3月20日，房企恒大IPO未成而擱置，萬科在第一時間做出了快速反應(yīng)。繼王石3月20日在香港接受記者采訪澄清“拐點(diǎn)論”并于21日見報(bào)、萬科于3月20日深夜發(fā)布了股票交易異常波動公告和2007年度業(yè)績快報(bào)之后，3月21日，萬科公布了2007年度報(bào)告。

　　王石表示，他承認(rèn)內(nèi)地房價走勢正處在一個拐點(diǎn)上，但拐點(diǎn)并不是指房價從大漲到大跌的拐點(diǎn)。拐點(diǎn)不是房價的大起大落，拐點(diǎn)也不是牛市到熊市，而是價格的理性回歸。他進(jìn)一步解釋說，拐點(diǎn)這里面最起碼有兩層含義：瘋狂的價格上漲是危險的，現(xiàn)在調(diào)控政策也起到了作用，第二層是，不僅不能瘋漲了，之前瘋漲的也要進(jìn)行理性回歸。王石同時稱，堅(jiān)定不移地看好行業(yè)發(fā)展的前景，看好行業(yè)的長期前景并不意味著可以忽視短期風(fēng)險。在經(jīng)濟(jì)增長的趨勢下，從中長期來看，內(nèi)地樓市依然將穩(wěn)步上升。同樣，萬科也絕對沒有想要“清理門戶”，我們對兼并小開發(fā)商沒有興趣，從效率上來講，兼并小公司根本不劃算。

　　于是，萬科借發(fā)布2007年度報(bào)告在各地召開記者會高調(diào)解讀年報(bào)之機(jī)公開表示，中國城市住宅價格長期深幅下跌的空間并不存在。萬科集團(tuán)總裁郁亮也表示，進(jìn)入3月份，明顯感到房地產(chǎn)市場正在回暖。由于剛性需求的存在，未來的房價沒有進(jìn)一步深幅調(diào)整的空間。

　　如果說深圳、廣州等眾多城市的房地產(chǎn)市場表0價沒有了繼續(xù)下降空間，其意就是說房價宏觀調(diào)控已見成效，結(jié)束了下降周期而由降轉(zhuǎn)漲，也就是說房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)完成。如果真是這樣，那么，不難理解的是，萬科所宣揚(yáng)的觀點(diǎn)是不是在說中國房地產(chǎn)已經(jīng)不需要繼續(xù)調(diào)控了？中國房地產(chǎn)市場并不存在嚴(yán)重問題而是很容易就能調(diào)控好的輕度問題？這種邏輯下來，豈不是在說中央政府對房地產(chǎn)問題一直以來的擔(dān)憂以及關(guān)于堅(jiān)持從緊的貨幣政策等決策、陸續(xù)出臺土地新政、貨幣新政是多余的？豈不是在說中國的房地產(chǎn)市場是一個可在很短時間內(nèi)就可輕易成功“矯正”的游戲化市場？而其實(shí)，“兩會”散會也才一個月左右，自房貸新政出臺以來的系列政策，有些政策出臺才幾十天時間，可以說大多數(shù)還未全面執(zhí)行，從緊的貨幣政策才開始執(zhí)行。更何況萬科在元宵節(jié)及其后還在搞降價促銷。

　　難道房地產(chǎn)真的已經(jīng)回暖了嗎？CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時”的一期節(jié)目或已給予了明確回答。

　　對于此前曾一度盛行的上海房市回暖之說，經(jīng)過調(diào)查采訪，CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時”在播出節(jié)目之“半小時觀察：房產(chǎn)市場容不得掩耳盜鈴”中評論指出：“上海的房價一直是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的晴雨表，每當(dāng)暴漲暴跌開始的時候，上?？倳氏茸龀龇磻?yīng)。今天，當(dāng)上海房價和交易量都出現(xiàn)回升的時候，又有人開始以此為標(biāo)準(zhǔn)判斷房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)大熱。我們認(rèn)為這種判斷并不客觀。我們注意到上海3月份的量價上升除了季節(jié)性因素外，還有一些見不得人的潛規(guī)則——最近有不少媒體報(bào)道，上海一些開發(fā)商為了制造房源緊張、房價上漲的假象而采取了“假合同”來引誘消費(fèi)者上鉤。而我們在節(jié)目中也發(fā)現(xiàn)，上海個別樓盤的毀約率甚至超過了100%。一些不良開發(fā)商卻試圖用這樣自拉自唱的方式，為壓在手中的積壓房尋找出路，但他們用這種虛假手段造就的泡沫，經(jīng)不起任何推敲，明眼人一戳就破”……

　　CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時”報(bào)道分析稱：在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上，記者看到的卻是，截至到4月10日，金誼河畔3、4月份的總成交量都還不足60套，并且更為奇怪的現(xiàn)象是，合同的撤銷次數(shù)甚至高于簽約次數(shù)，比如3月份的簽約次數(shù)為48次，但合同撤銷次數(shù)卻高為71次，而金誼河畔從去年12月至今推出的共計(jì)540套房源中，已售住宅套數(shù)為235套，但累計(jì)撤銷次數(shù)是177次，合同撤銷率高達(dá)75%，而更有甚者，一個位于松江區(qū)的沿海麗水馨庭樓盤，截至4月10日共簽約283次，但合同撤銷為285次，也就是說其合同撤銷率高于100%。隨后，記者對上海新民晚報(bào)曾評選出的“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房價翻番樓盤”的20個樓盤的銷售情況逐一核實(shí)，發(fā)現(xiàn)其中共有17個樓盤的成交和合同撤銷情況“有案可查”。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的信息，截至4月10日，“10大期待樓盤”共簽約3237次，合同撤銷1201次，撤銷率達(dá)37%；7個“房價翻番樓盤”共簽約5592次，合同撤銷2306次，撤銷率為41%。如此高企的合同撤銷率，是否意味著上海樓市回暖是人為營造的虛假繁榮呢？上海的樓市雖然從三月份以來出現(xiàn)了放量上漲，但在這些數(shù)字背后，合同撤銷率卻出現(xiàn)了急劇上升，如果在統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的時候，真正撇掉這些撤銷的合同，真實(shí)的成交量和成交價還會是多少？確實(shí)讓人懷疑……

　　之后，上海市房地資源局以“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的合同撤銷次數(shù)實(shí)際包含了預(yù)售合同撤銷和定金合同撤銷兩種類型為由而稱：經(jīng)核查后，從預(yù)售合同的撤銷情況看，被曝高撤銷率的18個樓盤開盤至今，網(wǎng)上共簽訂預(yù)售合同8971套，撤銷297套，撤銷率為3.3%，基本正常。目前全市所有在售樓盤的預(yù)售合同撤銷率約為3%，情況也屬正常。目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%，情況總體上正常。盡管上海市房地資源局關(guān)于定金合同撤銷等說法難以讓人信服，但還是表示，也不排除個別開發(fā)商存在通過虛訂合同進(jìn)行自我炒作等行為。

　　有觀點(diǎn)指出，出現(xiàn)合同高撤銷率的一種可能性較大的原因是，在樓市低迷時，不少開發(fā)商會自己進(jìn)行銷控，以實(shí)現(xiàn)開盤的熱銷局面，只是“外人”很難求證。在樓市不景氣的時候，高撤銷率就顯得相對普遍，甚至?xí)霈F(xiàn)撤銷率300%的情況。

　　或很巧合的是，央行上?？偛吭?月10日發(fā)布了上海市貨幣信貸運(yùn)行情況表明，一季度，上海市中資商業(yè)銀行新增人民幣個人消費(fèi)貸款13.5億元，同比少增14.3億元。其中3月份個人消費(fèi)貸款減少11.5億元，同比多減20.3億元，較2月份多減7.3億元，主要是當(dāng)月個人住房貸款明顯減少所致。這正從另一個角度對CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時”的報(bào)道分析與質(zhì)疑提供了支持，直接說明了上海房地產(chǎn)市場或沒有真正回暖而是走向相反：比2月份更冷。因?yàn)?，個人住房貸款明顯減少，實(shí)際上就是說房地產(chǎn)的總成交金額在明顯減少。只有在房地產(chǎn)成交量減少或房地產(chǎn)交易價格降低或二者同時發(fā)生時，房地產(chǎn)的總成交金額才會明顯減少。

　　也有資料稱，自2007年10月至2008年3月，廣州住宅成交量同比下降42.9%，銷售均價下降約20%。

　　還有資料稱，截至3月16日，北京3月份期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為3137套，與去年同期相比下降了近三成。同時，截止到3月26日，北京新增21個預(yù)售住宅項(xiàng)目，其中有8個項(xiàng)目簽約數(shù)為零，繼2月七成新盤零成交之后，北京樓市再次出現(xiàn)了“零成交”的尷尬處境。

　　在今天這種房地產(chǎn)情勢下，萬科居然就高調(diào)改口、“貿(mào)然”稱“明顯感到房地產(chǎn)市場正在回暖”，或真可謂不智……

　　其實(shí)，仔細(xì)分析王石的上述講話可知，王石并沒有否定而只是修正了“拐點(diǎn)論”，與萬科所稱的“明顯感到房地產(chǎn)市場正在回暖……未來的房價沒有進(jìn)一步深幅調(diào)整的空間”存在著一定程度的矛盾。王石稱，拐點(diǎn)不是政府所不愿意看到的房價的大起大落、從大漲到大跌，而是價格的理性回歸，但沒有說“不會逐漸地一步一步小跌”。本文作者陳真誠認(rèn)為，在房價一度瘋漲、現(xiàn)居高位的實(shí)際基礎(chǔ)上，相比于前幾年房價沒有大幅上漲之前的基期的房價(假設(shè)為2003年的房價)，那么當(dāng)期房價(取2007年-2008年中價位最高的房價)與基期之間的房價差(扣除正常年度微漲部分余下的非理性上漲部分，可能年度微漲，也可能年度未漲)，則就是房價可以理性回歸式下降的部分，其實(shí)空間很大?；蚩煞Q之為“房價理性回歸空間”。

　　理解王石所謂的“理性回歸”，應(yīng)是指房價在“房價理性回歸空間”中從高位而理性回落式的下降。再則，王石稱，從中長期來看，內(nèi)地樓市依然將穩(wěn)步上升。堅(jiān)定不移地看好行業(yè)發(fā)展的前景，看好行業(yè)的長期前景并不意味著可以忽視短期風(fēng)險。其潛臺詞無非是說，短期內(nèi)房地產(chǎn)存在不可忽視的風(fēng)險，可能不是上升。不言而喻的是，在目前現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，大家所關(guān)注的“上升”主要是房價。而且，不需要任何人強(qiáng)調(diào)的是，沒有多少年時間約束的模糊概念“中長期”房價肯定是上漲的，可無論是對那些當(dāng)前正愁樓盤賣不動的開發(fā)商或?qū)οM(fèi)者來說，最關(guān)注的是最具實(shí)際意義的是近期乃至當(dāng)前一段時間以內(nèi)的“短期”階段性房價走勢。因?yàn)?，沒有當(dāng)前需要買房居住的人愿意等到漫無時間約束的“中長期”以后再買房，現(xiàn)在急于買樓的開發(fā)商在政府政策和資金雙重壓力下等到漫無時間約束的“中長期”以后再賣房。而且，萬科官方解讀年報(bào)所稱中國城市住宅價格長期深幅下跌的空間并不存在，指的也是“長期”而不是當(dāng)前一定時間范圍內(nèi)的“短期”階段。