大盤跌到最低3500點(diǎn)附近，本輪調(diào)整的急先鋒房地產(chǎn)板塊攜亮麗的2007年業(yè)績報(bào)告，在行業(yè)龍頭萬科的帶領(lǐng)下率先展開了一波反彈。這樣的反彈是否意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走出了冬天，將翻版2005-2006年調(diào)控之后的反轉(zhuǎn)行情？

　　房地產(chǎn)上市公司2007年業(yè)績大增已經(jīng)毫無疑問，透過年報(bào)的預(yù)收款可以管窺2008年該行業(yè)的業(yè)績也有相當(dāng)?shù)谋Ｕ?。但是在融資政策沒有松動(dòng)之前，房地產(chǎn)業(yè)難言反轉(zhuǎn)，優(yōu)良的業(yè)績短期也難以成為撬動(dòng)行業(yè)反轉(zhuǎn)的支點(diǎn)。

　　初步統(tǒng)計(jì)顯示，已經(jīng)公布2007年報(bào)的房地產(chǎn)公司超過三分之二去年凈利潤同比增長一倍以上。在業(yè)績暴增的背后，也透露出房地產(chǎn)公司的“七寸”——資金匱乏，絕大多數(shù)房產(chǎn)上市公司的經(jīng)營現(xiàn)金流都為負(fù)數(shù)。如果說以前囤地是房地產(chǎn)公司的頭等大事，那么現(xiàn)在融資則是它們魂?duì)繅?mèng)縈的第一要?jiǎng)?wù)。

　　但是現(xiàn)在無論是來自銀行的間接信貸融資，還是來自資本市場(chǎng)的直接融資，有意無意地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)掛起了從緊牌。宏觀上從緊的貨幣政策意味著，開發(fā)商從銀行貸款不再是件容易的事，國內(nèi)IPO和再融資資金不得用于買地，這也掐斷了不少冀望直接或借殼間接上市房地產(chǎn)企業(yè)的希望。

　　去年國內(nèi)地產(chǎn)商蜂擁赴香港上市的盛況，今年在H股暴跌的背景下也盛況難再。最近恒大地產(chǎn)赴港上市因?yàn)橥顿Y者認(rèn)購不足而無限期押后，說明了備受調(diào)控壓力的地產(chǎn)商的股權(quán)融資之路今后也將變得崎嶇不平。

　　除了資金困境，中短期房地產(chǎn)公司還面臨著成交量萎靡不振和政府保障性住房供應(yīng)的沖擊。成交量同比下滑說明市場(chǎng)觀望氣氛仍然比較厚重，而銷售不力將導(dǎo)致資金不能及時(shí)回籠，在外部融資障礙重重的背景下，如果內(nèi)部造血功能再跟不上，開發(fā)商的資金壓力將更加嚴(yán)重。

　　最近全國主要城市根據(jù)中央的要求，相繼發(fā)布了2008年住宅建設(shè)計(jì)劃，其中廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等保障性住房成為各地政府強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，今后保障性住房將從口號(hào)逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。從2009年開始，全國范圍內(nèi)保障性住房將批量入市，這種供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性變化，無疑將起到給高房價(jià)降溫的作用，此前廣州地區(qū)房價(jià)降幅領(lǐng)先全國，與當(dāng)?shù)卣皶r(shí)推出的限價(jià)房有很大關(guān)系。

　　從長期看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和居民收入的提高是我國房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，供不應(yīng)求仍是行業(yè)中短期的主基調(diào)。率先提出拐點(diǎn)論的萬科董事長王石最近澄清說，他所指的拐點(diǎn)乃是房價(jià)短期不會(huì)再非理性上漲，長期看整個(gè)行業(yè)仍將保持持續(xù)穩(wěn)定的增長態(tài)勢(shì)。