宏觀經(jīng)濟(jì)自身拐點(diǎn)加上房地產(chǎn)行業(yè)特性發(fā)展過(guò)程中的異動(dòng)因素的加入，讓原本異動(dòng)不那么激烈的市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅度的偏差。

　　（一）前言

　　今天一天在家做觀察，因?yàn)樵谵k公室里面靜不下心來(lái)，又不想天天熬夜到凌晨，決定今天在家做功課。

　　早上起來(lái)，照例到自己的博客圈去溜達(dá)一圈，一篇讓自己有些感動(dòng)的博文【親愛(ài)的，會(huì)有天使愛(ài)你】，嚴(yán)格說(shuō)我不認(rèn)為這是篇地產(chǎn)博文，作者的心中在想著其他的事情，將其他的情感，融入到地產(chǎn)里面。因此有這樣一個(gè)讓很多地產(chǎn)人慚愧而感動(dòng)的真誠(chéng)。

　　我并不愛(ài)地產(chǎn)，從做地產(chǎn)那天，我就知道，也一直踐行著自己的諾言。雖然甚至有朋友為此給自己苦口婆心的上課，說(shuō)自己應(yīng)該愛(ài)地產(chǎn)。有點(diǎn)喜劇的是，說(shuō)自己愛(ài)地產(chǎn)的朋友離開(kāi)地產(chǎn)了，自己卻還一直堅(jiān)持在地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。不要說(shuō)愛(ài)，那太沉重。

　　曾經(jīng)給一個(gè)記者朋友做心理溝通的時(shí)候，給她建議，不要鄙夷地產(chǎn)，當(dāng)然也不用愛(ài)地產(chǎn)，她只是應(yīng)該尊重地產(chǎn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)給了她生活的全部物質(zhì)支撐。她沒(méi)有理由，一邊享受著地產(chǎn)給她的陽(yáng)光雨露，一邊去嫌棄或者憎惡種種地產(chǎn)本身。

　　下午聽(tīng)音樂(lè)聽(tīng)的正高興的時(shí)候，一個(gè)醫(yī)生朋友電話(huà)進(jìn)來(lái)咨詢(xún)是否可以買(mǎi)她看中的房子。突然就說(shuō)到關(guān)于那個(gè)知名教授徐滇慶與知名傳媒人牛刀的賭局，然后接著說(shuō)，市場(chǎng)是該教訓(xùn)那些說(shuō)房子永遠(yuǎn)不會(huì)跌價(jià)的開(kāi)發(fā)商。聽(tīng)著聽(tīng)著突然就莫名的憤怒。

　　于是我不得不對(duì)自己的修養(yǎng)再次表示失望，當(dāng)我用這樣的標(biāo)題，準(zhǔn)備寫(xiě)這樣的文章的時(shí)候。

　?。ǘ╆P(guān)于0708年地產(chǎn)市場(chǎng)異動(dòng)的本質(zhì)分析

　　首先我們還是要承認(rèn)，房地產(chǎn)無(wú)論怎么樣特殊，它都只是一種商品。也無(wú)論現(xiàn)在的商品經(jīng)濟(jì)學(xué)理論出現(xiàn)了多大的變化與分歧，我們還是要承認(rèn)亞當(dāng)斯密的那個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)理論的有效性。因此分析房地產(chǎn)市場(chǎng)特性，我們必須站在經(jīng)濟(jì)學(xué)自身的規(guī)律來(lái)看。

　　首先是我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)。在02年進(jìn)入本輪經(jīng)濟(jì)周期以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直在高增長(zhǎng)，低通漲的良性狀態(tài)下發(fā)生，但是這并不是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的本身反映，而是我們因?yàn)槎?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，很多歷史遺留福利制度消化了我們的通漲因素，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律就是高增長(zhǎng)必然伴隨高通漲這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)。而每倫經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有一個(gè)典型的周期性低點(diǎn)到周期性高點(diǎn)的循環(huán)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)這么長(zhǎng)時(shí)間的高增長(zhǎng)低通漲狀態(tài)下，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)爆發(fā)通漲也是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)周期性反映。

　　因此從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，2007年本身就是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，通漲的隱忍爆發(fā)期，因此我們可以這樣理解這個(gè)事實(shí)，就是沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)，以及所有金融因素的影響，07年的高通漲也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)必然現(xiàn)象。

　　在這種環(huán)境下，再反看我們房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于07、08年房地產(chǎn)市場(chǎng)的反映，完全可以通過(guò)行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)進(jìn)行一個(gè)合理的解釋?zhuān)?/p>

　　2006年相對(duì)比較緊張的房產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)了相對(duì)的供應(yīng)短缺，形成2007年的供應(yīng)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增高，吸引外行也的資金進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)；資金的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致地價(jià)的上升，地價(jià)上升后，形成房?jī)r(jià)期望值上升，資金盈利能力上升；這反過(guò)來(lái)刺激大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)拿地，推動(dòng)今年08年市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，導(dǎo)致目前供過(guò)于求形成買(mǎi)方市場(chǎng)。這中間的伴隨原因還有兩個(gè)方面：一是外部金融因素再這個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入（2005年CEPA對(duì)港資開(kāi)放，2006年11月，中國(guó)入世5周年，金融開(kāi)放），因?yàn)榻鹑谝蛩氐募尤?，?dǎo)致房產(chǎn)在07年出現(xiàn)金融化，與股市相互拉升，增加了房產(chǎn)的金融需求，導(dǎo)致總需求增加，而由于受生產(chǎn)周期的影響，供應(yīng)跟不上，出現(xiàn)階段性的供應(yīng)短缺，導(dǎo)致市場(chǎng)需求方相互競(jìng)爭(zhēng)，拉高房?jī)r(jià)；二個(gè)因素就是受中國(guó)城市化階段，地方城市資金短缺，需要大量的資金進(jìn)行城市建設(shè)，出于這個(gè)目的，地方政府為了獲取城市土地收入，而在輿論方面對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期做了大量樂(lè)觀而積極的引導(dǎo)。這些引導(dǎo)加上房地產(chǎn)商作為商人本能的利益需求而形成的雙向呼應(yīng)，人為夸大了階段性的房產(chǎn)短缺，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)供需失衡的畸形狀況。

　　而08年剛好是由于07年入市的地產(chǎn)資金的生產(chǎn)放量周期，加上07年透支的需求市場(chǎng)，因此08年全國(guó)出現(xiàn)了需求市場(chǎng)的大幅度萎縮，具體表現(xiàn)就是銷(xiāo)量的大幅度垮塌。而在高度競(jìng)爭(zhēng)的自由市場(chǎng)上，所有生產(chǎn)者從原則上來(lái)都是短視的，因此在市場(chǎng)熱的時(shí)候，會(huì)加大供應(yīng)，市場(chǎng)冷的時(shí)候，會(huì)縮量供應(yīng)，08年剛好是市場(chǎng)放量供應(yīng)的這個(gè)周期。這些因素導(dǎo)致今年市場(chǎng)本身的供需結(jié)構(gòu)變化，在供過(guò)于求的市場(chǎng)上，有部分供應(yīng)方為了生存而割肉導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，也是一個(gè)正常的市場(chǎng)行為。

　　房地產(chǎn)行業(yè)并不特殊，至少?gòu)慕?jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，而從房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特征來(lái)看，更是如此。07年08年市場(chǎng)的異動(dòng)，并不能說(shuō)明經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的失衡，這只是原來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)單的居住性供求關(guān)系中加了一個(gè)金融性需求，改變了階段性供需結(jié)構(gòu)的平衡，從而導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的紊亂。因此就算沒(méi)有中央政府的宏觀調(diào)控，今年房地產(chǎn)也不可能出現(xiàn)去年的好日子。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)自身拐點(diǎn)加上房地產(chǎn)行業(yè)特性發(fā)展過(guò)程中的異動(dòng)因素的加入，讓原本異動(dòng)不那么激烈的市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅度的偏差。因此便出現(xiàn)了07年的高熱與08年的高冷。

　?。ㄈ馁Y產(chǎn)泡沫化的歷史背景看房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格趨勢(shì)

　　房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)什么樣的行業(yè)，在對(duì)房地產(chǎn)傳統(tǒng)規(guī)律上房地產(chǎn)屬于三產(chǎn)業(yè)，也就是房地產(chǎn)不屬于生產(chǎn)性行業(yè)。在西方國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于什么行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)更多的被劃入了金融行業(yè)（這么說(shuō)其實(shí)并不準(zhǔn)確，但是房地產(chǎn)更多的運(yùn)用是一種金融工具，而不是作為一種居住工具）。典型的依據(jù)就是美國(guó)在進(jìn)入21世紀(jì)以后，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的平均比重超過(guò)10%，相對(duì)于我們的8%，美國(guó)人的房地產(chǎn)行業(yè)則更是國(guó)家的支柱性行業(yè)。

　　與我們略有不同的是，我們將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，是看中的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性，而美國(guó)人更看重的房地產(chǎn)的金融帶動(dòng)性。再美國(guó)市場(chǎng)上，到處流行著各式各樣的房地產(chǎn)證卷，債卷等金融類(lèi)產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)之于美國(guó)之不可或缺，正如他們?cè)诜康禺a(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，用了一個(gè)震驚世界的詞匯來(lái)掠奪全世界的財(cái)富：次債危機(jī).基于我們對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀的這些認(rèn)識(shí)，筆者想就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做的判斷就是，隨著我國(guó)的金融深化的繼續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)特性，今后將更多的體現(xiàn)在資產(chǎn)上面，而不是使用方面。

　　作為資產(chǎn)型行業(yè)，世界經(jīng)濟(jì)史簡(jiǎn)單的規(guī)律就是不斷的泡沫化,石油如此，黃金如此，白銀如此。

　　因此從房地產(chǎn)的資產(chǎn)化特性發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，筆者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行的判斷是：房產(chǎn)價(jià)格會(huì)不會(huì)漲，筆者的結(jié)論是會(huì)漲。在階段性周期性調(diào)整之后，房產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)比現(xiàn)在的更高；其次是房產(chǎn)價(jià)格該不該漲，筆者的答案讓很多人憤怒與失望，筆者的結(jié)論是該漲。原因就是如果我們房?jī)r(jià)不漲，讓美國(guó)人的房?jī)r(jià)使勁向天上漲，然后我們?nèi)o(wú)辜承受他們泡沫的犧牲品。美國(guó)的次債危機(jī)，本質(zhì)上并不是他們的危機(jī)，看看他們的反應(yīng)，也許我們就理解更深刻。在美國(guó)宣布次級(jí)債務(wù)危機(jī)后一直不停的降息降息，降息的直接后果是什么，那就是美國(guó)人按揭原來(lái)每個(gè)月需要還1000元的月供，現(xiàn)在只需要每個(gè)月還800元。美國(guó)銀行同時(shí)通過(guò)美元貶值而讓我們?nèi)嗣駧派?，將這個(gè)200元的價(jià)格差直接轉(zhuǎn)嫁到我們頭上。也就是美國(guó)人陰陰的通過(guò)其貨幣政策來(lái)剝削我們的財(cái)富。美國(guó)人通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)做資產(chǎn)泡沫化，如果我們的資產(chǎn)不泡沫化，那么我們就越來(lái)越吃虧，幫美國(guó)人支付的債務(wù)就更多。因此對(duì)付美國(guó)人資產(chǎn)泡沫化的手段，就是我們也必須資產(chǎn)進(jìn)行適度的泡沫。

　　從更深層的來(lái)看，我們國(guó)家金融泡沫工具并不多。因?yàn)槲覀兘鹑跉v史并不長(zhǎng)，我們對(duì)金融泡沫工具運(yùn)用的熟練程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美國(guó)人，之前日本和韓國(guó)在玩金融泡沫上都輸給了美國(guó)人。因此相對(duì)于其他金融泡沫工具，房地產(chǎn)相對(duì)而言，我們對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)資產(chǎn)泡沫工具顯得更加熟悉，因此操作起來(lái)也就更為穩(wěn)妥與有效。因此在自覺(jué)與不自覺(jué)中，房地產(chǎn)會(huì)被今后我們拿來(lái)作為金融工具進(jìn)行運(yùn)用于操作。

　　既然是金融工具，那么世界金融史的規(guī)律就是泡沫化，也就是價(jià)格上漲是個(gè)歷史的必然，而不是偶然。

　　（四）房產(chǎn)泡沫化背景下的民生政策

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品，首先首要的仍然是其居住功能。金融功能只是當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的居住功能得到更大基本滿(mǎn)足后，才衍生的一種資本化特性。結(jié)合我們當(dāng)前國(guó)情，在高度城市化過(guò)程中，房地產(chǎn)的剛性需求是極為強(qiáng)烈的，如何滿(mǎn)足或者有效滿(mǎn)足剛性需求帶來(lái)的民生問(wèn)題，筆者認(rèn)為這是個(gè)典型的政治問(wèn)題。

　　當(dāng)今中國(guó)社會(huì)，是個(gè)典型的金字塔結(jié)構(gòu)，也就是廣大的金字塔底層的民眾處于不富裕的這樣一個(gè)狀態(tài)。而中國(guó)社會(huì)的基尼系數(shù)的高昂，更是將這個(gè)問(wèn)題表現(xiàn)的淋漓盡致。因此房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)就表現(xiàn)出高度的兩面性，一是滿(mǎn)足在解決貧富懸殊背景下的剛性居住需求與社會(huì)福利性質(zhì)的居住性需求；另外一面就是高度的資本特性下的金融需求。

　　應(yīng)該說(shuō)，在07年08年高熱下，中央政府的房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是相當(dāng)正確的。在筆者最近看到的一次關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的解決群體中，國(guó)家將經(jīng)濟(jì)適用房定義為，解決中低端收入人群的居住性需求。至于中高端人群，則納入了商品房體系范疇來(lái)考慮。而國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行了相對(duì)而言比較嚴(yán)格的價(jià)格控制，因此經(jīng)濟(jì)適用房在今年的價(jià)格垮塌下，基本沒(méi)有受到太大的影響，調(diào)整幅度到目前為止，基本上還沒(méi)有城市超過(guò)10%，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，國(guó)家基本保障了這部分群體的居住性需求以及不至于在房地產(chǎn)成為商品后，在資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)下破產(chǎn)的情況。而至于廉租房，就根本沒(méi)有進(jìn)入資本領(lǐng)域，因此無(wú)論房產(chǎn)怎樣資產(chǎn)化與泡沫化，這部分群體的收入是不至于受到?jīng)_擊的。

　　隨著國(guó)家的福利用房政策的繼續(xù)完善與執(zhí)行，將來(lái)會(huì)有更多的為謀求滿(mǎn)足居住的人進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房體系內(nèi)。而對(duì)于那些滿(mǎn)足了基本居住需要的人群來(lái)說(shuō)，將自動(dòng)進(jìn)入商品房體系，去接受房產(chǎn)作為資產(chǎn)而進(jìn)行的市場(chǎng)化洗禮。

　　（五）、惡意鼓吹高房?jī)r(jià)或者房產(chǎn)價(jià)格會(huì)雪崩的人別有用心的

　　知名經(jīng)濟(jì)學(xué)教授徐滇慶的言論確實(shí)無(wú)法理解。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，出來(lái)談?wù)摲康禺a(chǎn)，不會(huì)無(wú)知到對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)特性與行業(yè)周期性沒(méi)有了解，如果徐教授這點(diǎn)也會(huì)承認(rèn)的話(huà)，那么筆者確實(shí)無(wú)言。如果徐教授知道這一切，而又做出了這番言論的話(huà)，則屬于什么動(dòng)機(jī)。

　　全國(guó)人民都在譴責(zé)范跑跑。雖然范跑跑的所作所為，你可以說(shuō)他沒(méi)有責(zé)任心，沒(méi)有愛(ài)心。但是將范跑跑的所有言行拿來(lái)剖析，好像也就僅僅只能說(shuō)明這兩個(gè)問(wèn)題。如果我們徐教授知道事實(shí)的真相，還要惡意鼓吹房?jī)r(jià)在那個(gè)時(shí)段高企，那會(huì)說(shuō)明什么呢？

　　2007年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界爆出了幾莊丑聞，就是經(jīng)濟(jì)學(xué)們用自己的職位替利益集團(tuán)鼓吹，從而在利益集團(tuán)獲取不正當(dāng)利益。如果不幸的是我們徐教授是出于這種目的，處于有錢(qián)就是娘的心態(tài)說(shuō)這種話(huà)，筆者還真不知道該用什么詞匯來(lái)進(jìn)行形容與描述。

　　而對(duì)于那個(gè)著名的媒體人牛刀先生，雖然這次門(mén)外漢贏了門(mén)內(nèi)漢，但我依然很難給予這位先生一個(gè)相對(duì)的認(rèn)同。看了一些牛刀先生的文章，除了為獲取人知曉而用噱頭惡意嘩眾取寵外，筆者沒(méi)有看到牛刀先生任何嚴(yán)肅的探討與討論。筆者甚至惡意的認(rèn)為，也許正是牛刀先生天天高喊房?jī)r(jià)會(huì)雪崩，反而助長(zhǎng)了房產(chǎn)供應(yīng)商對(duì)市場(chǎng)的惡意拉漲，從而禍害大多數(shù)人。

　　最后筆者善良的希望，所有拿房子出來(lái)說(shuō)事的人，所有依靠房地產(chǎn)為謀生手段的人，你們可以不愛(ài)地產(chǎn)，但不可以不尊重地產(chǎn)。請(qǐng)你們用更為嚴(yán)肅的言論對(duì)待自己的所有言行。