一方面房地產企業(yè)普遍資金“饑渴”，另一方面大量PE尋找高回報的投資機會，這就造成了今年以來大量PE投入房地產的局面。

　　業(yè)內人士認為，如果房地產企業(yè)并購不間斷地發(fā)生，就說明整個行業(yè)洗牌開始了，房地產業(yè)已步入行業(yè)整合時期。

　　最近，萬科集團并購了杭州一家大型房地產企業(yè)，悄悄地完成了在長三角的最新布局。從“南都房產”到“萬科南都”，一系列地產界大型企業(yè)的迅速“變臉”究竟折射出怎樣的信號？處在風口浪尖的內地房地產行業(yè)又將演繹怎樣的變局？

　　如今，內地房地產業(yè)正盛行“降價風”，從深圳橫掃北京、上海，大有“山雨欲來風滿樓”之勢。然而，當奧運后房價的漲落再度成為人們街頭巷尾議論的熱點時，內地房地產業(yè)卻再度成為境內外資本淘金的熱土。ChinaVenture投中集團發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2008年7月中國私募股權投資市場已披露的9起投資案例中，僅房地產行業(yè)投資金額就高達7.93億美元，占總投資金額6成左右。

　　地產商在資金困境中掙扎

　　PE(私募股權投資基金)為何紛紛投資房地產業(yè)？北京大學房地產研究所所長陳國強認為，內在的供求關系是導致這一現(xiàn)象的根本原因。PE與房地產商的親密接觸，在于房地產企業(yè)巨大的資金缺口而引發(fā)的內在資金需求。

　　相關資料顯示，2008年房地產行業(yè)資金缺口將達7100億元人民幣，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房產中長期貸款的2倍，平均每家內資開發(fā)商資金缺口達1201萬元人民幣，相當于2007年年銷售收入的24%。

　　究其原因，2007年房地產企業(yè)在全國瘋狂拿地并向二線城市擴張，在全國范圍內催生了大量的泡沫。其間萬科擴張了近一倍。而前不久在香港IPO折戟的恒大地產，其擴張速度幾乎增長了8倍。

　　步入2008年，瘋狂購地、大興土木的房地產商在消費者持幣觀望的態(tài)度下開始放緩腳步，房貸緊縮更是讓他們感到前所未有的恐懼。國內許多大中城市的房地產價格出現(xiàn)下跌的勢頭。這樣以來，許多房地產企業(yè)的資金回籠出現(xiàn)了一些困難。如果行業(yè)的成交量不能夠保持并增強回暖趨勢，那么會有更多曾經高價購地的企業(yè)將面臨付清土地出讓金的壓力，影響其后期的房產開發(fā)，導致了房地產企業(yè)普遍的資金緊張。

　　最近幾年，國內A股市場的繁榮使更多的企業(yè)實現(xiàn)了在資本市場上市的目的，但是這種機會只屬于具有特殊背景和較大規(guī)模的企業(yè)，通過國內A股上市的房地產企業(yè)屈指可數(shù)。從2006年7月股份制改革以來，更多私人背景的企業(yè)，大多以離岸方式在香港上市，如碧桂園。

　　在房地產企業(yè)面臨資金斷鏈危險的同時，不少房地產商紛紛尋找新的資金解決途徑。有的房地產商將自己的資本或項目拿出來出售；有的房地產企業(yè)尋找一些戰(zhàn)略合作伙伴，出讓企業(yè)的部分股份，然而終究也只是杯水車薪。目前無論是大公司還是小公司，都存在著一定程度的資金壓力。

　　PE緣何扎堆房地產

　　一方面房地產企業(yè)普遍資金“饑渴”，另一方面大量PE尋找高回報的投資機會，這就造成了今年以來大量PE投入房地產的局面。

　　搜房全球機構董事長莫天全認為，“從投資的目的來看，PE進入房地產行業(yè)主要是為了盈利，是看利潤而不是時機。假如一家PE收購一個市場價格為10億元的樓盤，那么PE就會報一個8億元的價格，而且承諾近期資金會全部到賬。如果這個樓盤的開發(fā)企業(yè)認為這個價格不合適，它可以用1個月或者2個月時間來尋找出價更高的PE；如果企業(yè)沒有能力再繼續(xù)支撐1個月或2個月的運營，而這8億元的現(xiàn)金又能夠為其解決問題的話，它只有被動接受，這對于雙方來說都是一個互相選擇的過程。”

　　資金狀況的變化還帶來了談判地位的改變。永安信金融服務機構（以下簡稱永安信）董事長喬志杰認為，“對于外商投資者來說，最大的機會在于過去不能合作的項目和公司現(xiàn)在可以合作了。之前永安信與開發(fā)商溝通時，開發(fā)商會問我們的投資回報是多少，我們說一般在25%左右，開發(fā)商說找銀行貸款10%就可以了。但是現(xiàn)在是開發(fā)商主動找我們，25%的回報沒問題。比如說這次恒大地產獲得投資，過去投資機構不可能獲得的機會現(xiàn)在可以廉價獲得了。如果是從房地產的市盈率上考慮，至少比2007年下降了30%。但事實上，房地產商的產品并沒有貶值，只不過現(xiàn)階段的出售價格肯定是最便宜的，過去或者今后肯定價格都很高。”

　　陳國強認為，外資對內地房地產的投資趨勢反映了其對內地房地產行業(yè)的判斷，即預期向好。由于政府對房地產行業(yè)的管理制度發(fā)生較多變化，加上市場銷售受阻，大量內地房地產企業(yè)對資金都有明顯需求，這與外資的投資愿望“一拍即合”。在市場低迷的情況下，內地房企資金需求迫切對于外資進入是很好的機遇，因為內地企業(yè)的議價能力已經大大降低。

　　投資房地產業(yè)的PE主要是以外資為主角。業(yè)內分析人士認為，境外資金的目標多為準備赴港上市的內地企業(yè)。目前，僅正在籌劃赴港上市的企業(yè)就包括龍湖、星河灣、寶龍等。同時，巨額的資金仍在潛水，伺機而動。

　　行業(yè)或將進入整合期

　　PE進軍房地產行業(yè)，究竟會給房地產行業(yè)的發(fā)展帶來怎樣的變化？陽光100副總經理范小沖認為，PE進入房地產業(yè)后，有可能出現(xiàn)以下兩種情況：一是房地產目前價格下跌的格局能夠控制，市場暫時回暖，但是由于泡沫還沒有充分擠出去，可能會因此埋下隱患；二是部分PE為了短期內盡快獲利，收購項目之后就低價進行拋售，使房價進一步下跌，造成比現(xiàn)在還要嚴重的形勢。

　　從房地產企業(yè)的融資渠道來看，傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款”經營模式已不能滿足房地產開發(fā)公司的資金需求，銀行貸款作為壟斷多年的貨幣供應方式將會逐步得到改變。中國地產行業(yè)目前仍是以開發(fā)商為主體，地產專業(yè)投資才剛剛開始。

　　喬志杰認為，未來3－5年后，中國房地產行業(yè)可能將形成以投資商為主、開發(fā)商為輔的局面。如今的大開發(fā)商會朝兩個方向分化，一種是朝投資方向轉移，一種是投資與開發(fā)并軌。事實上已經有很多開發(fā)商在實施投資轉移，有的房地產商發(fā)起成立投資基金，另一種是把開發(fā)行為變?yōu)橥顿Y行為，把開發(fā)剝離出來。

　　房地產行業(yè)下一步的發(fā)展方式將是以并購為主的產業(yè)擴張模式，將過去的買地變?yōu)橘I公司，這也是目前特殊的行業(yè)環(huán)境帶給大型開發(fā)商的機會，被淘汰之后的企業(yè)正好是優(yōu)勢企業(yè)的擴張目標。與大型房地產企業(yè)相比，小型房地產企業(yè)融資方式和渠道狹窄，資金斷鏈可能只有宣布破產了，或者與大公司合作，或者被收購。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)也恰恰證明了這一點。ChinaVenture投中集團最近發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：中國并購市場第2季度房地產行業(yè)并購規(guī)模大幅增加，并購案例數(shù)量達總數(shù)的4.5%。從并購金額上看，房地產行業(yè)所占比例最高，占并購總金額的比例近50%。

　　雖然內地房地產市場風險凸顯，但房地產行業(yè)近期的并購案卻顯得格外頻繁。2008年6月26日，銀河半導體控股有限公司復牌并宣布，以1.2億港元，向豪領有限公司購買其全資附屬公司鉅豪國際代理有限公司的全部已發(fā)行股本，并將通過重組獲得青島永信置業(yè)有限公司90%的股權。此前5月份，房地產業(yè)巨頭SOHO中國以55億元人民幣并購凱恒房地產公司，獲得凱恒旗下凱恒中心項目的開發(fā)權。至此，獲得IPO融資之后的SOHO中國已3次并購其他公司旗下地產項目。隨后的7月份，雅居樂地產宣布，已經與摩根士丹利達成協(xié)議，將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項目30%的股權，涉及合作資金為53億元人民幣。

　　業(yè)內人士認為，如果房地產企業(yè)并購不間斷地發(fā)生，就說明整個行業(yè)洗牌開始了，房地產業(yè)已步入行業(yè)整合時期。