濱江集團(tuán)項(xiàng)目太過(guò)單一，住宅市場(chǎng)又受調(diào)控影響最大。且項(xiàng)目集中一地，使得未來(lái)業(yè)績(jī)存在一定的不確定性。

　　2008年5月19日，時(shí)鐘剛剛走過(guò)14：28，喧鬧的深圳交易所大廳一下子靜寂下來(lái)。這一刻起，全國(guó)為四川汶川地震死難者默哀三分鐘。

　　片刻之后，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱濱江房產(chǎn))網(wǎng)上發(fā)行之路再度啟動(dòng)，這靜默的三分鐘似乎并沒(méi)有影響認(rèn)購(gòu)者的熱情。

　　申購(gòu)代碼為“002244”的濱江集團(tuán)，本次發(fā)行采用網(wǎng)下向詢價(jià)對(duì)象詢價(jià)配售和網(wǎng)上資金申購(gòu)定價(jià)發(fā)行相結(jié)合的方式進(jìn)行。早在14日即確定的發(fā)行股份數(shù)量為6000萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)格為20.31元／股，市盈率21.19倍。

　　作為調(diào)控后第一家地產(chǎn)IPO企業(yè)，濱江集團(tuán)此次網(wǎng)上發(fā)行如若順利，將能募集資金約12億元左右。

　　草根

　　濱江集團(tuán)成立于1996年，是杭州的老牌房地產(chǎn)企業(yè)，具有國(guó)家建設(shè)部一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。十幾年的發(fā)展中，在西湖、錢塘江、京杭大運(yùn)河、千島湖、湘湖、鏡湖邊實(shí)踐著“濱江”主旨，金色家園、萬(wàn)家花城、金色海岸等建筑作品在杭州頗有名氣。

　　“現(xiàn)在看來(lái)，濱江集團(tuán)的成功有其特殊之處。在杭州房地產(chǎn)剛剛起步的時(shí)候，濱江以低廉的價(jià)格拿到不少核心區(qū)域土地，產(chǎn)品定位也形成差異化。”一位了解濱江集團(tuán)的杭州地產(chǎn)人士稱。

　　他指出，濱江集團(tuán)大部分地塊都是02年到06年獲得的，因此土地成本較低，均價(jià)僅為4400元/平米，而如今的杭州“地王”樓面價(jià)格已經(jīng)達(dá)到19000元/平方米。

　　“而濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備集中在杭州市中心、次中心及景觀資源豐富的西湖、錢塘江、千島湖邊。這部分地段無(wú)疑是杭州最黃金、最昂貴的土地資源。”該人士稱。

　　雖然出身草根，但是濱江集團(tuán)看準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中缺乏的高端資源，并將項(xiàng)目定位為中高檔，形成了產(chǎn)品的獨(dú)特性。正因如此，濱江集團(tuán)連續(xù)三年榮獲杭州城區(qū)商品房銷售榜冠軍。

　　根據(jù)集團(tuán)資料顯示，截止2008年2月，集團(tuán)土地儲(chǔ)備和建設(shè)面積共205.45萬(wàn)平方米，89%集中于杭州，可供滾動(dòng)開(kāi)發(fā)5年。

　　上市

　　據(jù)濱江集團(tuán)公開(kāi)資料顯示，2007年集團(tuán)商品房銷售總額40.56億元，占到杭州市場(chǎng)份額的7.66%。集團(tuán)2007年銷售收入26億元、凈利潤(rùn)4.5億元，同比增長(zhǎng)分別為95%和124%，而2006年較2005年上漲115.51%，最近3年凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。

　　而分析人士則指出，2006年和2007年集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率分別達(dá)到52.37%和57.83%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。2006年和2007年集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.31和0.4，存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.31和0.34，較萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等集團(tuán)的周轉(zhuǎn)率稍低。

　　“主要源于濱江集團(tuán)中高端市場(chǎng)定位導(dǎo)致集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率較高和周轉(zhuǎn)率偏低。”分析人士稱。

　　上市無(wú)疑將會(huì)為濱江集團(tuán)帶來(lái)一筆寶貴的現(xiàn)金，以及再融資的平臺(tái)。濱江集團(tuán)人士稱，通過(guò)資本市場(chǎng)擴(kuò)張，濱江集團(tuán)面臨著新的機(jī)遇。

　　南京證券認(rèn)為，未來(lái)三年，集團(tuán)的結(jié)算項(xiàng)目主要來(lái)自杭州，預(yù)計(jì)2008、2009、2010年集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別達(dá)到28.94億元、37.62億元和75.24億元，凈利潤(rùn)分別達(dá)到6.65億元、9.42億元和20.48億元。

　　“主要還是得力于其土地儲(chǔ)備的高端性。”分析人士稱，濱江集團(tuán)擁有的土地儲(chǔ)備大部分位于杭州，建筑面積總計(jì)233萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積194萬(wàn)平方米。其中，約70%定位于高端物業(yè)，土地附加值高，盈利能力很強(qiáng)，使集團(tuán)在未來(lái)幾年能保持50%以上的毛利率水平。

　　而長(zhǎng)江證券研究報(bào)告則稱，近年集團(tuán)在較高的拿地成本下，仍能保持行業(yè)內(nèi)平均以上的銷售利潤(rùn)率，一者是作為民營(yíng)企業(yè)，集團(tuán)的成本費(fèi)用控制很好，期間費(fèi)用率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均，二者就是集團(tuán)高附加值產(chǎn)品的投放。

　　據(jù)濱江集團(tuán)招股文件可知，集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略是以做強(qiáng)杭州市場(chǎng)為根本，通過(guò)對(duì)成熟產(chǎn)品的復(fù)制開(kāi)發(fā)，朝跨區(qū)域規(guī)?；较虬l(fā)展，首要目標(biāo)是以上海為中心的長(zhǎng)三角二線城市。

　　據(jù)其集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹，濱江集團(tuán)力爭(zhēng)保持每年30%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，在2010年以前達(dá)到總資產(chǎn)規(guī)模150億元以上，凈資產(chǎn)規(guī)模50億元以上的大型專業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)。

　　瓶頸

　　在如今的信貸緊縮、銷售萎靡的狀況下，資金早已成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)最奢求得到的本錢。濱江集團(tuán)的上市，在多數(shù)人眼中，就是一次找錢的嘗試。

　　從財(cái)務(wù)報(bào)表角度來(lái)看，2007年濱江集團(tuán)有巨量負(fù)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和正的融資現(xiàn)金流，這與去年集團(tuán)大量拿地造成的大量土地出讓金有關(guān)。而截至2007年底，集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.92%。

　　不過(guò)亦有研究報(bào)告指出，集團(tuán)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)顯示集團(tuán)的流動(dòng)性仍相對(duì)樂(lè)觀。分析集團(tuán)2007年的負(fù)債結(jié)構(gòu)，可以看到負(fù)債中超過(guò)半數(shù)屬于預(yù)收賬款，有息負(fù)債率僅為25.83%，集團(tuán)財(cái)務(wù)壓力并不沉重，這就意味著集團(tuán)仍有進(jìn)一步擴(kuò)張的能力。

　　如今，擺在所有房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)共同風(fēng)險(xiǎn)就是，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控趨緊及中央人民銀行從去年開(kāi)始采取從緊的貨幣政策以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由去年供求旺盛、價(jià)格快速上漲的局面轉(zhuǎn)向理性回歸。

　　“濱江集團(tuán)的項(xiàng)目太過(guò)單一，住宅市場(chǎng)又是受到調(diào)控影響最大的。同時(shí)集團(tuán)項(xiàng)目過(guò)于集中一個(gè)城市，將使得未來(lái)業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)存在一定的不確定性。”上述人士分析稱。

　　高端項(xiàng)目受到土地供給及市場(chǎng)容量的限制，產(chǎn)品的復(fù)制性較差，不足以構(gòu)成未來(lái)集團(tuán)持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)核心，集團(tuán)未來(lái)有必要進(jìn)行產(chǎn)品或區(qū)域的多元化。

　　在濱江集團(tuán)的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)中，高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)達(dá)主營(yíng)收入的45.35%，雖然此類項(xiàng)目毛利率較高，但如果要到其他區(qū)域，對(duì)于集團(tuán)的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)能力將是莫大考驗(yàn)。

　　同時(shí)，依賴廉價(jià)土地的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)一去不返了。如今的招拍掛市場(chǎng)，雖然沒(méi)有了07年“面粉貴過(guò)面包”的火爆，但是要想拿下一塊潛力巨大的土地，已是相當(dāng)困難。