在房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整之時(shí)，綠城中國也開始改變激進(jìn)的拿地策略，而高端別墅則可能成為其安度“拐點(diǎn)”的主打牌。

　　52幢別墅。20億元。

　　這是綠城中國官方透露的一組最新數(shù)據(jù)。

　　日前，綠城中國旗下上海綠城森林高爾夫別墅開發(fā)總經(jīng)理助理胡海嶸出席了記者會，他表示，集團(tuán)位于上海閔行區(qū)的豪宅別墅“上海·綠城玫瑰園”第一期已售出52幢別墅，套現(xiàn)超過20億元。

　　與萬科、合生創(chuàng)展、富力等全國發(fā)展公司不同，綠城集團(tuán)在全國開發(fā)的項(xiàng)目并沒有選擇受眾較廣、風(fēng)險(xiǎn)偏低的中檔商品住宅，而是選擇走精品路線，開發(fā)中檔以上住宅。

　　或許，這也是綠城中國能夠在市場一片萎靡之下攬得20億的秘密，而尚未公布2007年的公司業(yè)績報(bào)告的綠城中國另一個(gè)秘密則是，公司去年的銷售收入為154億元人民幣。

　　豪宅圈錢法

　　早就有綠城人士表示，綠城所專注的，就是高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，產(chǎn)品包括高層公寓系列、別墅系列，平層官邸系列、大型社區(qū)系列、城市綜合體系列。

　　對于這類產(chǎn)品，綠城中國副主席兼行政總裁壽柏年曾表示：“在市場上，高品質(zhì)產(chǎn)品還是稀缺的，綠城的產(chǎn)品將有助于公司取得溢利空間，在一定程度上化解高地價(jià)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”

　　但就在幾年前，千萬豪宅還被市場驚為“天物”。拿綠城的大本營杭州來說，幾年前，無論杭州哪個(gè)項(xiàng)目造了千萬元以上豪宅，都要被看作是異類，就連西湖邊老別墅--潤廬，掛出2500萬元的售價(jià)，都吸引了大批媒體，其稀有和神秘可見一斑。

　　而杭州的千萬元豪宅，據(jù)說最早起源于綠城·九溪玫瑰園，當(dāng)時(shí)一幢售價(jià)千萬元的別墅，刷新了杭州豪宅總價(jià)的新高。

　　“玫瑰園”建于1996年，正是綠城中國的全資控股子公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的作品。

　　到今天的杭州，千萬豪宅的稀有形勢，已經(jīng)有了180°的轉(zhuǎn)變，不僅千萬豪宅的開發(fā)、供應(yīng)有了成倍的增加，更有別墅推出最高價(jià)達(dá)7500萬元的豪宅，總價(jià)之高令人側(cè)目。

　　高端產(chǎn)品的品牌美譽(yù)度和品質(zhì)認(rèn)知度，被公認(rèn)是綠城房產(chǎn)盈利性表現(xiàn)突出的一個(gè)重要因素。“同時(shí)，差異化的產(chǎn)品策略也讓綠城有效地規(guī)避了擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。”某分析人士稱。

　　2007年10月20日，杭州的綠城·留莊低調(diào)開盤，這個(gè)套均1000萬元以上的高昂價(jià)格，卻在當(dāng)天銷售額就已近7億，120套面積350平方米左右的千萬豪宅賣出大半。

　　2007年7月27-29日時(shí)，綠城中國啟動了一個(gè)名為“綠城中國豪宅行”的活動，仿佛在宣布綠城的豪宅，已然布局全國。

　　現(xiàn)在，在杭州，北京，上海都有綠城的豪宅項(xiàng)目。今年五一，綠城還將在廣州推出其首個(gè)別墅產(chǎn)品。綠城相關(guān)人士稱，由于目前別墅產(chǎn)品的日益稀缺，項(xiàng)目價(jià)格不會受到市場的影響。

　　胡海嶸在出席記者會時(shí)，除了宣布在上海的豪宅項(xiàng)目套現(xiàn)超過20億之外，還透露，集團(tuán)現(xiàn)時(shí)在港銷售第一期貨尾，以及第二期別墅約有37至38幢，預(yù)計(jì)在今年6月正式開售。整個(gè)項(xiàng)目共分四期，可提供236幢獨(dú)立別墅，單幢價(jià)格由1800萬元至8800萬元。

　　對于自去年房地產(chǎn)調(diào)控讓眾多房地產(chǎn)企業(yè)遭受的“資金寒流”，綠城中國表示，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)市場面對宏觀調(diào)控的影響，但大型發(fā)展商的融資渠道較小型發(fā)展商為多，公司可透過發(fā)債，或與其它上市公司合作發(fā)展，預(yù)期未來綠城與香港及海外地產(chǎn)商合作機(jī)會的會越來越多。

　　由激進(jìn)到保守

　　2007年6月21日，在上海市楊浦區(qū)房屋土地資源局，綠城董事長宋衛(wèi)平在6分鐘內(nèi)，以12.9億元的價(jià)格拿下競拍的上海新江灣城D1地塊。這個(gè)價(jià)格是起拍價(jià)5.16億元的2倍，僅樓面地價(jià)就已經(jīng)超過了該區(qū)域在售的房價(jià)。

　　人們在記住“面粉貴過面包”之時(shí)，也記住了宋衛(wèi)平的豪言：“綠城，已習(xí)慣了高價(jià)拿地。”

　　綠城在香港聯(lián)交所的招股文件稱，在挑選地盤和產(chǎn)品定位時(shí)，綠城會考慮如下因素：地盤面積及可作大規(guī)模開發(fā)的適合程度；市內(nèi)區(qū)位；臨近環(huán)境及設(shè)施；基礎(chǔ)設(shè)施是否完善或者當(dāng)?shù)卣欠駮晟苹A(chǔ)設(shè)施；政府對其臨近地區(qū)的規(guī)劃；可能的建筑開發(fā)的整體成本結(jié)構(gòu)。倘若政策允許，除公開投標(biāo)、拍賣或掛牌出讓外，綠城會通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓在二手市場征購?fù)恋亍?/p>

　　當(dāng)時(shí)，綠城正在或計(jì)劃開發(fā)的860萬平方米物業(yè)中，40%位于杭州市，30%位于浙江省其他城市，其他的，遍布上海、北京、安徽、湖南、新疆等11個(gè)省市。此外，綠城目前還有860萬平方米的土地儲備，足夠未來5年的發(fā)展需要。

　　自2006年7月14日在港交所上市以后，綠城在全國各地拿地的勁頭可堪稱“瘋狂”。

　　2006年8月初，綠城在杭州郊縣桐廬市中心拍得一塊200畝的住宅用地，主要建筑類型為多層公寓。這是綠城在香港聯(lián)交所上市以后拿的第一塊土地。

　　隨后的9月29日，綠城與濱江房產(chǎn)聯(lián)手以36.3億元競得杭州市中心的“杭汽發(fā)”地塊，樓面價(jià)達(dá)1.087萬元/平方米，刷新了杭州宅地出讓的紀(jì)錄。

　　令人關(guān)注的是2007年11月，綠城聯(lián)合海爾地產(chǎn)，以約24億元的價(jià)格奪標(biāo)濟(jì)南全運(yùn)會地塊。雙方將以55%和45%出資比例，共同分擔(dān)約24億元奪標(biāo)報(bào)價(jià)。

　　據(jù)相關(guān)資料顯示：2007年綠城在土地拍賣會上成功得手近10次，拿地金額已經(jīng)超過100億元，市場預(yù)計(jì)綠城去年全年的總銷售額約在100億元左右。

　　2008年1月，綠城中國透過公開競投取得浙江寧波市象山縣主城區(qū)的住宅用地，作價(jià)4.18億元。該地皮可建設(shè)用地面積8.95萬平方米，總建筑面積14.32萬平方米。

　　同時(shí)，綠城中國還聯(lián)手浙江省能源集團(tuán)以總價(jià)9.8億元奪得浙江省臺州市中心一塊商住綜合用地，樓板價(jià)為每平方米3396元。

　　2008年2月3日，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以5.87億元拿到北京朝陽區(qū)南沙灘東路3號住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地。建設(shè)用地約3.2萬平方米，建筑規(guī)模約8.2萬平方米。

　　綠城的“攻城掠地”，使得其在全國的土地儲備達(dá)到2000萬平方米。比上市之初的數(shù)據(jù)，翻了數(shù)倍。

　　在瘋狂拿地的同時(shí)，在這期間，綠城也遇到了土地金支付受阻、資產(chǎn)負(fù)債率偏高的困境。

　　2008年年初，一向激進(jìn)的綠城中國終于發(fā)出了審慎的調(diào)子，綠城中國發(fā)言人表示，公司今年或?qū)⒎啪復(fù)恋赝卣共椒?，而專注于開發(fā)已有土地。

　　有機(jī)構(gòu)人士稱，此次綠城中國提出收縮戰(zhàn)略，有一部分原因還在于，其在2006和2007年兩年的迅速擴(kuò)張中，大量資金存積在土地之上，使得其現(xiàn)金周轉(zhuǎn)略顯遲澀。

　　更有專業(yè)人士分析，至2007年年底，綠城中國凈負(fù)債比率可能高達(dá)100%，是同行業(yè)中負(fù)債水平最高的企業(yè)之一。

　　與此同時(shí)，多家評級機(jī)構(gòu)也對綠城中國激進(jìn)的土地戰(zhàn)略提出質(zhì)疑。今年年初，花旗一度調(diào)低對綠城中國的評級，理由是綠城中國的購地策略過于激進(jìn)，一旦遇到房地產(chǎn)市場調(diào)整，其定價(jià)空間勢必削弱，進(jìn)而也將不利于公司的財(cái)務(wù)狀況。

　　除花旗外，瑞信在今年1月份發(fā)布的研究報(bào)告中，對綠城中國的評估同樣趨于保守，除了將該公司的去年盈利預(yù)測調(diào)低了13%之外，還“基于綠城已反映出高負(fù)債水平及盈利放緩的因素”，將目標(biāo)價(jià)進(jìn)行了下調(diào)。

　　好在綠城在年初即聲稱要放緩發(fā)展步伐，而綠城集團(tuán)副總經(jīng)理裘德平則表示綠城集團(tuán)尚未有回歸A股的具體安排。