但舊城改造所涉及的拆遷問(wèn)題給瑞安房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)度帶來(lái)了大量的不確定因素。這也是瑞安難以控制銷售的一個(gè)重要因素。　　

　　有消息稱，日前瑞安正在進(jìn)行新一輪路演。路演的具體目的尚不知曉，但有分析人士認(rèn)為瑞安可能是在境外再融資。

　　17日，在瑞安的業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，羅康瑞直言，公司近日融資出現(xiàn)困難。對(duì)于融資成本的增加，羅康瑞頗顯無(wú)奈，說(shuō)是沒(méi)有辦法。

　　在瑞安房地產(chǎn)業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布次日，瑞銀、摩根士丹利與麥格理等國(guó)際投行紛紛調(diào)低了瑞安房地產(chǎn)的目標(biāo)價(jià)格。有分析人士認(rèn)為，瑞安融資出現(xiàn)困難更多的因素可能在于其在2007年遞交了一份并非出色的業(yè)績(jī)。事實(shí)上，在瑞安業(yè)績(jī)報(bào)告中，2007年瑞安的收益當(dāng)中，有8.7億來(lái)自把部分土地轉(zhuǎn)讓給策略合作方。

　　顯然，瑞安在17日公布的2007年全年業(yè)績(jī)當(dāng)中，未有理想的預(yù)期。

　　羅康瑞的保守

　　事實(shí)上，瑞安房地產(chǎn)在過(guò)去兩年的拓展土地儲(chǔ)備的步伐惹人矚目，其出滬之后，現(xiàn)有在大連與億達(dá)合作，投資150億建設(shè)大連軟件園。隨后進(jìn)入武漢、重慶、佛山等地。尤其是去年拿下佛山地王，被認(rèn)為是瑞安在2007年意圖有所為的一個(gè)重要看點(diǎn)。

　　然而，在2007年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，羅康瑞卻指指在當(dāng)前內(nèi)地打擊囤地的情況下，今后將繼續(xù)出售未必運(yùn)作的土地，但不預(yù)期價(jià)量。而在2007年，瑞安房地產(chǎn)的相關(guān)收益當(dāng)中，有8.7億來(lái)自土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓。

　　因而盡管，2007年瑞安房地產(chǎn)純利有數(shù)倍的增長(zhǎng)，當(dāng)香港媒體認(rèn)為“主要?jiǎng)恿?lái)自出售土地權(quán)益、物業(yè)重估增值、聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jī)等非經(jīng)營(yíng)收益。”

　　2007年，瑞安房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利按年跌14.5%至26.85億元，營(yíng)業(yè)額則跌3%。

　　盡管去年年底，瑞安先后在云南大理等地與當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議，瑞安房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備將再一次的有大規(guī)模的增長(zhǎng)，但在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，羅康瑞似乎讓人覺(jué)得他已經(jīng)對(duì)對(duì)土地儲(chǔ)備喪失了信心。

　　羅康瑞一方面坦誠(chéng)異地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)有限，另一方面又稱上海的發(fā)展空間雖有，但受到各方面條件的限制，已經(jīng)很難再有類似的大規(guī)模改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。羅康瑞認(rèn)為太小的項(xiàng)目發(fā)揮不出瑞安整體規(guī)劃，大規(guī)模開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)。如此情形之下，羅康瑞嘆息：“上海新天地只有一個(gè)！”似乎對(duì)武漢、重慶等地的“新天地”系列全然沒(méi)有了信心。

　　羅康瑞似乎在有意的顯示自己在土地及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的穩(wěn)重與保守。

　　土地拖累

　　事實(shí)上，即便是上海已有的發(fā)展項(xiàng)目，一切似乎并不順利。2007年，瑞安房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額下跌3%。瑞安方面提出的理由是決定將上海太平橋的翠湖天地第三期分期在2008年到2009年銷售。

　　但顯然瑞安決定將翠湖天地分期銷售并非本來(lái)的意愿。

　　瑞安房地產(chǎn)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，翠湖天地第3期(第113號(hào)地段)的建筑工程正如期進(jìn)行，其中1、2、9及10座的上蓋業(yè)已平頂，內(nèi)部及外墻裝飾工程正在進(jìn)行中。部份單位的預(yù)售將于2008年5月初開(kāi)始。

　　但擬建造136700平方米的辦公樓及零售商業(yè)的第126和127號(hào)地段的拆遷卻并不順利，進(jìn)展較預(yù)期稍慢，2007年底僅有一半的住戶完成遷置。

　　與翠湖天地項(xiàng)目相同，瑞安房地產(chǎn)在上海的另一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目瑞虹新城進(jìn)展亦不順利。其中第四號(hào)地段與第6號(hào)地段到2007年底僅拆遷安置了1/3的住戶。

　　瑞安的優(yōu)勢(shì)舊城改造。上海新天地就是最為典型的例子。舊城改造從上海新天地誕生伊始就伴隨著瑞安房地產(chǎn)。從上海新天地到杭州新天地、再到武漢、重慶、佛山。瑞安的開(kāi)發(fā)模式莫不如此。

　　但舊城改造所涉及的拆遷問(wèn)題給瑞安房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)度帶來(lái)了大量的不確定因素。這也是瑞安難以控制銷售的一個(gè)重要因素。

　　似乎如此，2007年，瑞安房地產(chǎn)業(yè)績(jī)報(bào)告中透入出的一個(gè)重要信息就是瑞安上市之后，其營(yíng)業(yè)額與利潤(rùn)難以把握。

　　幸運(yùn)的是，作為香港商人，羅康瑞顯然善于把握負(fù)債。2007年瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債僅有20%。

　　但令人疑惑的是，如此低的負(fù)債率與高現(xiàn)金流，羅康瑞為何還要在境外融資呢？

　　羅康瑞在2007年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上表示，當(dāng)前瑞安土地儲(chǔ)備已達(dá)1000萬(wàn)平米，可供瑞安房地產(chǎn)10年開(kāi)發(fā)之用。但羅康瑞說(shuō)，瑞安房地產(chǎn)沒(méi)有囤積土地的意愿，會(huì)快速開(kāi)發(fā)，并打算購(gòu)入新的項(xiàng)目。