如此眾多房地產(chǎn)公司的上市融資的道路一再受阻，不知道這一次，等不及的又會(huì)是哪家？

恒大集團(tuán)董事局主席許家印籌劃香港上市失敗，再次引發(fā)地產(chǎn)業(yè)界對(duì)資金鏈的擔(dān)憂

　　3月20日，恒大地產(chǎn)中止香港上市被SOHO中國(guó)主席潘石屹看作是一個(gè)具有標(biāo)志性意義的事件。

　　短時(shí)間之內(nèi)大規(guī)模圈地，等待香港上市，恰逢市場(chǎng)遇冷……恒大的遭遇，讓人們?cè)俅温?lián)想到了內(nèi)地曾經(jīng)被提及次數(shù)最多，也是爭(zhēng)議最大的房地產(chǎn)企業(yè)：順馳集團(tuán)。

　　與當(dāng)年的情形不同的是，如今在恒大身后，還有數(shù)十家內(nèi)地房企懷揣著焦急心態(tài)排隊(duì)等待上市，一旦不能如期上市，對(duì)于房地產(chǎn)公司資金鏈的考驗(yàn)，已經(jīng)不再只是一家公司的成功或衰敗案例了。

　　順馳模式“復(fù)辟”

　　順馳是作為一個(gè)地產(chǎn)另類出現(xiàn)在公眾面前的。2003年8月，當(dāng)時(shí)還并不算出名的順馳總裁孫宏斌在重慶提出要在2004年做到100億銷售額，趕超地產(chǎn)老大萬(wàn)科集團(tuán)。

　　從那一年年初開(kāi)始，順馳掌門(mén)人孫宏斌精心設(shè)計(jì)了公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略。兩年之后，順馳成功進(jìn)軍全國(guó)16個(gè)一線城市，擁有了42個(gè)項(xiàng)目，并成為2004年中國(guó)內(nèi)地房產(chǎn)銷售冠軍。

　　從2003年9月到2004年9月的一年時(shí)間里，順馳就先后進(jìn)入北京、上海、南京等12個(gè)城市，獲得的土地超過(guò)10余個(gè)，面積超過(guò)5千畝，購(gòu)地資金近70個(gè)億。2004年9月份，順馳發(fā)布的數(shù)據(jù)宣稱，順馳擁有800萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，這一土地儲(chǔ)備，在當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)界看來(lái)，算得上是天量。

　　孫宏斌的如意算盤(pán)是，以大規(guī)模土地儲(chǔ)備作為依托，達(dá)成公司上市目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展。到2004年8月26日，順馳中國(guó)控股有限公司通過(guò)香港聯(lián)交所聆訊，上市計(jì)劃進(jìn)入最后階段。

　　然而，香港資本市場(chǎng)卻并沒(méi)有最終接納順馳。在后來(lái)的一年多時(shí)間努力下，公司上市遲遲沒(méi)有完成，而順馳繼續(xù)拿地的步伐卻沒(méi)有停止，到2006年初，公司土地儲(chǔ)備達(dá)到了1200萬(wàn)平方米。隨著項(xiàng)目增加，資金鏈越來(lái)越緊張的順馳最終還是沒(méi)有等到上市的一天。

　　2006年9月5日，香港路勁基建與順馳正式簽署協(xié)議，以12.8億元換取順馳55%的股權(quán)，順馳的創(chuàng)始人孫宏斌對(duì)路勁基建董事局主席單偉豹說(shuō)：“你買(mǎi)了個(gè)便宜貨”。

　　順馳的道路并沒(méi)有被同行全部否定。當(dāng)全國(guó)的土地價(jià)格令人難以置信地以翻番的速度上漲時(shí)，順馳當(dāng)年大規(guī)模拿地的行為開(kāi)始被業(yè)內(nèi)公司所認(rèn)同。一家上市房地產(chǎn)公司總經(jīng)理在去年豪爽拿下一幅高價(jià)土地后告訴記者，如果一開(kāi)始多買(mǎi)土地，還能省下很多資金。

　　在中海地產(chǎn)(0688.HK)主席孔慶平去年年初的一份公司發(fā)言稿中，他說(shuō)到，順馳的模式從理論上來(lái)講并沒(méi)有問(wèn)題，其失敗的根源只是在于資金鏈沒(méi)有控制好。這并不是中海地產(chǎn)一家的想法。甚至包括一向求穩(wěn)的萬(wàn)科，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在博客里說(shuō)：“如果把握好節(jié)奏，順馳能夠成為一家非常優(yōu)秀的公司。”在2007年，萬(wàn)科“調(diào)整公司節(jié)奏”，進(jìn)行了全國(guó)性的擴(kuò)張。

　　買(mǎi)地與上市的輪回

　　在上市前一年的時(shí)間里，恒大所走的道路幾乎是順馳模版的復(fù)制。

　　恒大集團(tuán)董事局主席許家印在資本市場(chǎng)上并不得意，早在2001年，恒大就希望借殼“瓊能源”搭建資本平臺(tái)，以打造鋼鐵和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。但幾經(jīng)重組之后，許家印依然看不到A股的牛市。2006年，許家印賣掉了“瓊能源”，開(kāi)始引入境外的機(jī)構(gòu)投資者。

　　2006年12月開(kāi)始，恒大集團(tuán)陸續(xù)通過(guò)發(fā)債方式，向知名銀行募資5億美元。至2007年1月，恒大集團(tuán)旗下的恒大地產(chǎn)，獲得三家國(guó)際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫斥資4億美元購(gòu)買(mǎi)8%的股份。這一時(shí)期開(kāi)始，香港上市的計(jì)劃開(kāi)始醞釀。

　　整個(gè)2007年，恒大都在忙于全國(guó)擴(kuò)張。到2008年恒大公布招股說(shuō)明書(shū)，其土地儲(chǔ)備達(dá)到了驚人的4580萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)已然超越了碧桂園登上“最大地主”之位，是萬(wàn)科集團(tuán)近兩倍。

　　剛剛公布的碧桂園2007年年報(bào)顯示，碧桂園現(xiàn)有土地儲(chǔ)備為4300萬(wàn)平方米，萬(wàn)科則稱約為3000萬(wàn)平方米。就在2006年末，恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備才不足600萬(wàn)平方米，為了準(zhǔn)備上市，恒大地產(chǎn)在去年一年時(shí)間內(nèi)將土地儲(chǔ)備極度膨脹近8倍。

　　實(shí)際上，類似的一幕并不只在恒大上演，由于香港資本市場(chǎng)一般以土地儲(chǔ)備作為上市公司發(fā)展衡量標(biāo)準(zhǔn)，意欲在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)都紛紛加大土地儲(chǔ)備數(shù)量，這也是之前在香港上市的大部分內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的通行做法。在這些公司中，除了一旦上市就可以榮升中國(guó)首富的許家印名下恒大地產(chǎn)，還有一個(gè)去年被炒作得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的重慶女首富吳亞軍名下的重慶龍湖，去年9月，龍湖的大手筆讓上海郊區(qū)的土地價(jià)格突破了1萬(wàn)元/平方米。

　　為了買(mǎi)地而上市，為了上市而買(mǎi)地，房地產(chǎn)公司開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)周而復(fù)始的循環(huán)。事實(shí)上，也正是在資本市場(chǎng)的催生之下，上市房地產(chǎn)公司規(guī)模在去年一年里加速膨脹，到2007年，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科銷售規(guī)模超過(guò)500億元。

　　誰(shuí)是下一個(gè)順馳

　　和恒大一樣面臨同樣境地的公司不止一家。

　　在恒大1月份通過(guò)聆訊之后，另一家廣東房地產(chǎn)企業(yè)星河灣也獲得上市批準(zhǔn)，并于2月21日接受港交所聆訊，但其預(yù)路演也沒(méi)有隨即展開(kāi)。

　　SOHO中國(guó)主席潘石屹表示，“3月20日發(fā)生的恒大IPO擱置，我認(rèn)為是2008年中國(guó)房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件，跟在恒大后面要在國(guó)際資本市場(chǎng)上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司大約有40多家，準(zhǔn)備募集的資金有200億美金，這次恒大的IPO擱置對(duì)這40多家房地產(chǎn)公司而言，無(wú)論是資金上還是心理上都將會(huì)造成巨大的影響。”

　　潘石屹稱，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，離不開(kāi)資本市場(chǎng)和銀行的支持，任何一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都無(wú)一例外地需要大量資金的支持。但目前國(guó)際資本市場(chǎng)與中國(guó)房地產(chǎn)之間的管道基本被堵死了，而國(guó)內(nèi)在很高的通貨膨脹壓力下，政府一定會(huì)繼續(xù)實(shí)行從緊的貨幣政策。其實(shí)在全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束的第二天，央行就提高了銀行存款準(zhǔn)備金率，這就是最明顯的信號(hào)。所以房地產(chǎn)行業(yè)承受的資金壓力確實(shí)是兩頭受壓。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整已經(jīng)近在眼前。

　　事實(shí)上，大量的土地儲(chǔ)備已使恒大地產(chǎn)擔(dān)負(fù)著巨額銀行債務(wù)。截至2007年9月底，恒大地產(chǎn)未償還的銀行借款達(dá)66億元，負(fù)債比率46%。而2006年年底其現(xiàn)金及存款還有11.53億元。類似的情形并不止恒大一家。

　　完成了路勁收購(gòu)順馳，單偉豹后來(lái)說(shuō)，“孫宏斌其實(shí)就缺這10個(gè)億左右，順馳在年底前會(huì)有約30億元的售樓收入到手，但他等不及了。”

　　如此眾多房地產(chǎn)公司的上市融資的道路一再受阻，不知道這一次，等不及的又會(huì)是哪家？