雖然高盛的評(píng)級(jí)中并沒有提及“地震”的字眼，然而對(duì)于震后地產(chǎn)市場(chǎng)的不明確心態(tài)已躍然紙上。

　　突如其來的地震并沒有打斷中國(guó)房地產(chǎn)前進(jìn)的步伐，然而似乎開始影響國(guó)際投行對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資信心。

　　昨日，高盛發(fā)布報(bào)告稱，鑒于宏觀不明朗因素，對(duì)中資地產(chǎn)股的評(píng)級(jí)由“吸引”降到“謹(jǐn)慎”，同時(shí)對(duì)萬科A、招商地產(chǎn)、中國(guó)海外、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多個(gè)龍頭房企的評(píng)級(jí)進(jìn)行調(diào)低。

　　高盛給出的解釋是，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展商的財(cái)務(wù)狀況吃緊，在供應(yīng)增加的情況下需求相對(duì)疲軟。據(jù)高盛對(duì)國(guó)內(nèi)12個(gè)主要城市的調(diào)查顯示，房?jī)r(jià)需要由目前水平下降10～20%才能刺激需求。

　　而高盛亦指，周四港股市場(chǎng)中資地產(chǎn)股和香港本地地產(chǎn)股均大幅下挫，成為當(dāng)前港股市場(chǎng)領(lǐng)跌的主要?jiǎng)恿χ?。中資地產(chǎn)股方面，東南國(guó)際跌5.83%，中國(guó)海外跌4.07%，華潤(rùn)置地、中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)、湯臣集團(tuán)等均跌逾3%。

　　機(jī)構(gòu)看空

　　高盛的評(píng)級(jí)無疑是海外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“地震”心態(tài)的直接反應(yīng)。

　　由于對(duì)市場(chǎng)前景的不樂觀心態(tài)，高盛大面積調(diào)低了國(guó)內(nèi)主要地產(chǎn)商的評(píng)級(jí)。將萬科A12個(gè)月的目標(biāo)價(jià)由人民幣17.06元降到人民幣14.03元；招商地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)被降到人民幣15.64元，原值為人民幣28.49元。

　　遭遇降級(jí)的還有中國(guó)海外發(fā)展(0688.HK)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)，SOHO中國(guó)(0410.HK)，它們的評(píng)級(jí)由買進(jìn)下調(diào)至中性，高盛將這3只股份由確信買進(jìn)名單中剔除。將中國(guó)海外發(fā)展的目標(biāo)價(jià)由18.93港元下調(diào)至15.16港元，將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)由10.61港元降到7.75港元，將SOHO中國(guó)目標(biāo)價(jià)由9.19港元降到5.27港元。

　　廣州富力地產(chǎn)的評(píng)級(jí)由中性降到賣出，不僅被加入確信賣出股份名單中，目標(biāo)價(jià)也由28.11港元陡降到15.41港元。

　　實(shí)際上，高盛已不是第一個(gè)全面調(diào)低中國(guó)地產(chǎn)股目標(biāo)的機(jī)構(gòu)。早在今年年初，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普就曾發(fā)表研究報(bào)告指出，雖然中國(guó)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)?7年取得了創(chuàng)紀(jì)錄的增速，但流動(dòng)性大大萎縮的環(huán)境恐怕將導(dǎo)致其業(yè)務(wù)在08年受挫，對(duì)該行業(yè)上市公司的重新評(píng)級(jí)可能也難以避免。

　　4月，國(guó)際評(píng)級(jí)公司穆迪發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)評(píng)級(jí)報(bào)告，將中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)評(píng)級(jí)展望定為負(fù)面，原因是“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在尋求國(guó)內(nèi)和海外資金以支持其資本開支時(shí)面臨挑戰(zhàn)，同時(shí)亦面對(duì)困難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。”

　　與此同時(shí)，英國(guó)著名財(cái)經(jīng)刊物《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》相關(guān)文章指出，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)裂痕。其中指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)裂痕的主要原因是政府在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投機(jī)問題后緊縮了信貸。中國(guó)人本來更喜歡把買房而不是買股票當(dāng)作一項(xiàng)投資，但這種情況在去年底結(jié)束，因?yàn)檎铝顚①?gòu)買第二套房的首付款比例調(diào)高至40%。

　　市場(chǎng)走低

　　資料顯示，1到3月份，70個(gè)大中城市新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.3%，這種環(huán)比是明顯低于去年同期的0.7%、0.6%、0.5%的。部分前期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市，住房?jī)r(jià)格的環(huán)比也開始下降，這可以說是國(guó)家采取一系列宏觀調(diào)控措施的政策效應(yīng)的顯現(xiàn)。

　　而最新的國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.1%，漲幅比3月低0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　分析人士認(rèn)為，4月份國(guó)內(nèi)大部分城市成交蕭條，銷售價(jià)格數(shù)據(jù)符合市場(chǎng)預(yù)期。5月份市場(chǎng)雖然會(huì)在供應(yīng)量增加的帶動(dòng)下環(huán)比回升，但很難出現(xiàn)真正的回暖，觀望將會(huì)繼續(xù)。

　　進(jìn)入5月，被開發(fā)商寄予厚望的“五一”樓市成交仍顯平淡。5月第一周，雖然部分城市成交量出現(xiàn)預(yù)期中的環(huán)比回升，但杭州、蘇州、深圳同比依舊下滑。甚至一度有消息稱，一直深圳領(lǐng)漲全國(guó)的深圳房?jī)r(jià)，已經(jīng)回落到2006年的水平。

　　同樣陷入迷惘狀態(tài)的還有土地市場(chǎng)。2008年以來的土地市場(chǎng)，仍然延續(xù)了自2007年下半年底開始的低迷態(tài)勢(shì)。土地流拍屢屢上演，并且近日從一線城市蔓延至二、三線城市。土地市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”局勢(shì)已在若隱若現(xiàn)間。

　　我們可以回顧的是，自從去年信貸新政出臺(tái)之后，土地市場(chǎng)便開始一路走低。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，07年10月份以來，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍約40余塊，并有大量土地以底價(jià)成交，地價(jià)也如過山車一般迅速由峰頂下滑至谷底。

　　08年初始，北京、上海、深圳、廣州，以前寸土必爭(zhēng)的一線城市，紛紛爆出土地流拍的消息。以深圳為例，土地交易中心日前掛牌出讓的3幅土地再現(xiàn)流拍，惟一一塊土地以樓面地價(jià)1149元/平方米成交。而在此之前的一場(chǎng)土地拍賣中，5塊出讓土地僅有一幅成交，其余四幅流拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年深圳政府出讓居住用地共流拍6塊，總流拍建筑面積已逾100萬平方米。

　　據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局、廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)5月初發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，08年一季度與07年同期相比，雖然廣東省內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)74.24%，增幅同比增加27.64個(gè)百分點(diǎn)，但是購(gòu)置金額增幅卻同比減少了55.64%。值得注意的是，土地購(gòu)置單價(jià)同比下降了26.16%，即從去年一季度的1009元/平方米降至745元/平方米。

　　“企業(yè)拿地觀望，消費(fèi)者買房觀望，一股濃濃的觀望情緒直接導(dǎo)致土地和樓市的持續(xù)低迷。”廣州一位開發(fā)商稱。

　　資金縮緊

　　在眾多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)看來，中國(guó)房企面臨的最大問題，還不是銷售市場(chǎng)的低迷，而是資金問題。

　　穆迪投資在一份報(bào)告中提及，中國(guó)采取貨幣緊縮政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏流動(dòng)資金。在該機(jī)構(gòu)針對(duì)資金流動(dòng)狀況進(jìn)行的壓力測(cè)試模型下，內(nèi)地房企只具備2008年房產(chǎn)銷售量下滑25%的承受能力。

　　而更令開發(fā)商們頭痛的是，目前政府并沒有放松信貸緊縮的跡象。

　　穆迪認(rèn)為，信用環(huán)境緊縮不僅對(duì)企業(yè)流動(dòng)性狀況和募資成本造成威脅，也制約銀行放貸，增加開發(fā)商準(zhǔn)客戶主要是住房買家的借款成本。而信用緊縮狀況在未來12至18個(gè)月大概仍然持續(xù)。

　　實(shí)際上，因?yàn)殚_發(fā)商在尋求國(guó)內(nèi)和海外資金以支持其資本開支時(shí)面臨挑戰(zhàn)，而其銷售環(huán)境也不乏困難，國(guó)內(nèi)不少開發(fā)商舉步維艱。

　　標(biāo)普分析師符蓓警告稱，如果市場(chǎng)環(huán)境沒有得到改善，市場(chǎng)流動(dòng)性將面臨枯竭，這將導(dǎo)致一部分地產(chǎn)商不再有能力維持其增長(zhǎng)動(dòng)能，另一部分地產(chǎn)商更將面臨滅頂之災(zāi)。

　　“由于再融資相對(duì)更加困難，小型地產(chǎn)商更容易成為大地產(chǎn)商的收購(gòu)對(duì)象。”上述廣州開發(fā)商人士告知，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商開始找錢，找不到錢的，就準(zhǔn)備出讓部分股份，來贏得緩沖的時(shí)間。

　　符蓓在穆迪的報(bào)告中指出，在新形勢(shì)下，地產(chǎn)商的狀況將因?yàn)槠湄?cái)務(wù)管理與自律情況不同而出現(xiàn)分野。她指出，雖然市場(chǎng)環(huán)境存在著不確定性，只要將發(fā)展建立在自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而不是建立在盲目擴(kuò)張上，地產(chǎn)商還是可以獲取足夠的短期資源，用以維持生存，直到大環(huán)境開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　但是更多人士的觀點(diǎn)則是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的多重困境，一時(shí)之間很難擺脫。而熟知市場(chǎng)法則的人士則認(rèn)為，現(xiàn)在正是房地產(chǎn)市場(chǎng)“洗牌”的時(shí)刻。