不能否認(rèn)的是，2008年的地產(chǎn)企業(yè)過得都不如意，無論是資金、土地還是業(yè)績等方面，似乎在“媒體”眼中都存在著“疑云”。

　　作為一家浙系民營地產(chǎn)上市企業(yè)，新湖中寶(600208)最初是處于悶聲發(fā)大財?shù)臓顟B(tài)，一直都沒有多少引人注目的事情。不過，近幾年來新湖中寶的一些“動作”以及其業(yè)績表現(xiàn)，讓媒體對這家企業(yè)有了更多的關(guān)注以及更充分的了解。

　　日前，新湖中寶的一則澄清公告，針對某媒體對該公司的報道給予了回應(yīng)。從公告中，多多少少能夠看出當(dāng)前的新湖中寶的狀況。但不能否認(rèn)的是，2008年的地產(chǎn)企業(yè)過得都不如意，無論是資金、土地還是業(yè)績等方面，似乎在“媒體”眼中都存在著“疑云”。

　　“08新湖債”

　　新湖中寶從2007年開始，經(jīng)過重組、定向增發(fā)、銀行貸款等方式獲取資金后，把目光轉(zhuǎn)向了新的融資渠道——發(fā)行公司債券。

　　新湖中寶董事長鄒麗華表示，公司此次發(fā)行公司債，一部分募集資金將用于償還短期債務(wù)，提高長期負(fù)債的比例，改善公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。另外，隨著土地市場逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，可能會出現(xiàn)一些廉價擴(kuò)張的機(jī)會，發(fā)行債券籌集更多現(xiàn)金有利于抓住這些投資機(jī)會。

　　從08年第一季度的報表數(shù)據(jù)來看，新湖中寶的資金壓力并不特別突出，47%的資產(chǎn)負(fù)債率起碼低于行業(yè)平均水平。雖然在公司債發(fā)行完畢后，其資產(chǎn)負(fù)債率將升至64.3%，但新湖現(xiàn)持有的現(xiàn)金在償還完短期債務(wù)后，負(fù)債率又將降低。

　　“08新湖債”的熱銷，也說明在當(dāng)前股票二級市場極度低迷的情況下，非股權(quán)融資受到追求安全性的資金的青睞。與近期其他上市公司發(fā)債的情況相比，新湖中寶發(fā)行的14億公司債顯得更為順利。

　　7月2日，上交所數(shù)據(jù)顯示，“08新湖債”網(wǎng)上發(fā)行部分9億元，僅僅17分鐘就被一搶而光，同時，5億元的網(wǎng)下認(rèn)購部分也很快銷售一空。

　　事實(shí)上，新湖債券9%的年利率，比一季度深交所發(fā)行的無擔(dān)保信用債券“中聯(lián)重科債券”的6.5%年利率高了近40%。發(fā)行情況顯示，這種高利率或許是令眾多投資者趨之若鶩的主要原因。

　　總的來說，雖然房地產(chǎn)行業(yè)多是負(fù)債經(jīng)營，但其行業(yè)利潤高，因此對利率的敏感性較低。房地產(chǎn)公司的最根本的目標(biāo)是就是要拿到現(xiàn)金，有了現(xiàn)金一切都好辦，所以愿意為融資付出的成本也可以多一點(diǎn)。在目前在銀行貸款緊縮情況下，即使是9%的利率，和民間高利率借貸相比，也是相當(dāng)?shù)?ldquo;劃算”的。

　　業(yè)績疑問

　　按照國泰君安的預(yù)測數(shù)據(jù)，新湖中寶2008年每股收益應(yīng)達(dá)到0.26元左右，凈利潤應(yīng)為9.74億元。而從2008年第一季度的報表數(shù)據(jù)來看，新湖中寶的凈利潤只有1.11億元，距離預(yù)測的9.74億還有8.63億之多的差距。

　　有媒體的疑問就是，在當(dāng)前的環(huán)境下，新湖中寶的業(yè)績想要與去年相持平，甚至有所突破的話應(yīng)該是非常困難的。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，在充足的現(xiàn)金以及土地儲備的保證之下，若市況好轉(zhuǎn)，很難根據(jù)某一季度的業(yè)績來預(yù)測整年度的利潤情況。同樣，據(jù)新湖集團(tuán)總裁林俊波介紹，公司目前土地儲備806萬平方米，地價款基本支付完畢，其中已經(jīng)取得土地證的658萬平方米，這些土地足可以保證新湖中寶在未來5年開發(fā)用地需要。

　　林俊波表示，上述土地基本是在2006年重組前取得的，當(dāng)時取地的成本比較低，而且重組時按照取得成本入賬，如果按照近兩年土地上漲后價格進(jìn)行評估，公司土地市場價值已經(jīng)成倍增長。預(yù)計2008年公司將回籠資金60億元，未來幾年隨著開發(fā)項(xiàng)目銷售，現(xiàn)金流有充分保障。

　　新湖中寶在澄清公告中稱，公司除在股權(quán)激勵計劃中對未來業(yè)績行權(quán)條件描述為“2008年、2009年、2010年的凈利潤不低于6億元、9億元和15億元”外，未對2008年利潤做過任何公告或預(yù)測。另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)其利潤不是每季度均衡產(chǎn)生的，而是要根據(jù)公司各項(xiàng)目結(jié)算時間確定，因此一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤1.11億元并不能就此推測全年利潤情況。

　　此外，新湖中寶在最近公告中預(yù)計2008年上半年凈利潤有望實(shí)現(xiàn)320%-420%的增長，外界也許能夠從即將公布的新湖中寶2008年中報中獲得更多的信息。

　　現(xiàn)金及土地儲備

　　房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，因此，開發(fā)商的現(xiàn)金流以及土地儲備方面聚集了大量“媒體”的目光，幾乎全部眼睛都盯著這上面。

　　新湖中寶不顯山不露水，但“找錢”的功力確實(shí)不低：2006年的重大重組，向浙江新湖集團(tuán)股份有限公司定向發(fā)行12億股股票，總股本增加到15.13億；2007年通過定向增發(fā)得到了15.92億的資金；再加上日前發(fā)行的14億公司債，新湖中寶在資本市場上趟了幾個來回，獲取了大量的現(xiàn)金。

　　大量融資的動作讓外界開始懷疑新湖中寶的資金鏈?zhǔn)欠裼?ldquo;問題”，有媒體指出，新湖中寶通過定向增發(fā)得到的15.92億的資金約有10億用來開發(fā)6個項(xiàng)目，但實(shí)際投入的資金只有6.3億左右，另有3.7億元資金“神秘失蹤”。另外，此次發(fā)行的14億公司債，將有11億用來補(bǔ)充公司流動資金。

　　針對質(zhì)疑，新湖中寶表示，年報披露的實(shí)際投入金額6.3億元系指該10億元募集資金到項(xiàng)目公司后，各項(xiàng)目公司2007年度實(shí)際已使用的金額。截止2007年底，公司合并報表的貨幣資金余額為18.28億元，3.7億元募集資金余額一直存放在各項(xiàng)目公司募集資金專戶中，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度不斷投入使用。

　　有機(jī)構(gòu)分析稱，與行業(yè)內(nèi)其他公司相比，07年新湖中寶的業(yè)績增長偏慢，但存貨周轉(zhuǎn)率較快，負(fù)債水平低，財務(wù)風(fēng)險不大。

　　2007年新湖中寶土地儲備增加了167.4萬平方米，總土地儲備達(dá)到了806.5萬平方米。據(jù)稱，土地地價款基本支付完畢，已經(jīng)取得土地證的有658萬平方米，而且，除去2007年取得的土地，大部分屬于07年之前獲取的較低地價的地塊。

　　新湖中寶也表示，在2006年、2007年其購買土地的節(jié)奏已大大放緩。2007年新增的201.62萬平方米權(quán)益占地面積中，155.7萬平方米是收購原有項(xiàng)目的其他股東權(quán)益，其中回購信托公司項(xiàng)目股權(quán)的新增權(quán)益占地面積為99萬平方米。

　　與諸多其他區(qū)域開發(fā)商蜂擁至一線城市不同，新湖中寶的項(xiàng)目大多均在二、三線城市。目前，其在杭州、嘉興、海寧、衢州、九江、黃山、蕪湖、鎮(zhèn)江、蘇州、淮安、濟(jì)南、沈陽等地皆有開發(fā)項(xiàng)目。新湖中寶下屬20余家房地產(chǎn)公司在全國10個?。ㄊ校╅_發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近30個，開發(fā)總面積約1154.8萬平方米。據(jù)介紹，二、三線城市的房地產(chǎn)市場依然處于景氣期，盈利前景預(yù)計良好。

　　伺機(jī)“抄底”？

　　澄清公告最后表示，此次新湖中寶發(fā)行公司債主要目的是用于優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充公司流動資金以及進(jìn)行適度投資。截止2007年年底，公司已支付完絕大部分土地款，基本無現(xiàn)金支付壓力。公司此次發(fā)行公司債主要是為應(yīng)對宏觀調(diào)控形勢，掌握更多的主動權(quán)。
　　
　　事實(shí)上，新湖中寶發(fā)行債券的公告明確顯示，14億的融資中只有3億用于償還短期債務(wù)，其余將成為公司流動資金的補(bǔ)充。新湖中寶董事長鄒麗華也表示，隨著土地市場逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，可能會出現(xiàn)一些廉價擴(kuò)張的機(jī)會，發(fā)行債券籌集更多現(xiàn)金有利于抓住這些投資機(jī)會。

　　光大證券認(rèn)為，新湖中寶發(fā)行債券的主要目的顯然不是為了緩解短期資金壓力，在整個房地產(chǎn)行業(yè)資金偏緊的情況下，發(fā)債所獲得的資金可為公司未來在土地市場的拓展和收購提供資金支持。市場一般都把新湖中寶此次發(fā)行公司債與當(dāng)前形勢下的其他融資渠道相對縮緊有關(guān)，也一致認(rèn)為本次融資與新湖中寶償債無關(guān)。

　　正如鄒麗華所言，或許發(fā)行“08新湖債”是為了在下半年的房地產(chǎn)市場回落中伺機(jī)“抄底”擴(kuò)張。