王石“賣拐論”及“萬科降價(jià)沖擊波”不亞于一次宏觀調(diào)控。現(xiàn)在的問題是市場信心的迅速變化。

　　一直堅(jiān)持以自己的視角觀察宏觀經(jīng)濟(jì)的趙曉，一直認(rèn)為中國的宏觀經(jīng)濟(jì)必須抓住現(xiàn)在的機(jī)遇加快發(fā)展，其對當(dāng)前形勢的判斷甚至有點(diǎn)固執(zhí)，他堅(jiān)持自己的判斷：當(dāng)前中國所面臨的機(jī)遇是好的，不能放過這樣的機(jī)遇，因此政策必須給這種機(jī)遇一個(gè)寬松的環(huán)境。在趙曉的判斷中，國內(nèi)現(xiàn)在的物價(jià)上漲并不是典型的需求拉動(dòng)性帶來的通脹，因此如果目前錯(cuò)誤的判斷形勢的話，那么就會(huì)對經(jīng)濟(jì)造成不利的影響。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京科技大學(xué)教授趙曉（趙曉博客）

　　以此而言，趙曉是堅(jiān)持反對當(dāng)前緊縮政策的學(xué)者，他多次要求和呼吁必須給政策吹暖風(fēng)，否則不但會(huì)錯(cuò)過機(jī)遇，甚至?xí)?dǎo)致人為的經(jīng)濟(jì)下滑。

　　對于房地產(chǎn)的判斷，趙曉更是如此，對緊縮信貸對房地產(chǎn)行業(yè)的影響趙曉一直是持較為悲觀的態(tài)度的。用趙曉的話來說，中國城市化進(jìn)程最多只完成了40%，房地產(chǎn)行業(yè)起碼還有2/3的空間，因而無論從城市化還是從房地產(chǎn)發(fā)展的空間來講，其成長空間依然很大。且中國現(xiàn)時(shí)的狀況是有良好的資金，流動(dòng)性過剩給予了城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)充足資金，這樣好的發(fā)展機(jī)遇，為什么我們還要錯(cuò)過？

　　趙曉認(rèn)為，當(dāng)前的基本面是好的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)發(fā)展有足夠的空間，當(dāng)然我們可以理解房地產(chǎn)價(jià)格的某些調(diào)整，也即在相對的高點(diǎn)回落之后繼續(xù)上漲，但是不能因?yàn)槟承┱叱雠_(tái)而讓房地產(chǎn)價(jià)格一瀉千里。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對趙曉的專訪。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)與政策困境

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：與1997年非常相似，政府對經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂與調(diào)控政策的出臺(tái)似乎是要人為的將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度降下來？為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？2008年經(jīng)濟(jì)的基本走向應(yīng)該是怎樣的？

　　趙曉：是的，很多現(xiàn)象顯示2007年與1997年相似，97年的實(shí)際情況是，政策對當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢的判斷反應(yīng)過慢，并沒有及時(shí)的調(diào)整政策，從而使得宏觀調(diào)控用力過度，導(dǎo)致了1998年的經(jīng)濟(jì)滑坡。我想1997年當(dāng)時(shí)如果及時(shí)調(diào)整政策的話，1998年就不會(huì)大滑坡，我希望2008年不要像1998年。

　　我認(rèn)為2008年CPI將會(huì)是在“5-5.5%”之間，溫總理要控制的4.8%將面臨很大挑戰(zhàn)。2008年，貨幣供應(yīng)量預(yù)計(jì)增漲18%，貨幣總量比2007年下降10%，這是4年來首次下降。貨幣政策的改變及預(yù)期的改變是目前的焦點(diǎn)。我們必須保持經(jīng)濟(jì)的快速增長及發(fā)展，決策者應(yīng)該向市場吹暖風(fēng)，盡量安撫市場。

　　吹暖風(fēng)不需要改變現(xiàn)行的政策，但最起碼應(yīng)該告訴大家，現(xiàn)在的情況是好的，讓社會(huì)對國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心?，F(xiàn)在一個(gè)很明顯的趨勢是目前大家對宏觀經(jīng)濟(jì)沒有信心，如果是這樣的話真實(shí)的市場需求就會(huì)被抑制住。現(xiàn)在的問題是，不但投資與投機(jī)型的需求被抑制住了，連一些剛性需求也因?yàn)閷暧^經(jīng)濟(jì)的發(fā)展喪失的信心而導(dǎo)致市場不敢消費(fèi)了。人家本來打算換車換房的，但是對未來的經(jīng)濟(jì)沒有信心，于是就不換了。其實(shí)當(dāng)前的輿論環(huán)境與我們鼓勵(lì)消費(fèi)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不對應(yīng)的。我們有足夠的政策去調(diào)控投資，預(yù)防經(jīng)濟(jì)過熱，但很少有看到鼓勵(lì)消費(fèi)的政策出臺(tái)。然后造成的情況是消費(fèi)本身受到政策所帶來的經(jīng)濟(jì)預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)的影響，導(dǎo)致不敢消費(fèi)了。

　　消費(fèi)市場的萎縮可能是我們要面臨的大問題。其實(shí)在1998年的時(shí)候，中國曾經(jīng)面臨一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，亞洲金融危機(jī)，在這次金融危機(jī)當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)中國承擔(dān)起了一個(gè)全球經(jīng)濟(jì)領(lǐng)袖的角色?，F(xiàn)在和1998年一樣，美國次貸危機(jī)同樣給了我們這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。是不是我們還要向1997年和1998年一樣，因?yàn)檎呶茨苷{(diào)整導(dǎo)致公眾普遍對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展喪失信心從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)滑坡呢？

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前宏觀調(diào)控政策將如何影響到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展？

　　趙曉：很明顯，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場是觀望的，這因?yàn)榫o縮造成的。照我的判斷，這樣緊縮的局面再持續(xù)兩個(gè)月，市場可能就完蛋了。我認(rèn)為2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)目前看來出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的可能性是30%，出現(xiàn)“調(diào)整”是70%，但如果從緊政策再持續(xù)兩個(gè)月，拐點(diǎn)的可能性將上升至50%。

　　其實(shí)，央行加息一直沒有調(diào)整五年以上的貸款利率，而房地產(chǎn)按揭貸款大多是五年期以上的貸款，也就是說中央本身是擔(dān)心房地產(chǎn)崩盤的。

　　但是現(xiàn)在的問題不是政策的問題，政策造成了市場觀望。本身政策是希望抑制投資和投機(jī)性的需求的，但因?yàn)槭袌銎毡槿狈π判?，所以一些改善性的自住性需求被壓抑了，如果觀望再持續(xù)兩個(gè)月的話，那么拐點(diǎn)的可能性就要上升至50%。你還要造輿論說現(xiàn)在要打壓房地產(chǎn)市場，那么市場怎么相信你的政策是想穩(wěn)定房地產(chǎn)市場呢？另外緊縮政策在去年的作用是明顯的，最為明顯的就是緊縮政策帶來了市場的觀望，今年緊縮政策要持續(xù)，意思就是讓市場繼續(xù)觀望，再觀望下去的話，中國房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性就大大的提高了。

　　所以，如果現(xiàn)在還繼續(xù)緊縮的話，那真的就是壓死駱駝最后一根稻草。

　　王石“賣拐論”及“萬科降價(jià)沖擊波”不亞于一次宏觀調(diào)控。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：怎么理解您所說的“調(diào)整”與“拐點(diǎn)”的區(qū)別？

　　趙曉：調(diào)整就是指“價(jià)格會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)”，但房地產(chǎn)上升的基本勢頭沒有變，經(jīng)過短暫的回落之后，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。譬如北京房價(jià)確實(shí)是透支了未來3-4年的預(yù)期，在07年的高位上部分波動(dòng)升降這是“調(diào)整”，未來的還是要上升的。但如果直接從頂點(diǎn)一傾而瀉下，這叫“拐點(diǎn)”了，因?yàn)椴豢赡芑氐饺ツ昴莻€(gè)高點(diǎn)上去了。

　　但我強(qiáng)調(diào)基本面，因?yàn)楝F(xiàn)在的房價(jià)可能是未來北京3-4年的房價(jià)，當(dāng)3-4年之后呢？我們要看到3-4年之后的情況可能是房價(jià)可能比現(xiàn)在高，現(xiàn)在做房價(jià)做調(diào)整，是調(diào)整到現(xiàn)在的實(shí)際水平。

　　所以調(diào)整和基本面是沒有關(guān)系的，基本面可能是房地產(chǎn)價(jià)格仍有上漲的空間，調(diào)整是有一個(gè)回落的區(qū)間，但是拐點(diǎn)的情況就不一樣了，他是要完全掉下來的。

　　香港以前六次調(diào)整，但1997年出現(xiàn)的是“拐點(diǎn)”，現(xiàn)在香港的房價(jià)還沒有回到1997年的水平。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您主要怕市場信心的影響，但我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)的龍頭，比如說萬科就在影響市場的信心。怎么看王石的拐點(diǎn)論和萬科降價(jià)的行為？

　　趙曉：王石“賣拐論”及“萬科降價(jià)沖擊波”不亞于一次宏觀調(diào)控?，F(xiàn)在的問題是市場信心的迅速變化。

　　萬科用自己的行動(dòng)來證明王石的“拐點(diǎn)”論，但從企業(yè)本身的行為來看，萬科這輪降價(jià)只是高位盤整，而且通過這輪降價(jià)迅速回流現(xiàn)金。因?yàn)榻祪r(jià)逼迫其他周圍企業(yè)決定是降還是不降。

　　現(xiàn)在的情況是，如果繼續(xù)緊縮，資金不充裕的企業(yè)將會(huì)很難過。萬科就可以趁別人難過的時(shí)候，迅速低價(jià)從別人手里把地拿過來。所以從降房價(jià)一點(diǎn)損失迅速從土地購買上就賺回來。其實(shí)王石是看準(zhǔn)了市場是“盤整”而不是“拐點(diǎn)”，但他說拐點(diǎn)對市場的影響是極大的。

　　土地與資本

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：房子賣不出去是因?yàn)槭袌龅挠^望，但現(xiàn)在的情況是，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金支持，另一方面房子賣不出去的話，就很難解決現(xiàn)金流的問題，那些原本融資能力弱的企業(yè)怎么辦？

　　趙曉：怎么看待今天中國的房地產(chǎn)市場，你很難想像中國對待房地產(chǎn)市場進(jìn)行的是極為特殊的調(diào)控政策，其中包括一些市場規(guī)范性的政策及立法，比如說土地招拍掛制度和土地儲(chǔ)備中心制度的全面確立。這些制度本身改變了房地產(chǎn)行業(yè)原本的游戲規(guī)則，結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)此種游戲規(guī)則推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格在上漲，然后我們在這樣的一個(gè)規(guī)則之下繼續(xù)宏觀調(diào)控，結(jié)果是導(dǎo)致企業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)增加。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是土地市場給的，因?yàn)楝F(xiàn)在的制度需要大量的資金囤到土地里面去，土地價(jià)格越高，囤積到土地里的資金就越多，風(fēng)險(xiǎn)就越大。

　　沒有資金，你是很難參與到這個(gè)市場里邊去的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：現(xiàn)行的土地制度是資本拉動(dòng)的市場？

　　趙曉：是的，我們必須認(rèn)識(shí)到目前這個(gè)制度有問題，“土地招拍掛”是大企業(yè)的游戲，逼迫企業(yè)找資本，再拿地，對中小企業(yè)沒有一點(diǎn)好處。這不像國際上很多是把土地分得很小，可以協(xié)議拿地。我們這個(gè)方法是資本為王，但這本身是不能體現(xiàn)出企業(yè)的競爭力的。我們要知道，信息不是競爭力。

　　土地制度應(yīng)該要改變的，其實(shí)我們有些制度是好的，而且實(shí)踐起來也不錯(cuò)，比如說股權(quán)分置改革，他們在一些地方和一些企業(yè)先試點(diǎn)，事實(shí)證明是好的，拉動(dòng)了中國股市新一輪的上升。所以我的建議是有些制度可以在一些地方先試點(diǎn)一下，土地制度的改革就是這樣，如果試點(diǎn)證明是好的，我們就可以推廣。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在現(xiàn)行土地制度不變的情況之下，企業(yè)拿不到錢怎么辦？

　　趙曉：我一句建議就是“誓死捍衛(wèi)現(xiàn)金流”，干不下去的趕緊賣掉，有現(xiàn)金才可以生存，生存才可能發(fā)展。

　　在這樣一個(gè)土地市場上我們必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)生存的最大問題就是資金鏈的問題。但是在緊縮的政策下企業(yè)的資金鏈顯然是有問題的，你去哪里找錢呢？銀行貸款肯定是受到限制的，中國還有其他的途徑嗎？證監(jiān)會(huì)在限制上市融資，外匯管理部門在限制外資進(jìn)入國內(nèi)，那還有什么辦法呢？

　　唯一可行的方式可能是快速建房子，再快一點(diǎn)把房子賣掉，但市場在觀望，萬科在降價(jià)，你房子怎么賣呢？你跟著萬科降價(jià)吧，但問題是房地產(chǎn)市場本身是投資市場，買家大多買漲不買跌的。在上升區(qū)間里你萬科一家降價(jià)的話，人家會(huì)搶著買，因?yàn)橹灰蠹叶疾唤祪r(jià)，萬科降價(jià)的話，那么買了降價(jià)的房子就是撿了便宜，房價(jià)還是會(huì)升上去的。但是你跟著降，然后，別人又跟著你降，造成降價(jià)循環(huán)了性質(zhì)就不同了，買家會(huì)再一次觀望，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候進(jìn)入了下跌的區(qū)間里，誰知道會(huì)跌倒怎樣的價(jià)格呢？市場觀望，你就只有繼續(xù)降價(jià)試探市場的底線。如果出現(xiàn)這樣的情況你怎么辦呢？

　　兩個(gè)辦法，搶先一步把手里的房子賣了，把現(xiàn)金先收回來，另外一種辦法就是把自己手里的項(xiàng)目賣給別的開發(fā)商套現(xiàn)。市場下跌的話，你及時(shí)出手了，手里有足夠的現(xiàn)金就不怕沒有進(jìn)入市場的機(jī)會(huì)，如果市場上漲的話，你手里還有足夠的資金騰挪。

　　話說回來，現(xiàn)行的土地制度給中國房地產(chǎn)帶來了一個(gè)怎樣的市場？一個(gè)投資市場或者說是投機(jī)市場，說房地產(chǎn)行業(yè)金融化，金融化的房地產(chǎn)行業(yè)本身就意味著土地與物業(yè)是手中的投資工具，房地產(chǎn)行業(yè)就成了資本與土地的騰挪游戲，誰還去關(guān)心房子的質(zhì)量？

　　如果中央想大家對這個(gè)市場有信心的話，那么吹點(diǎn)暖風(fēng)吧，讓大家有信心一些。如果進(jìn)入房地產(chǎn)下跌區(qū)間的話，相信大家的日子都不好過的。