需要調(diào)控；另一方面，房地產(chǎn)市場低迷，房價降得過低，也會損害許多行業(yè)和市民的利益，那么地方政府就有責(zé)任保持房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　樓市調(diào)控中地方政府如何作為

　　2004年以來，國家采取了一系列措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行持續(xù)調(diào)控，從最早的“國八條”“國六條”，到2007年對土地的調(diào)控政策和第二套住房貸款政策。隨著這些“組合拳”的累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)，中國樓市高房價開始出現(xiàn)松動跡象，樓市成交量大幅萎縮，購房者持幣觀望的氣氛濃厚。此時各地相繼推出的“暖市”優(yōu)惠政策，難免被認(rèn)為與宏觀調(diào)控的大環(huán)境有“撞車”之嫌。人們有理由質(zhì)疑：此時“救市”，動機(jī)是否合理？時機(jī)是否合適？

　　陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)認(rèn)為，一些地方政府出于經(jīng)濟(jì)減速的憂慮“促銷救市”，在當(dāng)前房價遠(yuǎn)未回歸理性之時，顯得有些草率，與國家當(dāng)前整個的宏觀調(diào)控政策也不符，這其中一個深層次原因就在于房地產(chǎn)行業(yè)是地方投資和稅收的重要來源，其持續(xù)低迷將對地方經(jīng)濟(jì)造成一定打擊，造成GDP增長減速，這是地方政府最不愿意看到的。

　　北京市民王忠懷說，地方政府出資補(bǔ)貼購房者當(dāng)然是好事，但跟不斷攀升的房價相比，幾千元的補(bǔ)貼實(shí)在是“杯水車薪”。他說：“要讓普通市民都買得起房，關(guān)鍵是房價要低。這一政策短期看是讓購房者得到些實(shí)惠，但從長遠(yuǎn)看由于刺激更多購房者買房，反而會導(dǎo)致房價更快上漲。”

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心的專家指出，相對于政府的補(bǔ)貼，民眾其實(shí)更需要來自制度層面的利好。中央確定了大的調(diào)控思路，但具體落實(shí)還要靠地方，地方的利益驅(qū)動在所難免。一些地方政府“坐不住”的原因就在于，擔(dān)心房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，地方政府的GDP、財政收入會受到影響，而不是真正的“讓利于民”。

　　西安丹尼爾集團(tuán)總裁王國慶說，樓市遇冷，恰是抓經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)的最佳時機(jī)，滿足更多低收入者的住房需求。通過這一措施，緩解目前各地房地產(chǎn)市場存在的剛性需求旺盛的主要矛盾，這樣才能從根本上把房價降下來，為老百姓謀得福利。

　　顯然，樓市調(diào)整、讓房價理性回歸已是大勢所趨，地方政府應(yīng)該利用近期全國房地產(chǎn)市場冷卻之機(jī)，利用適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)控，把房地產(chǎn)市場帶入理性發(fā)展的軌道上來。