缺錢，是很多業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率正在逐步走高。

　　不惜血本爭搶“地王”的場景猶歷歷在目，6月24日晚間，上海樓市卻傳來了首例退訂已拍得地塊的消息，而且，退訂的還是曾經(jīng)的“普陀地王”。

　　事實(shí)上，此次“退地”是上海地塊首次被退。

　　歷經(jīng)2個(gè)多小時(shí)、440輪叫價(jià)，普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊（以下簡稱“長風(fēng)地塊”）終以11.04億元一錘定音，超出底價(jià)3.14億元250%，折合樓板價(jià)約1.64萬元/平方米，一舉成為當(dāng)時(shí)的“普陀地王”。

　　上面的一幕發(fā)生在上海地塊之爭愈演愈烈的2007年9月。然而，僅僅時(shí)隔9個(gè)月，上海樓市卻傳來了退地的消息。

　　獲得長風(fēng)地塊的是名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“志成公司”）。這匹黑馬的出現(xiàn)，打破了包括黃光裕旗下鵬潤地產(chǎn)、華潤集團(tuán)及上海新黃浦等在內(nèi)的9家知名房企拿下該地塊的如意算盤。

　　6月24日晚間，椐知情人士證實(shí)，長風(fēng)地塊“目前正在走收回的程序，開發(fā)商已明確表示放棄。”該地塊將被收回，然后重新公開“招拍掛”。

　　關(guān)于退地一事，長風(fēng)地塊相關(guān)部門人士表示，其對志成公司主動(dòng)放棄該地塊并無過多意外。該人士表示，目前志成公司對長風(fēng)地塊的已繳款約在總價(jià)款的10%左右，按照規(guī)定，志成公司應(yīng)在去年底前交清所有地款。但事實(shí)是，地款并未及時(shí)交清，再加上宏調(diào)從緊導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張，“就意識(shí)到出了問題”。

　　事實(shí)上，退地風(fēng)波始發(fā)于今年4月。知情人士透露，今年4月底，志成公司向普陀區(qū)房地部門提出：由于其自身原因，申請終止履行關(guān)于長風(fēng)地塊的合約。普陀區(qū)房地部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定，于近期同意上述申請并收回該地塊。目前，普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室正在積極配合區(qū)房地部門，爭取在合適的時(shí)間將該地塊重新推向市場。

　　對于退地原因，上述知情人士認(rèn)為，去年的情況特殊，志成公司是在地價(jià)最高的時(shí)期拿的地，而目前整個(gè)土地市場已開始回歸理性。“經(jīng)過權(quán)衡，開發(fā)商可能是出于資金、地價(jià)等方面考慮，加上宏觀調(diào)控后的市場因素，從而選擇退地。”

　　消息在業(yè)界瘋傳后，引發(fā)質(zhì)疑一片。人們不禁要問：志成房產(chǎn)究竟是怎樣的一個(gè)公司？

　　資料顯示，志成公司成立于1999年6月，注冊資本為600萬元，當(dāng)時(shí)的法定代表人為黃春新。2001年初，通過增資，鄭建祿入主志成公司，公司的注冊資本由原先的600萬增加到1200萬元。2001年1月12日簽訂的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”顯示：股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，志成公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為黃春新持有39%的股權(quán)；鄭建祿持有41%的股權(quán)；另兩位股權(quán)持有人分別持有10%的股權(quán)。此時(shí)，公司董事會(huì)決議鄭建祿出任董事長。

　　此后的2002年，鄭建祿再通過一系列的股權(quán)受讓，成為志成公司的絕對控股方，擁有公司90%的股權(quán)。而在2002年11月15日簽訂的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書”中寫道，受讓方鄭建祿同意向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金一次性買斷價(jià)1350萬元。其中現(xiàn)金1200萬元，“寶馬、豐田、桑塔納轎車各一輛共折合人民幣壹佰伍拾萬元”。

　　坊間流傳的經(jīng)歷是這樣的：鄭建祿起家于浙江金華，以承包建筑工程掘得第一桶金之后來到上海，并在松江成立志成企業(yè)，開發(fā)了30萬平方米的大盤“知雅匯”，另外還成立了上海贏華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“楓橋麗舍”，兩個(gè)項(xiàng)目均是住宅，而公司唯一一次商業(yè)地產(chǎn)投資是在杭州投資開發(fā)的“紅樓大酒店”。

　　事實(shí)上。雖然當(dāng)前開發(fā)商的自有資金較幾年前有所增加，但不少開發(fā)商還處于“蛇吞象”的時(shí)代。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也表示，很多開發(fā)商的運(yùn)作模式，都是以小博大的方式。房地產(chǎn)行業(yè)以小博大的倍數(shù)，幾乎是所有行業(yè)中最大的。志成公司只是浮出水面的典型個(gè)案之一。

　　幾乎與“退地”風(fēng)波傳出的同時(shí)，北京有報(bào)道稱，北京東部某樓盤6月11日、12日兩天退房131套。

　　從北京市建委下屬的北京房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)上可以看到，4月1日到7日，北京東部朝陽北路某樓盤某棟住宅樓一周內(nèi)退房72套，退房率達(dá)到了100%；6月11日和12日，同樣是這個(gè)樓盤，另兩棟在售的住宅樓兩天內(nèi)又退房131套。而出現(xiàn)大量退房的不只是這一個(gè)項(xiàng)目，北京房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)公布的“期房退房公示”欄顯示，還有多個(gè)樓盤出現(xiàn)了集中退房現(xiàn)象。

　　是什么原因讓這些昔日的熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)“退房熱”？多數(shù)開發(fā)商選擇沉默，部分幾個(gè)開發(fā)商則異口同聲，“主要是按揭辦不下來，沒有別的原因。銀行緊縮信貸，貸款審核太嚴(yán)了。”一些業(yè)內(nèi)人士和目前還尚未遭遇“退房熱”的開發(fā)商則認(rèn)為退房熱的出現(xiàn)，不僅僅是房貸從緊，最重要的原因是目前的北京樓市現(xiàn)狀和股市現(xiàn)狀，很多人尤其是白領(lǐng)階層和一些中高收入者對北京樓市升值預(yù)期失去了信心。

　　據(jù)分析，目前出現(xiàn)集中退房現(xiàn)象的項(xiàng)目有一個(gè)共同點(diǎn)，“基本上都是些掐頭去尾的中高檔樓盤”：無論是朝陽北路上的那個(gè)兩天內(nèi)退房131套的樓盤還是華威橋東側(cè)的樓盤，基本都是單價(jià)在每平方米一萬二、一萬三上下的中高檔住宅，這類項(xiàng)目的購房群體有一個(gè)共同點(diǎn)，基本上都是二次甚至三次購房，屬于改善居住品質(zhì)、順帶投資的購房類型，也正因如此，銀行對第二套房貸提高首付、從嚴(yán)審核，有的購房人肯定會(huì)因此辦不下來房貸。“但最主要的是，眼下樓市打折現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，各種促銷雖然沒有讓北京房價(jià)在均價(jià)層面出現(xiàn)降價(jià)，但實(shí)際上，對很多項(xiàng)目而言，房價(jià)在回歸理性已經(jīng)是眼下不爭的事實(shí)。而這讓他們對今后北京樓市的升值預(yù)期判斷出現(xiàn)了焦慮和猶疑。”此外，這部分購房群體往往是比較注重投資的群體，除了看重樓市升值外，大部分人還和股市息息相關(guān)，眼下股市行情出現(xiàn)大跌也是他們對收入預(yù)期失去信心并退房的一個(gè)原因。

　　“除上述原因外，很多人退房，還和這些樓盤前段時(shí)間價(jià)格上漲太快、近期紛紛推出促銷讓利活動(dòng)有關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。記者費(fèi)盡周折采訪了幾位退房人后也證實(shí)了這點(diǎn)。一位退房人告訴記者，“我買的那個(gè)樓盤，現(xiàn)在開發(fā)商推出部分樓座可以打85折，我退房雖然扣掉了10%的違約金，但即便是這樣，按85折的價(jià)格再買，我也不虧。”

　　另一位退房人則告訴記者：“退房是因?yàn)闃鞘欣湎聛砗?，自己的頭腦也冷靜了。你想，我買的那個(gè)樓盤，最早精裝修不過賣5000元左右，兩三年的功夫，價(jià)格就過萬，價(jià)格和價(jià)值確實(shí)脫離了。”　

　　缺錢，是很多業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率正在逐步走高。

　　中房指數(shù)研究院6月初發(fā)布的《2008年內(nèi)地房地產(chǎn)上市TOP10研究報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）稱：滬深上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率大幅走高，部分企業(yè)短期風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。報(bào)告指出，滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，并于2007年底達(dá)76.49%，與上年同期相比提高了7.39個(gè)百分點(diǎn)，其中萬科的資產(chǎn)負(fù)債率從2005年末的61.0%上升至66.5%，金地從53.7%上升至71.4%。

　　“融資，是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。”一位資深房地產(chǎn)專家表示。

　　五合智庫總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，對于資本雄厚、經(jīng)營模式成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，解決融資問題的方法較多。除銀行信貸之外，資本市場股權(quán)融資、企業(yè)債券、與專業(yè)房地產(chǎn)基金共同合作、發(fā)行房地產(chǎn)信托等都是比較常見的融資渠道。

　　今年以來，已有超過10家房地產(chǎn)上市公司再融資計(jì)劃獲得批準(zhǔn)。5月以來，臥龍地產(chǎn)定向增發(fā)12億元的計(jì)劃獲得批準(zhǔn)、萬科59億元的公司債也獲批、新湖中寶14億元的公司債也獲得批準(zhǔn)。部分房地產(chǎn)上市公司公告確實(shí)透露出對資金的較強(qiáng)需求。

　　對于非上市公司，由于融資渠道相對較窄，企業(yè)現(xiàn)金流相對緊張。顧海波認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)走上建業(yè)地產(chǎn)“賤賣上市”的道路。