在許多人看來，當前的中國房地產市場似乎越來越受到國際國內金融環(huán)境的影響，這樣的影響到底有多大我們目前似乎不得而知。但著名經濟學家巴曙松顯然認為，供需矛盾依然將支持房地產價格的長期上漲。

著名經濟學家巴曙松（巴曙松博客）

　　對于近期國內房地產市場的波動，巴曙松認為，次貸危機影響，全球流動性資本開始撤出新興市場，中國房地產市場的價格調整或多或少的與此有關，從2007年四季度開始的全國范圍內的房地產成交量下跌恰恰證明了房地產行業(yè)的流動性不足。但巴曙松認為，中國宏觀流動性依然是充沛的。因為人民幣升值的預期與息差仍然吸引了大量的資金涌入國內。房地產行業(yè)的流動性不足與宏觀流動性充沛顯然形成了反差。

　　但巴曙松認為這樣的反差顯然不能作為房地產價格向下調整的理由，一方面當前國內房地產價格普遍高估，房地產價格向下調整本身是合理的，但是國內有限的土地資源與大量的現實需求的矛盾依然存在。

　　觀點網：有學者認為造成當前流動性過剩的主要原因是中國仍然是當前全球最熱的投資地，您如何看待這個問題？

　　巴曙松：中國的流動性過剩問題近期一直是人們關注的焦點，從直接原因看，外部資金的流入是我國流動性過剩的主要成因。但中國的流動性問題應該放在全球流動過剩的大背景下來看。由于當前全球金融市場的高度發(fā)達，資金具有強烈的趨利性而且迅速流動，導致了全球范圍的流動性過剩存在著高度的不穩(wěn)定性。

　　是隨著金融機構的次級貸巨虧逐步浮出水面，美國經濟逐步滑向衰退，市場信心受到重挫，之前強調的新興市場的“脫鉤”(decoupling)理念也受到挑戰(zhàn)。市場開始認為，一旦美國發(fā)生嚴重的衰退，絕大部分新興市場將很難與美國脫鉤，經濟的高速增長將難以維持，在市場風險增大的情況下，來自于發(fā)達國家的資金將會從新興市場撤離，投資于安全邊際更高的發(fā)達國家資產。正是在這一趨勢的主導下，近期的新興市場走勢已經出現了明顯的分化，一些估值水平高的市場出現了明顯的下跌。

　　因此認為全球流動性過剩所造成的危機來看，認為中國市場將孤立于全球市場的看法是未必正確。但國內的流動性過剩其實是國內經濟結構性失衡的根本體現。國內儲蓄率過高、經濟外部依賴程度過高、“重流入輕流出”的外匯管理政策。造成了當前國內的流動性困局，宏觀流動性充沛和微觀流動性局部、暫時不足形成鮮明反差。

　　但總體來講，當前國內而宏觀的流動性卻又十分充沛，1月份外匯儲備新增800個億，其中貿易順差和FDI約300億，居民外匯存款200億，其他項高達300億，不斷上升的息差和加速升值的人民幣是吸引大量資金進入中國的主要原因。

　　觀點網：有學者認為，只要全球資本依然看好中國，通貨膨脹依然將持續(xù)，您認為呢？

　　巴曙松：通脹有其一系列復雜的誘因：國際資本流入與我國經濟結構相互作用，加上偶然性經濟因素以及外部環(huán)境，共同造成了我國當前的通脹。

　　從2007年出現的情況來看，CPI和GDP雙雙高位運行，說明在經濟增速提高的同時，伴隨價格水平的提高，這是需求拉上型通貨膨脹的典型特征。從目前來看，經濟結構不合理與人民幣加速升值的預期共同作用演變成了需求拉動型的通貨膨脹。在人民幣升值的過程中，一方面是外部資金的流入，促進了國內要素市場以及最終產品價格與國際市場的聯動性增強；另一方面是升值導致了勞動力成本的重估，促進了勞動力密集型產業(yè)向資本密集型產業(yè)升級。

　　所以不能完全說當前的通貨膨脹是因為境外資金造成的。

　　觀點網：近期股票市場和房地產市場目前的調整說明了什么問題？

　　巴曙松：由于前期在過剩流動性的驅動下，兩個市場的估值水平在特定地區(qū)和板塊都明顯偏高。近期由于美國房地產市場的蕭條、次貸危機的影響以及國內緊縮經濟、房地產市場的調控措施的作用，再加上非流通股大規(guī)模解禁和頻出的再融資計劃，使得投資者的風險偏好出現調整，過剩的流動性在短期的市場預期沖擊下出現階段性緊縮。

　　觀點網：您認為未來中國房地產是否依然是各類資本投資的熱點？

　　巴曙松：中國的龐大的現實需求而不僅僅是投資需求、以及行業(yè)土地供應的硬約束，使得房地產行業(yè)供應增長幅度有限，如果需求不能得到很好控制、當然需求也并不容易控制，那么如何滿足供求缺口就會始終是一個現實問題。

　　2007年房地產行業(yè)基本根據還是供不應求，預計2008年行業(yè)整體格局繼續(xù)保持2007年態(tài)勢，主要的約束條件在于市場和公眾對于政府即將推出的廉租房的規(guī)模、政策調控力度等及其形成的市場調整的預期，但是這難以改變總體的供求結構，因為目前整個廉租房的建設大概不及整個房地產開發(fā)面積的3%，這些廉租房的建設能夠改善部分中低收入階層的居住條件，對于提供中低價住房的房地產商影響較大，但是難以改變總體的供求狀況格局。

　　由于剛性需求的支撐，房地產業(yè)總體上有廣闊的增長空間，但是能夠抓住這個發(fā)展機會的，將越來越集中在少數優(yōu)秀的房地產企業(yè)，在外部溫和的政策修正下，行業(yè)將回歸長期理性繁榮，政府與市場的職能分工在經過一段時間的探索之后會趨于明晰。

       本采訪為，巴曙松教授接受《觀點》采訪專欄《觀察房地產需要有宏觀視角》一文節(jié)選，全文請閱讀《觀點》3月號“巴曙松通訊”專欄。