就在半年前，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商們還沉浸在一場(chǎng)采購(gòu)狂歡之中，一門心思想著如何大肆舉債以盡可能多地屯積更貴、更多的土地。

　　然而轉(zhuǎn)眼間一切都變了。

　　進(jìn)入今年第一季度，這些開發(fā)商已陷入重重圍困之中。一方面，中國(guó)許多關(guān)鍵市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格開始顯露頹勢(shì)；另一方面，資本市場(chǎng)也對(duì)開發(fā)商們的融資需求報(bào)以冷臉。眼下中國(guó)的物價(jià)漲速之快乃近10年來(lái)所僅見，為了抑制通貨膨脹，中國(guó)政府正大張旗鼓地遏制銀行新增貸款。

　　去年大肆舉債的那些公司如今都陷入了周轉(zhuǎn)不靈的窘境，無(wú)法去開發(fā)他們先前屯積的土地。更要命的是，政府也在收緊套在開發(fā)商脖子上的絞索。今年初，政府表示要?jiǎng)佑枚愂蘸托姓]收等手段打擊屯積土地的行為。

　　眾達(dá)國(guó)際法律事務(wù)所(Jones Day)駐北京的大中華區(qū)建筑及工程爭(zhēng)議解決業(yè)務(wù)主管艾浩利(Ashley Howlett)表示，房地產(chǎn)業(yè)耀武揚(yáng)威的日子已經(jīng)結(jié)束。他透露，最近幾個(gè)月中國(guó)客戶一直在向他征詢尋找替代融資渠道的意見，例如找一家國(guó)際房地產(chǎn)基金合資成立私人股權(quán)投資公司，或是從外資銀行那里爭(zhēng)取信貸額度。

　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd.)便是這場(chǎng)“環(huán)境驟變”中的最新一個(gè)犧牲者。該公司原打算通過(guò)在香港首次公開募股(IPO)籌資22億美元，但上周卻宣布暫緩上市，理由是“市況波動(dòng)”。

　　恒大地產(chǎn)上市擱淺折射出許多中國(guó)開發(fā)商如今面臨的困境。盡管股市動(dòng)蕩不安，但負(fù)債累累的開發(fā)商除了尋求上市外卻別無(wú)選擇。恒大地產(chǎn)原準(zhǔn)備將上市融資的一半以上用來(lái)為去年的瘋狂置地買單。

　　廣告恒大地產(chǎn)在招股說(shuō)明書中稱，本公司債務(wù)比例過(guò)高，現(xiàn)金流狀況惡化會(huì)對(duì)公司的償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的不利影響。不過(guò)該公司并未透露暫緩IPO后如何籌措資金。

　　即便是實(shí)力雄厚的公司也不得不抑制一下自己的擴(kuò)張雄心。香港市值最大的中資房地產(chǎn)開發(fā)商──碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co. Ltd.)在去年末取消了15億美元的發(fā)債計(jì)劃，到今年1月份恢復(fù)該計(jì)劃時(shí)，發(fā)債規(guī)模只有原來(lái)的三分之一，而且還改為成本高許多的可轉(zhuǎn)債。

　　而北京的商務(wù)樓和住宅開發(fā)商SOHO中國(guó)有限公司(Soho China Ltd.)也因?yàn)閲?guó)內(nèi)股市走軟而在最近放棄了A股上市計(jì)劃。該公司董事長(zhǎng)潘石屹接受《上海證券報(bào)》采訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)公司將“進(jìn)入前所未有的融資艱難期”。

　　在資本市場(chǎng)蒸蒸日上和房?jī)r(jià)飛速上漲的鼓舞下，去年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)掀起了一場(chǎng)圈地?zé)?。德意志銀行(Deutsche Bank)駐新加坡分析師托德•舒伯特(Todd Schubert)稱，去年的那種“模式”是建立在房?jī)r(jià)漲速超過(guò)地價(jià)漲速的基礎(chǔ)上的。

　　當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)公司越是積極圈地，就越是能得到投資者青睞，這便鼓勵(lì)了開發(fā)商不計(jì)成本地不斷增加土地儲(chǔ)備。舒伯特稱，如今房?jī)r(jià)上漲受阻，同時(shí)資金來(lái)源日漸匱乏，游戲也該結(jié)束了。

　　那些極度擴(kuò)張并且負(fù)債累累的開發(fā)商正在四處籌措建設(shè)資金。艾浩利稱，某些情況下，開發(fā)商反倒被自己屯積的大量土地所拖累。

　　如果在幾個(gè)月前，他們也許還有機(jī)會(huì)從資本市場(chǎng)撈上一把。據(jù)Thomson Financial的統(tǒng)計(jì)，2007年大陸房地產(chǎn)業(yè)在香港上市共募集資金76億美元，是2006年的七倍。而且中國(guó)監(jiān)管部門似乎也愿意向大陸開發(fā)商敞開上市的大門。然而隨著股價(jià)不斷下滑，投資者信心受挫導(dǎo)致開發(fā)商的上市計(jì)劃與其他行業(yè)的IPO一道陷入風(fēng)雨飄搖之中。與此同時(shí)，到海外市場(chǎng)發(fā)行美元債券的路也不好走。

　　壞消息并不止于此。中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫經(jīng)過(guò)多年的膨脹后，開發(fā)商將遇到一場(chǎng)大范圍的房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，特別是在許多大開發(fā)商盤踞的華南地區(qū)。中國(guó)的超級(jí)開發(fā)商──萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(China Vanke Co.)董事長(zhǎng)王石在最近幾個(gè)月出人意料地將新樓盤價(jià)格大幅下調(diào)。他最近還在電視訪談節(jié)目上建議大家等3、4年后再買房。

　　為了抑制房?jī)r(jià)，去年中國(guó)政府提高了購(gòu)買第二套住房的抵押貸款首付比例并上調(diào)了房貸利率，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加。此外，政府還推出了限價(jià)房，這會(huì)進(jìn)一步助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的回落。

　　中國(guó)海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.)董事長(zhǎng)孔慶平上周承認(rèn)，在上述各種因素的影響下，今年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入困難時(shí)期。不過(guò)他認(rèn)為，某些一線城市房?jī)r(jià)回落多達(dá)三成不過(guò)是此前幾年房?jī)r(jià)過(guò)度上漲后的“理性回歸”，而不是王石所稱的“拐點(diǎn)”。

　　在前景難測(cè)的情況下，投資者開始更仔細(xì)地審視開發(fā)商們的財(cái)務(wù)狀況。領(lǐng)盛投資管理(證券)(LaSalle Investment Management Securities)副總裁楊書健(Victor Yeung)稱，投資者尋找的是那些資金充裕、且項(xiàng)目開發(fā)鏈條能不斷帶來(lái)新收入的公司。領(lǐng)盛投資管理(證券)持有95億美元的全球房地產(chǎn)股資產(chǎn)。

　　楊書健表示，一些資本充裕的開發(fā)商將免受市場(chǎng)大滑坡的沖擊，并在其他同行陷入困境時(shí)取得發(fā)展優(yōu)勢(shì)。在中國(guó)超過(guò)五萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)商中，上市的不過(guò)幾十家。而這些眾多的開發(fā)商大部分是只經(jīng)營(yíng)一兩個(gè)項(xiàng)目的小公司，他們?cè)趪?guó)家抑制信貸的政策影響下是最不堪一擊的。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾(Standard & Poor)駐香港副總監(jiān)符蓓在2月27日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)商評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，許多中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商將在今年受到打擊，雖然標(biāo)普仍看好這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期前景，但許多規(guī)模小、資金少的公司將無(wú)法度過(guò)這場(chǎng)寒冬，享受不到未來(lái)的果實(shí)。

　　中國(guó)資金實(shí)力最為雄厚的開發(fā)商之一中國(guó)海外發(fā)展有限公司表示，準(zhǔn)備通過(guò)收購(gòu)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓和合資等方式在今年增加土地儲(chǔ)備。該公司H股價(jià)格在周二上漲9.7%，報(bào)12.68港元(合1.63美元)。在標(biāo)普的評(píng)級(jí)中，該公司的財(cái)務(wù)評(píng)級(jí)處于中國(guó)開發(fā)商中最高之列。

　　花旗投資研究(Citi Investment Research)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分析師Tony Tsang將中國(guó)海外發(fā)展和另一家全國(guó)性的大型開發(fā)商華潤(rùn)置地有限公司(China Resources Land Ltd.)列入了自己的推薦股名單。他表示，在政策緊縮時(shí)期，全國(guó)性的大型公司仍有能力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，而其他小開發(fā)商則可能成為犧牲品。