對一個(gè)成功的購物商場來說，第一個(gè)是品牌要多，第二個(gè)是要能有效地聚集商業(yè)人氣。

　　日前，國際領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商星摩爾與中國專業(yè)的家居開發(fā)商紅星美凱龍、以及全球最大的家居用品零售商宜家家居，在沈陽鐵西區(qū)聯(lián)袂舉行開工奠基儀式。作為星摩爾的戰(zhàn)略股東，土耳其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商特克莫公司(Turk Mall)為何將進(jìn)入中國的首個(gè)項(xiàng)目選址于沈陽，又如何看待中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展氛圍？帶著這些疑問，觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了特克莫公司創(chuàng)始人兼董事長Hans Otto Nagel(以下簡稱Otto)。

特克莫公司創(chuàng)始人兼董事長Hans Otto Nagel

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：星摩爾首次投資中國就選擇在沈陽，我們也注意到在沈陽的商業(yè)Mall將近有20家，您如何看待目前的沈陽商業(yè)市場？

　　Otto：從規(guī)模來說，顯然我們現(xiàn)在三方合作的這個(gè)項(xiàng)目是沈陽最大的商業(yè)項(xiàng)目，沈陽星摩爾購物廣場總投資為2億美元，總建筑面積為325，716平方米，是以大型綜合購物群體為主的集旅游、購物、休閑于一體的大型多功能生活廣場。建成后將由商店、商務(wù)酒店、購物超市廣場、美食城、數(shù)碼影城、餐廳等主力店組成，并配有地下停車庫、休閑廣場、屋頂花園、室內(nèi)滑冰場、水族館等設(shè)施。相信以后也很難有其他的項(xiàng)目能夠超越我們的規(guī)模，因?yàn)槲覀兪菍儆诙喾胶献鞯慕Y(jié)晶，是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的結(jié)果。

　　第二，談到沈陽商場的飽和程度，基于沈陽的人口基數(shù)有700萬之巨，所以市場開發(fā)達(dá)到飽和將非常之難。據(jù)我們了解，目前沈陽經(jīng)營的商業(yè)店鋪大約在20萬家左右，而我們星摩爾最后能入駐的商家只有257家，這個(gè)量并不大。從這個(gè)意義上來說，我們的發(fā)展空間是相當(dāng)大的。

　　星摩爾購物中心的定位是現(xiàn)代感和時(shí)尚感，我們引入的商家能夠很好地形成差異化經(jīng)營，它們是不同于傳統(tǒng)商鋪經(jīng)營的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：剛剛您也提到星摩爾目前主要會(huì)在二線城市發(fā)展，為什么看好中國的二線城市，以后是否會(huì)在諸如北京、上海等一線城市發(fā)展？

　　Otto：上海和北京目前并不在我們的計(jì)劃之列，主要原因是，我們購物中心的選址一般都是在城郊，這是我們在全世界發(fā)展通行的一個(gè)選址標(biāo)準(zhǔn)。

　　我們在選擇市場時(shí)，第一是考慮這個(gè)城市有一定的人口，第二是土地價(jià)格要相對合理。我們在沈陽鐵西找到的這個(gè)地塊，首先是人口比較密集，其次地價(jià)也在我們可以承受的范圍之內(nèi)，而相似的地塊如果是放在北京或者上海，則是我們無法接受的。像北京這樣的城市，如果是在五環(huán)以外的地方，將可能是我們今后項(xiàng)目選址比較理想的地點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：星摩爾此次和紅星美凱龍、宜家攜手，是否在其他城市也會(huì)運(yùn)用這種捆綁式的合作方式？

　　Otto：星摩爾和紅星美凱龍、宜家的合作，在中國，這樣的合作是非常有益的嘗試，因?yàn)樵谥袊覀儙准乙黄鸷献?，將可以在社區(qū)帶來一個(gè)大的熱點(diǎn)，也能夠給顧客帶來一站式的服務(wù)，總體來說，三個(gè)公司在一起，不是競爭的關(guān)系，而是一個(gè)多元合作，相互補(bǔ)充的關(guān)系。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您提到貴公司是直接做投資的，不做開發(fā)和管理的，那目前沈陽星摩爾是否會(huì)將這個(gè)項(xiàng)目的管理交給其他的公司來運(yùn)營？

　　Otto：目前來講，我們并沒有將項(xiàng)目管理交給其他的專業(yè)公司來進(jìn)行，從物業(yè)管理的角度來說，首先就是要保證它能正常平穩(wěn)地運(yùn)作，以我們現(xiàn)在在中國的項(xiàng)目數(shù)量來說，相信我們自己能夠?qū)㈨?xiàng)目管理有效運(yùn)作。

　　而從營銷、招商和客服的角度來說，在推廣方面我們是與中國的公司進(jìn)行合作，但是從長遠(yuǎn)的角度來說，客戶服務(wù)和娛樂設(shè)施方面的東西都是我們自己來做的，這也是我們一個(gè)核心的優(yōu)勢。目前我們的建設(shè)投資35%都是在娛樂設(shè)施方面，所以這也將是我們最大的優(yōu)勢。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對于沈陽星摩爾您有怎樣的投資回報(bào)預(yù)期？

　　Otto：作為大型綜合性商業(yè)廣場，沈陽星摩爾購物中心就如一個(gè)微縮版的小型城市。除了一般購物中心常見的設(shè)施外，這里還設(shè)有室內(nèi)花園、水族館、自然冰溜冰場、數(shù)碼廣場、夜總會(huì)，以及中式和土耳其式兩種完全不同感覺的SPA等。更有特色的是，這里還將設(shè)立世界各地的特色區(qū)，融合各國文化，給星摩爾的消費(fèi)者帶來全新的購物體驗(yàn)。

　　投資回報(bào)的情況。對于純購物中心的管理功能和營銷功能來說，投資回報(bào)將會(huì)在一年之內(nèi)得以實(shí)現(xiàn)。我們在建設(shè)的過程中非常注重高品質(zhì)，服務(wù)和管理上也是追求高品質(zhì)，從總的投入的回報(bào)來說，肯定要7、8年才能達(dá)到。在7年之后，我們會(huì)對硬件設(shè)施進(jìn)行再次升級。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：中國的商業(yè)地產(chǎn)近年也有長足發(fā)展，但是真正成功的Shopping mall卻并不多，您覺得商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的因素有哪些？

　　Otto：在中國，一些Shopping Mall發(fā)展得并不是很理想，很多Mall只是一些店鋪簡單的聚合，缺乏規(guī)范而科學(xué)的管理。對一個(gè)成功的購物商場來說，第一個(gè)是品牌要多，第二個(gè)是要能有效地聚集商業(yè)人氣。目前星摩爾在歐洲合作的品牌已經(jīng)占到主流品牌的90--95%，而這些品牌在全球主流品牌當(dāng)中則占到大約50%。我們將會(huì)把這些在歐洲有過合作的品牌帶到中國來，其中有很多國際品牌是隨星摩爾首次進(jìn)入中國。

　　我們非常看好中國市場，中國已經(jīng)成為全球最大的消費(fèi)市場之一，雖然說中國消費(fèi)者目前工資水平不高，但是整體增長的基數(shù)是全球最高的，大約是15%左右。那么我們相信，只要現(xiàn)在的項(xiàng)目做好品牌和商圈人氣聚集，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會(huì)很有潛力。

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　　沈陽星摩爾購物廣場是由國際知名的土耳其商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商特克莫公司(Turk Mall)以及國際著名綜合集團(tuán)菲巴集團(tuán)(FIBA Group)聯(lián)手在中國投資開發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目。國內(nèi)知名家具集團(tuán)紅星美凱龍也參與了沈陽星摩爾項(xiàng)目的投資建設(shè)。項(xiàng)目將在2010年第一季度竣工營業(yè)。

　　Hans Otto Nagel是土耳其特克莫公司的創(chuàng)始人兼董事長。此外，他身兼數(shù)職，其中包括MULTI TURK MALL董事長，考林投資(Colin Investments Inc.)負(fù)責(zé)人，同時(shí)他也是宜家家居在土耳其、羅馬尼亞、保加利亞等分店的股東，以及最近進(jìn)入中國的星摩爾項(xiàng)目的股東。身為國際大型投資企業(yè)的所有人和管理者，Hans致力于公司核心業(yè)務(wù)的國際性商業(yè)投資項(xiàng)目。

　　此前，Otto在1977至1987年長達(dá)10年的時(shí)間，在德國建筑及發(fā)展公司擔(dān)任股東及CEO。早期主要設(shè)計(jì)和建造別墅及民用建筑，隨后迅速發(fā)展至商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目如購物中心開發(fā)，及SONY高科技服務(wù)中心的建設(shè)等。

　　Otto于1987年起在希臘開始國際化大型購物中心的投資和發(fā)展，自90年代以后通過考林投資公司全面拓展以土耳其為基地的商場開發(fā)項(xiàng)目，與麥德龍、家樂福、包豪斯、REAL自選商場、PRAK TIKER建材商場、宜家家居等大型購物商場有著密切的合作。