在這將近1年的時(shí)間里，人們對(duì)房市的預(yù)期從徘徊到耐心等待，從彷徨到堅(jiān)信下滑，經(jīng)歷了一個(gè)跌宕漫長(zhǎng)的過(guò)程。

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　　從去年8月份以來(lái)，北京像全國(guó)其他主流一線城市一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了低迷徘徊階段，這種狀況主要反映在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)成交量持續(xù)走低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京一季度商品住宅供應(yīng)同比基本持平，成交量下降36.1%。二是商品房?jī)r(jià)格預(yù)售均價(jià)與開(kāi)盤均價(jià)差距逐漸加大。這雖說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷策略，但卻折射出房?jī)r(jià)走低這個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。三是房市預(yù)期依舊不容樂(lè)觀。在這將近1年的時(shí)間里，人們對(duì)房市的預(yù)期從徘徊到耐心等待，從彷徨到堅(jiān)信下滑，經(jīng)歷了一個(gè)跌宕漫長(zhǎng)的過(guò)程。

　　那么北京商品房的價(jià)格到底是漲了還是降了？幅度怎么樣？這種趨勢(shì)還將持續(xù)嗎？

　　讓我們看一下北京東北四環(huán)至五環(huán)之間某處樓盤的銷售情況。A樓盤地處北京東北四環(huán)至五環(huán)之間，屬于中、高檔商品住宅，社區(qū)總共8棟小高層，全部為板樓。該樓盤開(kāi)盤于2006年，至去年底，尚有幾十余套未銷售。去年第四季度，該樓盤剩余幾十套房屋的銷售均價(jià)為17000左右；今年年初降至16000；今年2月份價(jià)格調(diào)整為15600；今年5月份又調(diào)回16000的價(jià)格。從去年第四季度至今年5月，該樓盤實(shí)際成交房屋14套，還剩余二十幾套未銷售完。

　　應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)樓盤銷售的價(jià)格調(diào)整非常典型。也就是說(shuō)依據(jù)它的位置、戶型、大環(huán)境等，17000的定價(jià)符合主流預(yù)期，接下來(lái)幾個(gè)月雖有調(diào)整，但屬于短期震蕩，并未呈現(xiàn)出明顯滑落的趨勢(shì)。而這也正是北京城絕大部分樓盤價(jià)格的基本態(tài)勢(shì)。雖說(shuō)遭遇到全國(guó)普遍的房市低迷時(shí)期，但首都的聚集效應(yīng)依然明顯?？陀^地說(shuō)，北京的房市早已不屬于北京，而是屬于全國(guó)。北京以一市之房承擔(dān)了全國(guó)的購(gòu)房需求。它作為我國(guó)的首都，也是政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，更兼奧運(yùn)舉辦城市的特殊優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)產(chǎn)生了強(qiáng)大的聚集效應(yīng)。而這種效應(yīng)帶來(lái)的明顯效果，就是人口的聚集、財(cái)富的聚集和市場(chǎng)的聚集。這種聚集對(duì)房市的直接影響就是增加了購(gòu)房需求并且加快了產(chǎn)權(quán)周轉(zhuǎn)，這固然是市場(chǎng)繁榮的標(biāo)志，卻也為房?jī)r(jià)上揚(yáng)起到了推波助瀾的作用。所以，即使遭遇短期的寒流，北京房?jī)r(jià)依然可以比較穩(wěn)當(dāng)?shù)厣舷缕鸱粫?huì)出現(xiàn)大起大落的局面。因此，歸根結(jié)蒂，還是需求多、供給少這種最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在起作用。住房像糧食一樣，早已成為市民居家過(guò)日子必須考慮的問(wèn)題。所以，現(xiàn)在來(lái)看，北京房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降，但降幅很小，而且不具有可持續(xù)性。要堅(jiān)信一點(diǎn)：只要有效需求在，北京的房?jī)r(jià)就依然會(huì)有上揚(yáng)的一天。

　　（本文為觀點(diǎn)網(wǎng)六城樓市分析專稿）

　　（作者：杜猛 北京國(guó)際投資發(fā)展公司總裁；王昊 北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心）