瘋搶土地的狀況再也沒有看到，關(guān)于地王的新聞已經(jīng)沉寂很久了，土地流拍或底價成交的消息則不斷傳來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)訊：今年以來，土地拍賣市場一直冷冷清清，瘋搶土地的狀況再也沒有看到，關(guān)于地王的新聞已經(jīng)沉寂很久了，土地流拍或底價成交的消息則不斷傳來。

　　根據(jù)上海房地局最新公布的11號土地出讓公告，此次掛牌出讓的土地涉及臨港新城、閘北、寶山等3個地區(qū)共計(jì)3幅國有建設(shè)用地使用權(quán)，其中有兩幅商業(yè)用地、一幅住宅用地。深圳也發(fā)出公告，定于7月初舉行土地拍賣會。這兩場土地拍賣會結(jié)局將會怎么樣？恐怕也是不容樂觀。

　　年內(nèi)低迷的土地市場，或流拍或底價成交

　　在剛剛結(jié)束的廣州市國土房管局舉行的賣地會上，推出的三塊土地，一塊流拍兩塊底價成交。掛牌出讓的荔灣區(qū)西塱村大梪口地段廣中公路西側(cè)的商業(yè)金融用地因無人報(bào)價競價而流拍，南堤二馬路36-40號地塊以底價1.42億元被該項(xiàng)目的承建商廣州市共青河貿(mào)易有限公司以底價拍得；而中山七路錦龍中地塊只有一家開發(fā)商粵沛公司掛牌，底價取得地塊，地價3195元/平方米。雖然仍有兩塊成交，但都是地塊"熟人"才愿意拿的。

　　今年4月8日，深圳位于寶安和龍崗曾多次流拍的5幅居住用地掛牌出讓。在振業(yè)地產(chǎn)以2006年的價格水平拿下龍崗一處地塊后，另外4幅土地繼續(xù)流拍。次日，上海土地拍賣也首次遇"冷"，8幅土地掛牌拍賣，竟有2幅無人問津。而廈門在繼上次9幅地塊集體流拍之后進(jìn)行了第二次拍賣，10幅地塊又有4幅流拍，成功交易的思明區(qū)黃金地段地塊與年前相同地塊比，價格被腰斬。而昆明黃金地段的兩幅地塊拍賣現(xiàn)場也遭遇了無人出價的尷尬。

　　廣州在第一季度僅完成6幅經(jīng)營性土地的出讓，總用地面積0.499平方公里，不到全年最低供地計(jì)劃的兩成。即使有恒大41億元拿下天河地王的刺激，廣州市場還是一次又一次出現(xiàn)土地流拍的消息。

　　每次土地拍賣幾乎都會出現(xiàn)地王，這一現(xiàn)象成為近年國內(nèi)土地市場亙古不變的規(guī)律。但是當(dāng)銀根緊縮，房價下跌，股市回落，國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場進(jìn)入觀望期時，搶風(fēng)頭的地王就再也沒有出現(xiàn)了。在經(jīng)歷了2007年年底和2008年上半年的樓市大洗禮后,地產(chǎn)大亨們角逐地王將變得更加的謹(jǐn)慎與理性，拿到土地就可以賺錢的時代顯然已經(jīng)過去了。

　　退地轉(zhuǎn)讓不斷

　　與去年的"地王"頻頻刷新相反的是，今年退地轉(zhuǎn)讓不斷。其中最典型的是2007年曾以1億凈資產(chǎn)拿下11億"普陀地王"的上海志成因未能及時交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊終以11.04億元一錘定音，超出底價3.14億元250%，折合樓板價約1.64萬元/平方米，成為當(dāng)時的"普陀地王"。時隔9個月之后，志成公司因未能交清地款而退地。

　　普陀地王的退地風(fēng)波還未消去，寶山新天地開發(fā)有限公司將整體轉(zhuǎn)讓的消息就飛揚(yáng)直上。據(jù)上海產(chǎn)權(quán)聯(lián)合交易所掛牌信息顯示，位于寶山顧村的新天地荻涇將整體轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為6.54億元，轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中包括18萬平方米尚未進(jìn)入銷售渠道的土地以及在建項(xiàng)目。這意味著該項(xiàng)目土地樓板價將僅為5000元/平方米左右。相較于去年保利集團(tuán)以6300元/平方米拿下的顧村地塊，顧村的樓板價已經(jīng)大大降低。

　　同在去年9月，福建融信地產(chǎn)以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，成為轟動一時的福州"地王"，樓面地價高達(dá)9953元/平方米。到今年3月初，融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月中旬以來，已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊、安徽合肥的土地項(xiàng)目等，出讓方有上海強(qiáng)生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、寶鋼集團(tuán)等大型企業(yè)。

　　土地閑置費(fèi)升幅近40%

　　閑置土地處置一直以來備受關(guān)注，加之近期廣州市國土房管局公示了《廣州市閑置土地處理辦法》新的修訂征求意見稿。根據(jù)該意見稿，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要在一年內(nèi)動工建設(shè)；公開出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地廣州土地閑置費(fèi)按地價20%計(jì)征，其費(fèi)用升幅近40%。

　　據(jù)一位網(wǎng)友結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)表示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動工建設(shè)，涉及的審批部門有國土房管局、規(guī)劃局、建委以及消防、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、水務(wù)、供水、供電等，每個部門都一套報(bào)建程序和審批工作天數(shù)，要在一年內(nèi)完成幾乎是不可能。特別是大型的開發(fā)項(xiàng)目或起高層的建筑項(xiàng)目，技術(shù)審定的環(huán)節(jié)會更多，有的還要過市規(guī)委的審查?；\長的報(bào)建程序和審批天數(shù)，高額的土地閑置費(fèi)讓很多房地產(chǎn)商望而卻步。

　　同時，由于貨幣緊縮，融資門檻抬高，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。從2007年1月至2008年6月，存款準(zhǔn)備金率提高了8.5個百分點(diǎn)至17.5%，總計(jì)凍結(jié)存款44650億元。去年房地產(chǎn)行業(yè)比較亢奮，企業(yè)高價拿地、大幅圈地屢見不鮮，由此沉淀了大量的資金；而今年以來市場銷售持續(xù)低迷，信貸環(huán)境又進(jìn)一步趨緊，地產(chǎn)商的開發(fā)資金普遍緊張起來。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，雖然總體而言，全國土地市場仍然是供不應(yīng)求，但現(xiàn)階段與房地產(chǎn)二級市場觀望趨于一致，土地一級市場也同樣陷入嚴(yán)重的觀望期。在貨幣從緊、清理閑置地等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)因素的作用下，"全國土地交易正趨向一種理性的回歸"，這種回歸"將有可能終結(jié)2007年地價與房價互推上漲的瘋狂局面"。

　　在這樣的背景下，上海、深圳即將舉行的土地拍賣會，場面估計(jì)依然不容樂觀。