去年房地產(chǎn)市場在熱炒下，天價“地王”接連出現(xiàn)，但在2008年，“地王”們都要面對支付地價款的巨大壓力。

　　2007年11月19日，中國海外集團(tuán)有限公司（0688.HK，下稱“中海”）與香港九龍倉集團(tuán)有限公司（0004.HK，下稱“九龍倉”）共斥資75億元人民幣竟得重慶南岸區(qū)彈子石地塊。9個月之后，有傳言中海與九龍倉期望退地。

　　重慶地王

　　中海及九龍倉合作創(chuàng)造的重慶“地王”，使得彈子石地塊成為重慶歷來最貴成交土地。也使得九龍倉繼成都地王之后又一次在西南地區(qū)以天價摘得地王。聽聞此消息的恒隆地產(chǎn)（0101.HK）主席陳啟宗調(diào)侃道：“恒隆在內(nèi)地10年收購的土地，竟等于某地產(chǎn)商一個項目的地價。”

　　資料顯示，彈子石地塊位于南濱路，東鄰渝黔高速公路，北至大佛寺大橋，南接朝天門長江大橋，與渝中、江北城CBD隔江相鄰，土地面積564912平方米，總建筑面積約230萬平方米，而且該地區(qū)即將建設(shè)輕軌及地鐵站，交通便利，其臨江面超過1600米，具備江景、都市景觀等資源，是重慶主城難得的黃金地塊。項目已經(jīng)于2008年3月31日正式開工。

　　彈子石地區(qū)作為重慶成為直轄市后設(shè)立的新重慶CBD中央商務(wù)區(qū)之一，其所蘊(yùn)涵的利益與商機(jī)無疑是巨大的。中海此次為奪得彈子石C分區(qū)內(nèi)C1—C4、C6—C9、C11、G1號等三宗地塊，聯(lián)合九龍倉成立了合資公司，其中，中海持有合資公司60%股權(quán)，九龍倉占40%。

　　龍湖、華宇、聯(lián)廣發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)等開發(fā)商也參與了竟拍，此塊土地最后階段的竟拍在龍湖與中海及九龍倉成立的合資公司重慶嘉江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間進(jìn)行的，“財大氣粗”的中海及九龍倉不會給強(qiáng)大的對手任何機(jī)會，而高達(dá)75億的土地出讓金，比起拍價高出將近50億元。

　　這是中海與九龍倉合作在重慶拿下的第二塊土地，此前兩家以25.4億元獲得重慶江北城一幅規(guī)劃建筑面積約42萬平方米的商住用地。根據(jù)中海2008年的重慶戰(zhàn)略，彈子石CBD“地王”項目是重中之重，將規(guī)劃為重慶CBD核心超大規(guī)模的國際化復(fù)合型生態(tài)社區(qū)，項目內(nèi)有占地十余萬平方米的高檔運(yùn)動休閑公園，并打造近20萬平方米商業(yè)配套，包括大型集中商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)街、大型城市廣場及總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)樓宇；同時還將引進(jìn)名校，建立從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)的高標(biāo)準(zhǔn)教育配套。

　　中海困境

　　中海作為國內(nèi)地產(chǎn)商的領(lǐng)軍企業(yè)之一、而九龍倉更是擁有百余年的海內(nèi)外經(jīng)營史的香港最具規(guī)模的地產(chǎn)投資公司之一，雙方聯(lián)合拿下了土地，卻似乎在交付巨額地價款上沒有一如既往的密切配合。

　　根據(jù)協(xié)議，重慶彈子石土地的出讓金將分八期支付，在2009年5月30日之前全部付清。中國海外及九龍倉公告均承諾，公司將以內(nèi)部資源和銀行借款按時支付土地出讓金。但是在2008年7月底的彈子石地塊第六期地價繳付日，已經(jīng)傳出消息指開發(fā)商因為人民幣匯款問題，資金遲遲未能到位，同時，又有傳言稱開發(fā)商拖欠繳納款項是想向地方政府爭取更有利條件，以便補(bǔ)償?shù)貎r下跌的損失。

　　事實(shí)上，外界一直對彈子石地價款的支付進(jìn)展有所懷疑，畢竟今天內(nèi)地樓價整體下跌，市場趨向慘淡，而彈子石地塊是在2007年市場大漲的氣氛中成交的，只有在當(dāng)時的房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境下，成交價格最終才有可能飚升到75億之巨。但今日已經(jīng)不同，當(dāng)下四處流傳的“退地”、“流拍”的事件反映出過去的“地王”們現(xiàn)在的日子肯定都不太好過。據(jù)粗略估計，大部分“地王”的價格，較高峰時回落20%至30%。　　

　　在退地傳言傳出之后，中海方面對此進(jìn)行了澄清，強(qiáng)調(diào)會按協(xié)議日期付款。但在97年香港房地產(chǎn)市場上吃過大虧的中海顯然對市場周期更為敏感。

　　在過去的2007年，根據(jù)中海已公布的土地儲備數(shù)量，其合計耗費(fèi)近150億元買地，其中9-11月這三個月內(nèi)就耗費(fèi)了130億元。如此龐大的買地行動，在一定程度上會給中海的資金鏈帶來巨大壓力。然而，凈借貸比率從34%降至28%，但中海方面并未對當(dāng)前集團(tuán)的現(xiàn)金流量做出公開披露。招程序，只有在繳納土地出讓金之后方能從政府手中獲得施工許可證，有施工許可證將決定該項目是否能向銀行貸款。

　　在中海重慶退地傳聞之前，青島項目亦有退地傳聞。