恒大延遲上市的風險遠遠不在于其資金上的困境，而在于他要不斷地通過推高自身的市盈率去滿足機構(gòu)投資者的回報要求。　

　　相關(guān)專題：　恒大坎坷上市路

　　陌生的PE

　　除去那些通過大量的貸款將銀行劫持的企業(yè)，在信貸緊縮的情況之下，PE被諸多人士認為是2008年房地產(chǎn)融資的重要選擇。而永安信國際資產(chǎn)公司總裁喬志杰則認為，PE將是2008年房地產(chǎn)融資的主流。

　　然而，在諸多開發(fā)商的眼中，更多的PE或許只是機會投資型的投資機構(gòu)，其對回報率與市盈率的要求往往限制了開發(fā)商與PE之間的聯(lián)系。股權(quán)融資對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言也許是迫不得已的選擇。因此盡管上市成為大多數(shù)開發(fā)商的一致目標，但是并非所有開發(fā)商都愿意接受PE們的苛刻條件。

　　事實上大多數(shù)PE對股權(quán)融資后企業(yè)上市的市盈率要求非常高，而另一方面，如果上市失敗，PE們會設(shè)置非?？量袒刭彈l款。

　　“除非是那些熟悉資本市場，抑或是有足夠?qū)嵙Φ拇笮烷_發(fā)商，事實上很少有房地產(chǎn)企業(yè)愿意選擇股權(quán)融資。債權(quán)融資與資本融資是他們優(yōu)先考慮的。”有金融界人士表示。

　　也正是在這樣的背景之下，大多數(shù)開發(fā)商們對PE并不了解。然而因為寄望于上市，很多越來越多的中小型開發(fā)商開始注意到PE。

　　PE是上市之前開發(fā)商們必做的準備，而PE們的目光往往集中在房地產(chǎn)企業(yè)上市后手中的股權(quán)。2007年，碧桂園、SOHO中國的成功上市則讓更多的開發(fā)商們開始發(fā)現(xiàn)PE的價值。PE的優(yōu)勢同樣被放大出來，他們能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決擴張所需要的資金，并迅速實現(xiàn)擴張，最終在上市時獲得一個好的價格。

　　這是那些機構(gòu)投資者與房地產(chǎn)企業(yè)都愿意看到的。事實上一直以來，PE一直都是國內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商及上市企業(yè)的重要選擇。當然，PE一直集中在那些與海外資本聯(lián)系緊密，并且熟悉資本市場的企業(yè)當中。

　　恒大案例

　　在喬志杰的眼中，恒大也許創(chuàng)造了近年來中國房地產(chǎn)市場最為經(jīng)典的PE案例。

　　2006年11月，恒大地產(chǎn)與德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以三分之一股權(quán)作押，三家機構(gòu)投資者出價4億美元認購恒大8億股可換股優(yōu)先股。

　　2007年8月，通過另一上市保薦人瑞信擔保，恒大再次籌得4.3億美元境外貸款及2000萬美元境內(nèi)貸款。

　　按計劃，恒大上市后，將以許諾的高額融資收益回報機構(gòu)投資者，并償還結(jié)構(gòu)擔保貸款。同時，機構(gòu)投資者在恒大占有的股權(quán)，也將得到稀釋。

　　按恒大與機構(gòu)投資者簽訂的協(xié)議，恒大若能在2008年6月6日前完成上市，其回報將不少于股票發(fā)行總價值的40%；若至2009年方完成上市，承諾回報則增至不少于70%。上市后，機構(gòu)投資者股權(quán)將稀釋至3.66%；恒大集團董事局主席許家印則以持股68.16%，重新實現(xiàn)對恒大地產(chǎn)的全權(quán)掌控。

　　然而，恒大如若無法完成上市，恒大將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)機構(gòu)投資者的股份。

　　或許，恒大的現(xiàn)實意義是一個標準的PE向人們詮釋PE的風險。因為在股市高漲時期，無論是碧桂園還是SOHO中國上市都讓那些機構(gòu)投資者們與開發(fā)商實現(xiàn)了雙贏。

　　在市場不好的時候，PE的風險開始呈現(xiàn)。恒大延遲上市的風險遠遠不在于其資金上的困境，而在于他要不斷地通過推高自身的市盈率去滿足機構(gòu)投資者的回報要求。如若最終上市失敗，其還要承擔股權(quán)回購的風險。

　　08年地產(chǎn)融資主流

　　然而即便如此，喬志杰依然認為PE會是08年的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流。因為債權(quán)融資和資本市場融資在2008年變得異常困難。

　　但這并不代表08年會出現(xiàn)07年一樣的融資浪潮。只是PE似乎只是開發(fā)商們不得已的選擇而已。

　　事實上PE在2008年也遇到異常的阻力。

　　喬志杰認為，以往在國內(nèi)做PE的主要是境外公司。直至近兩年一些境內(nèi)投資公司開始參與到PE的競爭當中來。喬志杰認為，2008年將是境內(nèi)投資基金在PE上有所斬獲的一年。

　　“一方面境外投資公司并不看好房地產(chǎn)行業(yè)，另一方面，外資進入國內(nèi)渠道受到了限制，這使得境外PE要進入到境內(nèi)幾乎是不可能的事情。”喬志杰說，“這給了境內(nèi)投資基金機會，08年P(guān)E的總量可能會有所下降，但是境內(nèi)投資基金的金額總量應該會有所增加。”

　　而且，喬志杰認為，境內(nèi)投資基金對回報率的要求與境外投資基金基本上沒有大多的差異。