報告認為，房地產(chǎn)金融危機初現(xiàn)，7至9月或成開發(fā)商生死大限

　　昨日國泰君安證券研究所發(fā)布的一份報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達1201萬元，相當于去年年銷售收入的24%。由于去年高價拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的7~9月將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候。一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機已初露端倪。

　　上述測算是基于2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發(fā)商自有資金同比增長36%的假設(shè)作出的。

　　7至9月“最危險”

　　報告顯示，資金缺口規(guī)模對商品房銷售額同比增速最敏感，銷售額需要保持14%的同比增長，全行業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)資金供求基本平衡，但今年以來每個月的全國商品房銷售額與去年同期基本持平，1~4月行業(yè)商品住宅銷售額同比增長1.6%。

　　國泰君安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平認為，今年7~9月將成為眾多中小開發(fā)商的一個檻，因為去年高價拿地的企業(yè)屆時面臨付清土地出讓金的壓力。如果行業(yè)成交量不能保持和增強回暖趨勢，7~9月將會是開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，一些中小開發(fā)商，尤其是去年三季度冒進拿地、現(xiàn)有銷售項目又少的公司，將面臨生死大限。

　　據(jù)孫建平介紹，全國地價指數(shù)表明2007年三季度地價指數(shù)達到最高點，這意味著在去年7~9月拿地的開發(fā)商支付的地價款非常高。而最近一年多時間，地方政府普遍要求房產(chǎn)商12個月內(nèi)要付清地價。按最新調(diào)控政策要求，只有全部付清地價才能拿到土地證等文件，才能開工建設(shè)，才可能申請銀行貸款。因此，7~9月開發(fā)商面臨的壓力可想而知。

　　據(jù)了解，上海去年地價款最高峰出現(xiàn)在11月和12月，天津出現(xiàn)在8月和10月，深圳和廣州均出現(xiàn)在9月，北京則出現(xiàn)在9月和12月。

　　不過中信建投房地產(chǎn)行業(yè)分析師張朝暉認為，與這一期限更為吻合的事件應(yīng)該是即將到來的美國的銀行中期報，“很有可能帶來新一輪的次貸危機，目前高盛、雷曼兄弟都已經(jīng)報虧了，如果真是這樣，勢必會帶來國內(nèi)的銀根緊縮，逼迫開發(fā)商降價賣房。”

　　房地產(chǎn)不會群體性降價

　　報告稱，即使部分企業(yè)資金鏈斷裂也并不會表現(xiàn)為群體性的惡性降價行動，而將更多地通過上游項目資源的并購整合來結(jié)束。

　　孫建平認為變賣項目比降價清盤的概率要大。因為變賣資產(chǎn)的時間比降價銷售清盤的時間更快。在行業(yè)觀望的情況下，并不是一味地降價就能創(chuàng)造銷售業(yè)績，降價清盤的投資回報率也并不比變賣資產(chǎn)高。

　　“企業(yè)一般不愿意降價銷售，因為害怕一旦降價房子更賣不出去，”張朝暉表示，龍頭企業(yè)尋求并購整合的機會，以及最大債權(quán)人商業(yè)銀行和資金鏈斷裂企業(yè)之間的利益博弈，使得房產(chǎn)商最終傾向于變賣資產(chǎn)。

　　2008年3月中旬以來，已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊，安徽合肥的土地項目等，出讓方有上海強生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、寶鋼集團等大型企業(yè)。張朝暉認為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不利的一點是，隨著股權(quán)的出售，企業(yè)的負債也將一起轉(zhuǎn)讓。