銀根緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)寒風(fēng)撲面。但與過去出現(xiàn)的數(shù)度房貸緊縮類似，房地產(chǎn)行業(yè)也是冷暖兩重天：有人掙扎在資金鏈斷裂的邊緣，有人手有閑錢

　　四川地震之后，在天津一房地產(chǎn)公司任職的劉義一直想請(qǐng)個(gè)年假去做志愿者，但始終沒敢跟老總說。公司的形勢(shì)越來越嚴(yán)峻了，遞請(qǐng)假條等于遞辭職信。

　　6月13日，公司在天津市奧體板塊的高檔樓盤下調(diào)到了每平方米均價(jià)11800元，半年前還要賣到14000元，這是降幅最大、也是降價(jià)最堅(jiān)定的一次。之前除了特惠活動(dòng)，售樓價(jià)只有過不到10%的下調(diào)。

　　公司不得不出此下策，因?yàn)?月份財(cái)務(wù)部門上報(bào)說“銀行不給續(xù)貸了”，至少在短期內(nèi)，資金的壓力只能由劉義他們銷售部門來扛了——賣房子，想盡一切辦法賣房子。

　　本以為公司資質(zhì)優(yōu)良，到期還清貸款后還能跟去年一樣續(xù)貸，沒想到同樣難以幸免于這輪信貸緊縮風(fēng)暴。劉義想起上個(gè)月深圳正中置業(yè)集團(tuán)的朋友抱怨“拿不到貸款，天天跑銀行”，趕緊問了下進(jìn)展。貸款總算拿到了，但5000萬(wàn)元的貸款只大概夠建設(shè)200套房子，這對(duì)于一家有十余個(gè)項(xiàng)目的中型公司來說，只能消解燃眉之急。

　　“還有個(gè)項(xiàng)目的貸款至今沒著落，再拖一兩個(gè)月，工程可能要暫緩。”能不能申請(qǐng)到授信，劉義的朋友一點(diǎn)都不樂觀。

　　6月初，央行再調(diào)存款準(zhǔn)備金率到17.5%，這意味著又有四千多億元要被冷凍起來。緊接著銀監(jiān)會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的授信風(fēng)險(xiǎn)管理。所有這一切，都意味著房地產(chǎn)商還要面對(duì)資金鏈吃緊的嚴(yán)冬。

　　稻草是一根根壓下來的

　　半年來，稻草是一根、一根地壓下來的。

　　剛過元旦，央行就把今年能放到市場(chǎng)上的“糧食總量”定死了，不管各家銀行糧多糧少，新增的總量不能超過2007年，換句話說貸款增速必須小于去年，從16.1%降到13.86%。

　　當(dāng)月央行又分別核定了工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等國(guó)有銀行的新增貸款總量，前兩個(gè)都與去年持平，為3650億元和3500億元；中國(guó)銀行則比去年還要少增200億元；中信銀行1000億元的新增跟去年一樣。

　　近年來，固定投資年均增速都超過20%，今年的新增貸款增速卻下降了3個(gè)百分點(diǎn)，“糧食”緊張形勢(shì)顯而易見，尤其對(duì)每年消耗20%以上“糧食”的房地產(chǎn)行業(yè)來說。

　　前兩個(gè)月劉義并沒有明顯感覺到缺糧，雖然銷量比去年年底差很多，但同檔次樓盤都沒有降價(jià)跡象，總公司也沒有反饋財(cái)務(wù)壓力，他們沒理由更沒想過降價(jià)。1月份天津賣了4000套房子，比去年此時(shí)下降了13.8%，2月份又少賣了2000套。

　　根據(jù)南方周末記者對(duì)中信銀行、建行和農(nóng)行內(nèi)部人士的采訪，這時(shí)候他們開始在全國(guó)范圍內(nèi)將所有或者部分分行的貸款審批權(quán)收歸總行。

　　“審批權(quán)限上交以后，貸款審核時(shí)間一般長(zhǎng)一到兩個(gè)月。”中信銀行北京分行信貸部人士透露。

　　4月底，趕在貸款審批權(quán)上交總行的最后期限之前，東莞農(nóng)行就匆匆忙忙地放出了幾筆房地產(chǎn)貸款。因?yàn)橐坏┥辖?，審批時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)數(shù)倍。

　　審批程序也根據(jù)央行一季度對(duì)各個(gè)銀行的窗口指導(dǎo)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范，建設(shè)銀行浙江分行一位人士羅列了一下：過橋貸款一定不放、自有資金必須達(dá)到35%、嚴(yán)格遵守一個(gè)項(xiàng)目只能在一家銀行貸款的全封閉式貸款，“多數(shù)是原來規(guī)定的嚴(yán)格規(guī)范”。

　　但各家銀行的貸款沖動(dòng)仍然很強(qiáng)，一季度的新增貸款已經(jīng)用去了全年定量的近40%。“一部分是因?yàn)橘J款審批權(quán)限收歸總行，一部分是因?yàn)橐患径确趴顚?duì)銀行當(dāng)年利潤(rùn)獲得來說最優(yōu)，近兩年一季度的比重都是最大的。”中信銀行北京分行信貸部人士解釋說。

　　上海一季度房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)更能說明問題，盡管比總體貸款增速低了2.4個(gè)百分點(diǎn)，但其中開發(fā)貸款的增速卻高過了總體水平。

　　這也是劉義沒有感覺到缺糧的主要原因。

　　房貸三四月驟然收緊

　　然而無(wú)論是市場(chǎng)還是銀行信貸，都從春節(jié)之后開始，變化日趨明顯。

　　天津市場(chǎng)的成交量回暖了，3月份比1月份多賣了20%(1000套)，但劉義他們卻開始有了壓力，因?yàn)橛袃蓚€(gè)全國(guó)地產(chǎn)大鱷開始明折暗扣，而且旗下有和他們同檔次的樓盤，因此銷量大受影響。“怎么辦？降價(jià)嗎？”“不著急，慢慢賣唄，至少我們手上還有錢。有的地產(chǎn)大鱷規(guī)模大，去年又拿了很多地，銀行稍微收緊一點(diǎn)，資金壓力就出現(xiàn)了。”這是當(dāng)時(shí)劉義給南方周末記者的答案。

　　3月末4月初，劉義公司把均價(jià)略微調(diào)低了500元，一度推出過10000元出頭的特價(jià)優(yōu)惠去試探市場(chǎng)，結(jié)果是非常好賣。但為了追求高利潤(rùn)和穩(wěn)定市場(chǎng)，特惠價(jià)格很快就取消了。他們是在用尚算寬裕的資金來緩解銷售回款的壓力。

　　始料未及的是，信貸資金的壓力也在步步緊逼。

　　自去年9月的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》以來，再?zèng)]有更嚴(yán)厲的專門針對(duì)房地產(chǎn)貸款緊縮的明文政策。4月份，央行上海分行終于下發(fā)了一份《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，不算政策，但意味深遠(yuǎn)。

　　面對(duì)一季度仍居高不下的信貸數(shù)據(jù)，央行從4月份開始將對(duì)各銀行的窗口指導(dǎo)從1個(gè)季度加密到了1個(gè)月。

　　北京一家準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司主管銷售的副總感覺到，“雖然沒有明確的信貸緊縮政策，但貸款就是難了很多。以前貸過款的銀行，續(xù)貸不再是順理成章；申請(qǐng)授信額度時(shí)，以前按照項(xiàng)目所需的2倍申請(qǐng)都能獲批，現(xiàn)在則要砍掉1/3甚至一半。”

　　存款準(zhǔn)備金率的頻繁上調(diào)，又把一部分“糧食”收回倉(cāng)庫(kù)去了。即便有些銀行信貸資金仍然寬裕，但央行的加強(qiáng)監(jiān)管和存款準(zhǔn)備金釋放的加強(qiáng)緊縮信號(hào)，也使得多數(shù)銀行不敢越雷池一步。

　　結(jié)果就是，越來越少的資金和因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)不好越來越多的資金需求方，只能按照資質(zhì)排隊(duì)等候。前面提到的深圳正中置業(yè)就是其中一家：“授信額度去年就批下來了，今年拿著項(xiàng)目開工的各種證件去申請(qǐng)放款，卻一等再等。”拿著文件跑銀行幾乎成了例行功課。

　　劉義他們公司也排到了這個(gè)隊(duì)伍中去，從3月份開始，財(cái)務(wù)部門傳導(dǎo)過來的壓力逐漸增大，直到6月份在市場(chǎng)和資金的雙重重壓之下選擇降價(jià)。“現(xiàn)在意識(shí)到，降得越早，受益越大。”同一檔次的領(lǐng)世郡洋房從3月份11000元到現(xiàn)在8000元，成交量一直領(lǐng)先，富力津門湖也從13000元降到了11000元。

　　銀行實(shí)際貸出的資金讓房地產(chǎn)商更加灰心，南方周末記者了解到的農(nóng)行天津市塘沽支行的房地產(chǎn)貸款量比去年下降了八成，而中信銀行今年幾乎沒有批復(fù)新的授信額度給房地產(chǎn)公司。

　　融資成本也在增加，中信銀行針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利率為最高的7.47。

　　截至2008年3月31日，104家房地產(chǎn)上市公司短期借款總額為601億元，長(zhǎng)期借款總額為1000億元，分別以7.47%和7.56%的年利率計(jì)算，與2007年相比，2008年新增加的利息就有16.5億元。

　　幾家歡喜幾家憂

　　當(dāng)然，也有一些銀行，選擇“敵進(jìn)我退”，利用信貸緊縮，發(fā)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。

　　2007年末北京銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例占到14.92%，今年一季度的數(shù)字為14.3%。國(guó)金證券分析師李偉奇認(rèn)為，北京銀行業(yè)績(jī)雖然實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)貸款比例過高，達(dá)到14.3%，需要關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

　　深發(fā)展在一季度年報(bào)中這樣寫道，截至2008年3月31日，在商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的貸款不良率相對(duì)高于其他行業(yè)，這主要是本行2005年前發(fā)放的商貿(mào)投資類企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等歷史遺留不良貸款所致。

　　正因?yàn)榇?，銀監(jiān)會(huì)從去年年末就要求銀行進(jìn)行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的壓力測(cè)試。這兩個(gè)月內(nèi)，央行連續(xù)提高2個(gè)點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率，也使得銀監(jiān)會(huì)再次關(guān)注銀行尤其是中小型銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　還有一些大銀行把部分貸款打包賣給中小銀行，節(jié)省下來的額度就用來維持重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)客戶的貸款。無(wú)形之中，也加大了中小銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　銀行信貸融資艱難之下，觀望的群體，從購(gòu)房者擴(kuò)散到了投資客和開發(fā)商。

　　農(nóng)業(yè)銀行天津市塘沽支行信貸部今年碰到尷尬：盡管貸款很緊俏，但今年年初以來，他們審批通過的授信額度中，竟然有3家公司選擇暫不提款。“目前的市場(chǎng)狀況讓這些公司不敢出手，寧愿放棄。”該支行一名業(yè)務(wù)員解釋。

　　還有一些不缺錢的開發(fā)商把錢投向了別的領(lǐng)域。一家人民幣PE公司九鼎投資的資金來源一半以上都是房地產(chǎn)開發(fā)商，“他們并不缺錢，但對(duì)目前的市場(chǎng)無(wú)法做出準(zhǔn)確的判斷，只能暫時(shí)觀望，把多余的資金拿出來投向其他行業(yè)”。

　　看來，在房貸緊縮的大背景下，市場(chǎng)仍然同從前一樣，實(shí)力雄厚、資金管理得當(dāng)?shù)墓静怀?，而小公司、?jīng)營(yíng)不好的公司犯難。對(duì)于劉義所在的公司來說，目前最緊要的還是趕緊賣房子，奧運(yùn)會(huì)期間要停工兩個(gè)月，停工之前尚需要籌措一筆龐大的建設(shè)資金結(jié)算給建筑商。