實(shí)力不濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)終將逐漸退出這個(gè)市場(chǎng)。在資金和土地多次撩動(dòng)其敏感神經(jīng)之后，內(nèi)地的房地產(chǎn)商瞄準(zhǔn)在港上市也就不難理解了。

　　開發(fā)商融資依舊迫切

　　近日，房地產(chǎn)界“名嘴”北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)再發(fā)妙論，其“窮人不應(yīng)該買房”的理論升級(jí)，認(rèn)為不應(yīng)該借錢給中小房產(chǎn)商。任志強(qiáng)表示，沒有實(shí)力的中小開發(fā)商類似于沒有實(shí)力買房的“窮人”，借錢給他們等于發(fā)給窮人次級(jí)債一樣危險(xiǎn)。

　　由此看來，資金鏈成為開發(fā)商脖子上的“絞索”。而在DTZ戴德梁行房地產(chǎn)物業(yè)管理顧問有限公司北亞區(qū)估價(jià)部董事、建設(shè)部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師陳家輝看來，上市融資成為了開發(fā)商取下“絞索”的一個(gè)重要辦法。

　　房產(chǎn)企業(yè)正處于艱難時(shí)期

　　目前，關(guān)于開發(fā)商的資金鏈問題，已經(jīng)走到了前所未有的時(shí)期。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)指出，今年以來由于銷售萎靡，開發(fā)商方面4年來首次出現(xiàn)自有資金“告急”的局面。

　　任志強(qiáng)直言，原因就是銷售業(yè)績(jī)急速下降、開發(fā)商自有資金來源不足。“對(duì)開發(fā)商來說，去年移過來的錢很多，但今年凈增長(zhǎng)的自有資金量很少，如一季度隨著銷售量的同比下降，定金、預(yù)收款、個(gè)人房貸等收入也下降。去年年底的統(tǒng)計(jì)顯示，銀行貸款占開發(fā)商資金來源的比重并不大，已從2000年的24%左右下降到18%，但定金和預(yù)收款占到23%，個(gè)人房貸占到13%，而一季度這三大款項(xiàng)在開發(fā)資金中的總比重從42%下降到了19%，這樣開發(fā)商就感覺沒有錢花了。”

　　去年將大量現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為土地、今年銷售情況又不好的，這樣的開發(fā)商就出現(xiàn)了一些現(xiàn)金流的問題。任志強(qiáng)表態(tài)：“全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)近期正處于最艱難的時(shí)期；銀行方面，由于信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的困難程度越來越大。”

　　上市融資越挫越勇

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人也坦陳，“缺錢”已成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商的“頭號(hào)難題”。

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹表示：“2008年的房地產(chǎn)特別困難，因?yàn)?007年中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)太瘋狂了，去年一年房地產(chǎn)的銷售額是2.9萬億元人民幣，接近3萬億元人民幣，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字?？墒侨ツ暌荒曛袊?guó)的房地產(chǎn)公司購買土地也超過3萬億元。”潘石屹覺得：“錢已經(jīng)花得差不多了。”

　　在巨大資金壓力面前，地產(chǎn)企業(yè)決心孤注一擲，竭盡全力達(dá)到上市目的。“從今年我們接觸的客戶來看，有上市評(píng)估意向的越來越多。”陳家輝雖然表示不方便透露企業(yè)名單，但他告訴記者，基于發(fā)展等原因，企業(yè)謀求上市的意圖達(dá)到空前的熱情。拿地難，斷了房企持續(xù)發(fā)展的

　　道路；融資難，則斷了房企安身立命的脈門。

　　實(shí)力不濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)終將逐漸退出這個(gè)市場(chǎng)。在資金和土地多次撩動(dòng)其敏感神經(jīng)之后，內(nèi)地的房地產(chǎn)商瞄準(zhǔn)在港上市也就不難理解了。

　　上市鼓聲響徹香港

　　眾多房企為何獨(dú)對(duì)港交所青睞有加？陳家輝表示，企業(yè)選擇何地上市，最關(guān)鍵的還是看這個(gè)市場(chǎng)的融資能力，以及企業(yè)所能融到的資金規(guī)模。

　　綜觀整個(gè)2006年，都是香港資本市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。根據(jù)資料，香港主板一共吸納了39家中國(guó)內(nèi)地企業(yè)，比2005年增加2家，融資總額也由2005年的190.13億美元躍升為412.84億美元，占中國(guó)2006年度海外融資總額的94%，平均籌資額達(dá)10.58億美元。

　　新加坡主板市場(chǎng)共吸收了24家中國(guó)企業(yè)，平均融資額僅為5570萬美元。而2006年在納斯達(dá)克融資的中國(guó)企業(yè)數(shù)為6家，平均籌資額約為8783萬美元。相比之下，香港資本市場(chǎng)的融資效率明顯更具有誘惑力。

　　此外，內(nèi)地房地產(chǎn)同行2006年在香港批量上市的成功經(jīng)驗(yàn)，也給此次房企綢繆香港上市一個(gè)心理暗示。

　　這是自2004年國(guó)家因宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)信貸從嚴(yán)以來，開發(fā)商大規(guī)模結(jié)群成隊(duì)趕赴香港上市融資的首次成功演繹。而香港投資者更偏好房地產(chǎn)行業(yè)，這對(duì)于赴港上市的內(nèi)地房企來說有如一劑興奮劑。

　　與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)展多元化融資市場(chǎng)的建議，也讓開發(fā)商看到了政策面的支持。陳家輝告訴記者，目前，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)格局單一，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金則是主要依賴于銀行貸款，其不規(guī)范融資使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)加大，風(fēng)險(xiǎn)又使得銀行不堪重負(fù)。因此，基于我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，其目的是為了保持市場(chǎng)的均衡發(fā)展，為市場(chǎng)的健康有序發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。

　　陳家輝說，“當(dāng)前在銀根緊縮的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)取上市或增資擴(kuò)股，雖然這并不是一種新的趨勢(shì)，但目前表現(xiàn)得更加明顯了。”