上實(shí)集團(tuán)地產(chǎn)板塊擁有126億凈資產(chǎn)和超過1億平米土地儲(chǔ)備，如果一經(jīng)注入上實(shí)發(fā)展，將會(huì)使其邁入高速發(fā)展之路。

　　隨著定向增發(fā)收購(gòu)母公司上實(shí)集團(tuán)旗下逾40億元房地產(chǎn)資產(chǎn)的動(dòng)作日漸清晰，上實(shí)發(fā)展表現(xiàn)出對(duì)2008房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)烈的信心。

　　最近的消息是，上實(shí)發(fā)展已收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)，核準(zhǔn)公司向上海上實(shí)(集團(tuán))有限公司、上海上實(shí)投資發(fā)展有限公司發(fā)行14330.42萬股購(gòu)買相關(guān)資產(chǎn)及以自籌資金購(gòu)買上實(shí)置業(yè)集團(tuán)(上海)有限公司的相關(guān)資產(chǎn)。

　　在2007年末季開始的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷之中，上實(shí)發(fā)展即開始著手接收母公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場(chǎng)觀點(diǎn)是，上實(shí)集團(tuán)的地產(chǎn)板塊擁有126億元的凈資產(chǎn)和超過1億平方米的土地儲(chǔ)備，如果一經(jīng)注入上實(shí)發(fā)展，將會(huì)使其邁入高速發(fā)展之路。

　　“上實(shí)發(fā)展資本之舞已經(jīng)開始走上正軌了。”一位對(duì)上實(shí)發(fā)展頗為關(guān)注的研究人士稱，大摩、高盛等機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)高上實(shí)發(fā)展評(píng)級(jí)的觸發(fā)點(diǎn)正在于此。

　　07醞釀期

　　上實(shí)發(fā)展作為上實(shí)集團(tuán)運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，早在05年即開始相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移注入。直到2007年，良好的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭刺激了上實(shí)集團(tuán)做大地產(chǎn)的神經(jīng)。

　　2007年8月中旬，上實(shí)發(fā)展公告稱，擬向控股股東上海上實(shí)集團(tuán)以及上實(shí)投資發(fā)展公司非公開發(fā)行不超過16000萬股A股，發(fā)行價(jià)格為每股22.81元，用于購(gòu)買大股東及其旗下公司手中的大量商業(yè)房地產(chǎn)與土地儲(chǔ)備資產(chǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此增發(fā)方案將有助于大幅提升上實(shí)發(fā)展持續(xù)的盈利能力，此舉也被視為標(biāo)志著上實(shí)集團(tuán)整合旗下地產(chǎn)資源整體上市所邁出的重要一步。

　　然而，12月11日公司公告稱，公司提交給證監(jiān)會(huì)的重大資產(chǎn)購(gòu)買方案未能獲通過。對(duì)于方案未獲通過的原因，市場(chǎng)分析認(rèn)為，可能是由于包括崇明東灘等外界關(guān)注的房地產(chǎn)資源尚在上海上實(shí)集團(tuán)旗下，這容易引起同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等敏感事宜。

　　之后，上實(shí)發(fā)展于12月27日與上實(shí)集團(tuán)簽訂托管協(xié)議，約定上實(shí)集團(tuán)以其持有的上海海外聯(lián)合投資股份有限公司18.75%股份、青島上實(shí)瑞歐置業(yè)有限公司45%股份、青島聯(lián)港投資開發(fā)有限公司50%股份及上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)合計(jì)80.8572萬平方米的住宅用國(guó)有土地使用權(quán)等四項(xiàng)資產(chǎn)委托公司管理。

　　上實(shí)發(fā)展表示，通過“項(xiàng)目托管”這一過渡型方式，有利于上海上實(shí)履行避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾，有利于公司做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有效維護(hù)股東權(quán)益。

　　次日，上實(shí)發(fā)展又與上實(shí)集團(tuán)補(bǔ)簽了協(xié)議稱，在青島聯(lián)港以出讓方式取得項(xiàng)目開發(fā)所需國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，上實(shí)集團(tuán)將向上實(shí)發(fā)展轉(zhuǎn)讓其擁有的青島聯(lián)港50%股權(quán)；在青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新華村合計(jì)80.8572萬平方米的國(guó)有土地上實(shí)施的房屋建設(shè)工程達(dá)到開發(fā)投資總額的25%時(shí)，由上實(shí)集團(tuán)將該房地產(chǎn)(包括土地使用權(quán)和投資開發(fā)的地上建筑)按屆時(shí)評(píng)估價(jià)值轉(zhuǎn)讓給上實(shí)發(fā)展。

　　08收購(gòu)戰(zhàn)

　　新的一年迎來新的訊號(hào)。

　　雖然市場(chǎng)一直傳言，證監(jiān)會(huì)加大了增發(fā)、A股IPO等融資行為的控制力度，但是上實(shí)發(fā)展終于“守得云開見日出”，1月29日，上實(shí)發(fā)展定向增發(fā)購(gòu)買資產(chǎn)暨重大資產(chǎn)的申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委有條件審核通過。

　　據(jù)了解，該申請(qǐng)包括向大股東上實(shí)集團(tuán)及其控股子公司上海上實(shí)投資發(fā)展有限公司非公開發(fā)行不超過1.6億股，發(fā)行價(jià)格為22.81元/股，同時(shí)自籌資金9.22億元合計(jì)約42億元用于收購(gòu)集團(tuán)及上實(shí)投資旗下14家房地產(chǎn)公司股權(quán)和一塊土地使用權(quán)等資產(chǎn)。該項(xiàng)增發(fā)方案涉及近42億元的資產(chǎn)注入。

　　國(guó)泰君安分析師曾表示，上實(shí)發(fā)展的定向增發(fā)明確了其做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的雄心，從而有望進(jìn)入全國(guó)性一線地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)圈。

　　在發(fā)力接收集團(tuán)房地產(chǎn)資產(chǎn)的同時(shí)，上實(shí)發(fā)展對(duì)外收購(gòu)的力度也在2008年加大。

　　1月14日，上實(shí)發(fā)展公告稱，其子公司出價(jià)6.5億元收購(gòu)哈爾濱愛建新城“盛世江南”在建工程項(xiàng)目，建筑面積約23萬平方米。

　　3月17日，上實(shí)發(fā)展再度稱，以3.49億元現(xiàn)金收購(gòu)哈爾濱愛建新城約8萬平方米存量房。

　　同樣在3月，上實(shí)發(fā)展在重大資產(chǎn)購(gòu)買完成后，公司已持有天津市中天興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱：中天房產(chǎn))70%股權(quán)。隨后，上實(shí)發(fā)展以自籌資金收購(gòu)深圳市置鼎實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司所持有的中天房產(chǎn)30%股權(quán)，最終拿下中天房產(chǎn)100%股權(quán)。

　　進(jìn)入4月，上實(shí)發(fā)展再度發(fā)力。17日上實(shí)發(fā)展公告稱，公司將以平價(jià)收購(gòu)方式收購(gòu)湖州湖東建設(shè)管理有限公司持有的湖州湖潤(rùn)建設(shè)管理有限公司100%股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格為100萬元，同時(shí)承擔(dān)湖州湖潤(rùn)債務(wù)23213938元。

　　進(jìn)入收獲期

　　據(jù)上實(shí)發(fā)展2007年年報(bào)顯示，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.20億元，比上年同期增長(zhǎng)31.06%；全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.12億元，增長(zhǎng)102.57%。值得關(guān)注的是，上實(shí)發(fā)展的凈利潤(rùn)增幅為7.13%，但扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)增幅卻達(dá)到了327.49%。

　　上實(shí)發(fā)展2007年加大了西南地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售力度，該地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了3.22億元，同比增幅高達(dá)420.7%。

　　近日，上實(shí)發(fā)展發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)增公告稱，公司今年一季度累計(jì)凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)比去年同期亦增長(zhǎng)300%以上。

　　據(jù)上實(shí)發(fā)展人士透露，今年公司手頭待售樓面面積總值60億元人民幣，預(yù)計(jì)今年會(huì)推售15萬平方米樓面面積，可套現(xiàn)逾20億元人民幣，以上海源城項(xiàng)目為主，并8萬平方米別墅項(xiàng)目，料別墅項(xiàng)目每平方米售價(jià)4萬至4.5萬元人民幣。

　　年報(bào)顯示，上實(shí)發(fā)展去年底止土儲(chǔ)約200萬平方米，集團(tuán)注入的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將大幅提升土儲(chǔ)面積。今年動(dòng)工面積約50萬平方米，預(yù)計(jì)可售項(xiàng)目收入為40億元。

　　上實(shí)發(fā)展表示，為了應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來的不利影響，其申請(qǐng)的非公開發(fā)行股票以及重大資產(chǎn)購(gòu)買事宜已經(jīng)獲批，這將使得公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備大幅擴(kuò)大，公司的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)也將大幅增加。同時(shí)，為了解決龐大的資金需求，將擇時(shí)啟動(dòng)股權(quán)融資計(jì)劃；并會(huì)根據(jù)未來發(fā)展業(yè)務(wù)，適時(shí)引入戰(zhàn)略投資者。

　　上實(shí)發(fā)展在2008年新經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中就明確透露，要以房地產(chǎn)投資的資本運(yùn)作理念為指導(dǎo)，繼續(xù)遵循沿海沿江的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)三角地區(qū)和環(huán)渤海灣區(qū)域，加快推進(jìn)俄羅斯圣彼得堡“波羅的海明珠”項(xiàng)目、泉州東海灘涂整理項(xiàng)目等重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施。

　　“擁有大量位于城市中心地段的土地，隨著世博會(huì)召開的臨近，浦江開發(fā)力度也越來越大，公司擁有的土地增值潛力巨大。”上述研究人士如是說。