8月份雖然是盛夏，但是宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，使得企業(yè)的“過冬論”聲音此起彼伏。連互聯(lián)網(wǎng)梟雄馬云也大呼這是二戰(zhàn)以來最冷的經(jīng)濟(jì)冬天，著實(shí)引起了工商界的不少共鳴。與此同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)傳來的，也是令人不愉快的消息居多。由于近期樓市的不佳表現(xiàn)及市場信心的缺乏，未來房市的走向，著實(shí)耐人尋味。

　　筆者一直以為，房地產(chǎn)市場顯然已經(jīng)不再是前幾年的一路大牛市，進(jìn)入的是分化和調(diào)整階段。不過，由于中國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程不一樣，研判不同地區(qū)的房價(jià)不能一概而論，一刀切來看待。

　　目前房價(jià)回落明顯的城市，幾乎都集中在一線城市，也就是前幾年房價(jià)高速增長的地區(qū)。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大量的二三線城市由于房價(jià)上漲啟動(dòng)較晚、漲幅有限，現(xiàn)在的房價(jià)仍在徘徊，部分還是持續(xù)上升。每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)基本面，是由當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程決定。這也是判斷一地房價(jià)中長期走勢(shì)的重要依據(jù)。由于二三線城市的地價(jià)水平較低，保障性住房建設(shè)起步較晚，城市化需求的缺口比一線城市更加明顯，因此在多數(shù)二三線城市，房價(jià)的走勢(shì)更多地還是由供需兩方的長期均衡價(jià)格來決定，其長期的趨勢(shì)還是比較清晰。

　　這邊有個(gè)現(xiàn)成的例子很有說服力。截止8月初，碧桂園2008年已經(jīng)在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了10個(gè)全新項(xiàng)目的成功開盤，在市場上均取得了不俗的業(yè)績。仔細(xì)分析碧桂園具體的項(xiàng)目情況，除了沈陽市場三個(gè)項(xiàng)目都獲得熱銷以外，今年二季度至今，碧桂園在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開盤。其中，湖北區(qū)域武漢碧桂園、咸寧碧桂園、隨州碧桂園在一個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)相繼發(fā)售。碧桂園"快速開發(fā)，快速銷售"的運(yùn)營開發(fā)模式已經(jīng)在全國范圍內(nèi)得以成功復(fù)制。

　　實(shí)事求是來說，在北京上海廣州深圳等一線城市，兩三年來價(jià)格漲幅客觀，雖然目前略有回調(diào)，但是實(shí)際的市場承接力度，顯然不能樂觀。再加上這些城市，都是地產(chǎn)大鱷林立，為了項(xiàng)目成功出盡法寶，激烈競爭之余，往往是熱鬧有余，實(shí)惠不足。有時(shí)候敲鑼打鼓大動(dòng)干戈賣一個(gè)樓盤下來，除去成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用，盈利其實(shí)很有限。相比之下，在二三線城市，碧桂園這種級(jí)別的開發(fā)商，就能充分發(fā)揮以前的積累，縱橫捭闔，很容易將品牌勢(shì)能在當(dāng)?shù)貎冬F(xiàn)為持續(xù)的盈利。

　　事實(shí)上，碧桂園還有一步棋走得不錯(cuò)，那就是在二線城市投資興建五星級(jí)酒店，這既符合碧桂園在招股說明書上的戰(zhàn)略發(fā)展模式，又能夠更好地獲得當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)同。高檔酒店有助于提升城市形象，在二、三線城市投資高檔酒店符合當(dāng)?shù)卣猩桃Y的目標(biāo)，對(duì)于提升酒店旁邊的項(xiàng)目品質(zhì)也大有好處。

　　二三線城市的政府為了加快城市化進(jìn)程，更愿意為房企營造較寬松的市場環(huán)境，此外，國家所規(guī)定的“限房價(jià)、限地價(jià)”等政策暫未在二三線城市貫徹。二三線城市的樓市受宏調(diào)的影響比較小，可以說是兵家必爭之地。誰現(xiàn)在先在這邊布局落子，誰在這個(gè)冬天能夠儲(chǔ)備糧草的機(jī)會(huì)就更大，在未來回暖時(shí)候一馬當(dāng)先跑出的幾率自然也會(huì)增加很多。

　　無論如何，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由當(dāng)年“誰都能賺錢”的時(shí)代進(jìn)入一個(gè)急劇動(dòng)蕩的陣痛期。要度過這個(gè)寒冬，開發(fā)商不僅要“身體好”“基礎(chǔ)好”，也要在運(yùn)營戰(zhàn)略上有選擇，尋找到最容易獲得利潤的領(lǐng)域。目前來看，在一線城市偏冷僵持的時(shí)候，深耕二三線城市者，往往可能有更好的回報(bào)，更大的潛力。