從對影響房地產(chǎn)因素的分析來看，顯示出房地產(chǎn)市場短時間市場回暖的可能性不是很大，房價繼續(xù)下跌的可能性更大。當前是開發(fā)商降價讓利，回收資金的大好時機。

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　　成都房地產(chǎn)市場價格從去年十月以來，經(jīng)歷了不愿意降價；到領(lǐng)導(dǎo)型開發(fā)商降價，其他開發(fā)商假降價；再到試探性降價；再到想降價促銷，都沒有把握是否能夠取得效果的過程。當前，很多公司面臨著在降與不降的徘徊境地。他們既擔心降價了，也不能取得很好的銷售效果，不知道怎么辦；又不忍心一降價把房子銷售出去以后，房價又反彈回來，遭受不必要的損失。

　　從上表可以看出，銷售價格整體成下降狀態(tài)自2008年3月以來，銷售明顯緩慢。

　　從近期的降價樓盤市場監(jiān)測來看，在售樓盤相當部分采取的是推廣停滯手段，把售樓部的大門開起，有人要來買房子就賣，沒有人來的話，就聊天睡覺，都可以。大約有100個樓盤打出了優(yōu)惠廣告，其中降價的樓盤在一半左右，其余的是降價誘惑措施。降價的樓盤部分的推出特價戶型，項目整體降價的并不多。降價誘惑的就是打些扯眼球的起價，那房子你去看就沒有了。折算成你看到笑翻天的實得面積價格，換算回來建筑面積價格，購房者一點便宜都沒有占到。有的項目利用超市的價格策略，把單價提上去了，折扣打得十分的兇，也沒有降好多。從另外一個方面，我們看近幾天公布的上半年商品房交易情況報告，主城區(qū)5800多元每平方米的成交均價，沒有什么明顯降價的。

　　當前影響房地產(chǎn)市場走向的主要因素表現(xiàn)為：

　　地震。地震是個心理因素及時間因素。地震沒有對成都市區(qū)造成實質(zhì)上的房屋毀損，但是地震讓這個城市的房屋搖晃著，所以地震剛發(fā)生的一段日子里，大家擔心地震對居住安全的影響。隨著時間的推移，這個影響已經(jīng)體現(xiàn)出逐漸減弱的特點。提高抗震強度以及修建地震躲避間的項目，沒有明顯提出比其他項目銷售情況更加好。而是與市場情況一樣，銷售遲緩。

　　這個現(xiàn)狀，加速成都房地產(chǎn)進入買方市場。地震對成都房地產(chǎn)市場的影響是功過參半的。地震的確影響了這個城市的房地產(chǎn)。曾經(jīng)占有相當份額的外地購房者以災(zāi)區(qū)的眼光審視著這個城市的房地產(chǎn)，正如這個城市的人以同樣的眼光在看青城山的房地產(chǎn)市場一樣。地震挽救了成都的開發(fā)商，堂而惶之的政府救市政策，對開發(fā)商的利好遠遠大于對購房者的吸引，這個可以從政策剛出臺這幾周，沒有明顯變化的銷售情況可以看出來。

　　地震造成的后果客觀上增加了市場觀望的數(shù)量及特別減少了外省購房者一段時間在成都的購房計劃，這些都會隨著時間的推移而逐漸消失的。

　　銀行貨幣政策及其他政策利好。被認為造成當前房地產(chǎn)處境的最大因素--從緊的銀行貨幣政策，因為地震的原因，在成都的執(zhí)行出現(xiàn)了很大松動。開發(fā)貸款數(shù)量增加，延遲還貸期限，緩解了開發(fā)商的資金壓力。首付款降低，出現(xiàn)了不少的零首付項目。利率降低，一般的項目可以享受基準利率下浮15%，最低按照優(yōu)惠利率六折。連去年叫停的自有住房抵押貸款都悄悄的放開了，釋放了相當數(shù)量的市場購買力。但這不能成為一種扭轉(zhuǎn)當前房地產(chǎn)發(fā)展方向的決定性力量，6月15日成都市政府出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》后的幾周，市場交易沒有表現(xiàn)出明顯增量這一點可以印證。

　　降價預(yù)期。購房者廣泛的降價預(yù)期使得他們更多的表現(xiàn)出觀望態(tài)度，這個預(yù)期，與銀行利率優(yōu)惠及政府補助相比，對購房者來說，是更大的利好。投資者在這個時期少有下手的，最強勁支持市場的剛性需求，也表現(xiàn)出很濃厚的觀望情緒。降價預(yù)期與銀行貨幣政策，成為影響當前房地產(chǎn)發(fā)展的兩大主要因素。但是這兩個因素又表現(xiàn)出極大的不確定性，使得市場未來的走向有點撲朔迷離。寬松的銀行貨幣執(zhí)行實踐，隨著執(zhí)行過程中的諸多問題暴露，收緊的可能性比較大。降價預(yù)期，會因為個別樓盤，特別是市場領(lǐng)導(dǎo)者開發(fā)公司，在獲得充足的銷售回款后，采取適度價格上漲，而改變這種預(yù)期。

　　炎熱的夏天。近幾年來，除了2007年以外5-8月份一直是市場的淡季，銷售疲軟，而市場一進入秋天，天氣涼爽之后，銷售價格及速度都會出現(xiàn)明顯的提升。所以當前銷售緩慢對相當數(shù)量的開發(fā)商的心理沖擊，沒有同樣的銷售緩慢發(fā)生在四月份那么強烈，雖然一部分開發(fā)商從去年十月以來，現(xiàn)金流壓力很大，表現(xiàn)出悲觀情緒。但是還有一部分的開發(fā)商存在僥幸的心理，寄希望九月后的市場回暖。資金壓力大及悲觀的開發(fā)商，會在七、八月份采取更加積極的降價措施，前幾個月市場的降價項目個數(shù)及幅度，都屬于少數(shù)的。最近的兩個月，表現(xiàn)會更加明顯一些。另一種表現(xiàn)是，前期回款充足的開發(fā)商不在降價，或者悄悄把價格調(diào)高。還一種表現(xiàn)，就是不作為的等待市場對開發(fā)商更加有利的情況出現(xiàn)。

　　從對影響房地產(chǎn)因素的分析來看，顯示出房地產(chǎn)市場短時間市場回暖的可能性不是很大，房價繼續(xù)下跌的可能性更大。當前是開發(fā)商降價讓利，回收資金的大好時機。

　?。ū疚臑橛^點網(wǎng)六城樓市分析專稿 作者：成都思進顧問總經(jīng)理 文化勇）