市場調(diào)整的長度和深度使處于10年來最困難時期的中國房地產(chǎn)復蘇尚需時日

　　中國的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷10年來最困難的時期，開發(fā)商的股價也出現(xiàn)了持續(xù)的下跌。逢低買進的時機是否終于出現(xiàn)了？

　　也許吧，不過要慎重些，分析師如是說。

　　幾乎沒有分析師質(zhì)疑中國的長期增長前景和城市化及收入提高的強勁勢頭，這也是繼續(xù)關(guān)注中國房地產(chǎn)業(yè)的充分理由。但今年市場調(diào)整的長度和深度令欲圖抄底的投資者屢屢受挫，真正意義上的復蘇看來尚需時日。

　　今年年初以來，在香港上市的許多最大，最知名的中國房地產(chǎn)開發(fā)商的市值都跌去了50%以上。同期恒生指數(shù)下跌了23%。

　　房地產(chǎn)市場低迷的原因之一在于擔心房價上漲過快的中國政府為給房價降溫而出臺的一系列緊縮措施。同時，總體股市的下跌──今年上證綜合指數(shù)下跌了54%──也降低了潛在房屋買家的購買力。

　　今年上半年，中國開發(fā)商的住宅銷售額僅為其全年目標的30%-35%。這意味著在開發(fā)商難以獲得銀行貸款和外部資金來源的情況下，它們的現(xiàn)金流將進一步吃緊。

　　7月份的房屋銷售情況不佳，本月的奧運會預計將是一個平淡時期，使秋季面臨著實現(xiàn)銷售大幅回升的巨大壓力。許多開發(fā)商表示，它們下半年能夠完成全年目標的三分之二。但分析師表示，這些公司可能會降價促銷，從而使2008年的實際收入與其預期目標間的差距進一步擴大。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商還將面臨更多不利消息。在市場的低端，政府面向低收入群體推出的經(jīng)濟適用房可能會令市場雪上加霜，尤其對面向大眾市場的開發(fā)商而言。

　　一些投資者和分析師表示，仍有足夠多的理由進入市場，不過他們也提醒說把握好時機非常重要。領(lǐng)盛投資管理（證券）(LaSalleInvestmentManagementSecurities)駐香港高級證券分析師楊書健(VictorYeung)稱，我們認為從長期來看基本面依然非常好，但就短期而言，情況正在快速變化。領(lǐng)盛投資管理著95億美元的全球房地產(chǎn)股票投資組合。

　　楊書健和其他人都警告說，由于中期業(yè)績疲弱，2008年及2009年的銷售業(yè)績預期也有所下降，分析師下調(diào)了這些股票的評級，因此股價仍有下跌空間。不過有理由保持樂觀。經(jīng)濟學家表示，宏觀經(jīng)濟措施今年進一步緊縮的可能性不大，通脹壓力減輕可能會讓中央領(lǐng)導人將重點更多地放在支持增長的措施上，或至少降低緊縮的力度。

　　瑞信(CreditSuisse)駐香港行業(yè)分析師RaymondCheng認為，北京對房價下跌的擔憂可能會促使政府推出扶植房地產(chǎn)業(yè)的措施，從而引發(fā)股價的強勁反彈。他在7月末寫道，市場顯得過于悲觀了。

　　為INGInvestmentManagement管理一只亞太房地產(chǎn)股票投資組合的賈斯??？派克(JustinPica)說，一些房地產(chǎn)類股已經(jīng)超賣了。RaymondCheng也持有同樣看法。不過，派克警告說，隨著開發(fā)商公布中期業(yè)績，大幅下跌的風險依然存在。他說，我不會說我在目前情況下會積極買進，但估值的吸引力已經(jīng)顯現(xiàn)。我只是擔心仍會有許多負面的消息出現(xiàn)。

　　從北京開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(BeijingCapitalLandLtd.)的暴跌就能看出負面的人氣是多么強烈。周四該股收于1.58港元（約合20美分），今年累計下跌了67%，較去年10月份的高點下跌了79%。這使其成為了2008年跌幅最大的股票之一，但認為這家開發(fā)商的業(yè)績將出現(xiàn)回升的投資者也有可能會買進該股。首創(chuàng)置業(yè)2008年的大部分樓盤都在下半年推出。

　　大多數(shù)投資者不會買進，因為該公司仍面臨著諸多困難。上半年的收入僅實現(xiàn)了原定全年目標的22%。當首創(chuàng)置業(yè)8月4日公布上半年業(yè)績時，它將全年銷售目標從人民幣80億元下調(diào)到了56.8億元（約合8.28億美元）。與此同時，該公司表示，將把2008年和2009年的竣工面積目標分別下調(diào)28%和57%。這表明痛苦還會持續(xù)下去。負債權(quán)益比率已從去年12月的69%猛增到112%。

　　7月末，J.P.MorganSecurities將首創(chuàng)置業(yè)的評級從中性下調(diào)至減持，將目標價從2.04港元調(diào)低至1.80港元。

　　首創(chuàng)置業(yè)主席劉曉光在公布中期業(yè)績時表示，將更有創(chuàng)造力地進行營銷和銷售定位，以應對更為困難的局面。他還稱，公司將會削減成本，并尋找其它新的融資模式。

　　房地產(chǎn)類股要想大幅反彈，去年有利于開發(fā)商的兩個因素──強勁的終端用戶房屋銷售和高漲的股市人氣──都需要恢復。ING的派克稱，我們需要看到買方需求的增加、實際銷售量的上升，以及購買態(tài)度的變化──觀望的減少和更多的剛性需求。

　　與此同時，市場面臨的挑戰(zhàn)讓投資者有機會在行業(yè)的持續(xù)整合浪潮中遴選出長期的贏家。領(lǐng)盛投資的楊書健稱，在這個時期脫潁而出的將是具有卓越管理水平的企業(yè)。他說，他的基金看好去年借貸不多、能夠快速購買土地并出售房屋的開發(fā)商。杠桿比率過高在目前環(huán)境下并非上策。

　　分析師和投資者看好的一只股票是在香港上市的中國海外發(fā)展(ChinaOverseasLand&Investment)。該公司是中國最大的開發(fā)商之一，其管理層享有良好的聲望，盡管大環(huán)境不盡人意，但今年前7個月該公司的房屋銷售量顯示其有望實現(xiàn)全年目標。

　　派克稱該公司管理正規(guī)、經(jīng)驗豐富、業(yè)務實現(xiàn)了多元化。摩根大通(J.P.Morgan)分析師RaymondNgai在7月末的研究報告中寫道，該公司有望成為眾多競爭者中的勝者。中國海外發(fā)展在這輪下跌中表現(xiàn)相對較好，今年以來共下跌了28%，周四收于11.66港元。