對于實力派房企來說，通往上市的道路似乎慢慢在變得平坦，陷入資金困境的中小企業(yè)則很難撥開市場迷霧看到曙光。

　　“房子不好賣，價格提不起來，銀行貸款也緊緊巴巴的。”闖蕩上海的開發(fā)商老趙正面臨著3年來最嚴峻的資金困境，來自東北的壯實大漢眉頭緊鎖。

　　這不是他一個人的問題。與持續(xù)低迷、“拐點”風聲四起的樓市相比，資金緊缺的地產(chǎn)商們應該更加關注日漸萎縮的錢袋子了。

　　更讓他憂心的還不是房子不好賣的現(xiàn)實，在國家信貸從緊的壓力下，萬科和綠城在上海的高調(diào)降價才更顯得是雪上加霜。“陽春三月”，對老趙來說一點也不樂觀，5天以來一套房子也沒能售出。

　　“內(nèi)外交困，也不知道什么時候才能轉(zhuǎn)暖，還是先找點錢再說。”他想到北京去碰碰運氣。

　　融資難

　　鑒于中國貨幣及資本市場的不發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)主要資金來源還是依托于商業(yè)銀行，銀行貸款占整個開發(fā)資金的70%以上。這種過度的依賴性必然使得房地產(chǎn)業(yè)會隨著金融政策的調(diào)控而波動。

　　在永安信地產(chǎn)金融服務機構總裁喬志杰看來，銀行和房地產(chǎn)相互之間的關系太密，雙方的渠道過于單一，一旦出現(xiàn)問題，二者都會陷入被動。

　　現(xiàn)在的狀況就是銀行開始緊縮對房地產(chǎn)信貸的投入了，原以為政府會因為暴雪的影響和CPI的高企而放緩緊縮的步伐，結果央行副行長易綱日前明確表示，2008年央行不會對從緊貨幣政策發(fā)生任何動搖。

　　宏觀調(diào)控、壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，商業(yè)銀行融資渠道不斷收緊，迫使著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的資金來源。這不僅是為解燃眉之急，更是從根本上解決中國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道和模式問題。

　　曙光：信托基金

　　老趙想到北京看看，就是看中其活躍的基金市場。實際上，就在幾天前，北京國投近日宣布將推出了三個信托產(chǎn)品，募集資金總額達到8.5億元人民幣。

　　其中，“萬象新天二期項目”和“太平洋國際大廈項目”都是針對房地產(chǎn)項目，資金以股權投資和購買特定物業(yè)收益權的方式投入到項目公司，有效集合了資金并降低了風險。

　　實際上，從2002年7月信托法出臺到現(xiàn)在，房地產(chǎn)信托資金達數(shù)百億，發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃也有數(shù)百個。在融資管道狹窄的前提下，信托作為連接資本市場、貨幣市場和產(chǎn)業(yè)市場的“金融百貨公司”，正好填補了這個市場空白。

　　更好的消息是，已經(jīng)獲得監(jiān)管層批準的首只內(nèi)地資本市場的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)將會于2008年在上海證券交易所掛牌，其募集資金下限是10億元人民幣。

　　目前REITs產(chǎn)品的研發(fā)主要由中國證監(jiān)會和上海期貨交易所聯(lián)合組成的研究小組負責。而在此前，由銀監(jiān)會主導進行的《房地產(chǎn)投資信托管理辦法》也基本完成征求意見。

　　上海證券交易所劉世安曾表示：“這種投資產(chǎn)品的推出一方面可以平抑目前房地產(chǎn)投資過熱的局面，另一方面也可以擴大資本市場的容量，而更關鍵的意義在于讓更多房地產(chǎn)企業(yè)看到了實現(xiàn)直接融資的希望。”

　　“內(nèi)地一旦推出REITs產(chǎn)品，解決國內(nèi)房地產(chǎn)市場單一依靠銀行間接融資的局面，這樣也可以分散銀行的風險。”中國商業(yè)不動產(chǎn)聯(lián)合會秘書長王永平表示。

　　不過，也有市場人士態(tài)度并不樂觀，僅僅認為這是是曙光乍現(xiàn)。在很多方面，政策框架仍然不甚健全，基金公司如何操作，沒有明確規(guī)定，這也將影響到日后市場對于這種產(chǎn)品的認可度。

　　盡管不少專業(yè)投資機構對房地產(chǎn)信托投資基金躍躍欲試，但是情勢并不樂觀。據(jù)有關統(tǒng)計，在2007年發(fā)行的587個信托中，不動產(chǎn)信托只有53只，占比9.03%；集合信托融資金額為845億元，不動產(chǎn)信托融資115億，占比13.6%。全國全年房地產(chǎn)投資額大致為2.528萬億元，其中，來自不動產(chǎn)信托的投資占比為0.46%。在信托業(yè)務中，房地產(chǎn)信托比重還很少。

　　海外基金

　　實力雄厚的海外資金進入伴隨著一系列“唱空做多”的前奏。

　　量子基金的共同發(fā)起人之一、著名投資大師吉姆羅杰斯繼去年“建議不要到上海買房”之后，日前在新加坡召開的IMAS投資會議上又發(fā)出唱空言論，稱中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)調(diào)整，會有部分投資客在2008年破產(chǎn)。

　　同時，花旗集團亞洲房地產(chǎn)業(yè)主管何艾文也指出，由于受到嚴重的資金壓力，大量房地產(chǎn)公司將會因為融資困難而陷入倒閉困境。

　　世界著名評級機構標準普爾也不甘落后，在一份關于中國樓市的最新報告中，其為今年的中國樓市描繪了一幅悲觀情景：“中國政府采取的旨在抑制市場投機行為的措施已經(jīng)開始產(chǎn)生效力，而房地產(chǎn)商的融資渠道也日益萎縮，如果市場狀況不出現(xiàn)改觀，流動資金將會干涸，許多資金短缺的小型開發(fā)商將不會生存下來。”

　　然而，這些看空中國樓市的言論并未影響外資機構對中國房地產(chǎn)市場的投資。2月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項新的房地產(chǎn)基金計劃，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國房地產(chǎn)市場。

　　事實上，對中國樓市“垂涎”的不止ING一家，繼瑞士銀行、摩根士丹利、德意志銀行的房地產(chǎn)投資部門加強對中國及亞洲地區(qū)的房地產(chǎn)投資之后，日本野村集團也構建了專門體制，以加大對中國及其他亞洲國家不動產(chǎn)市場的投資。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國內(nèi)地產(chǎn)商結合投資。2月，國際投行瑞銀集團與金地集團簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，預計將募集3億美元資金。而去年年底，北歐的金融機構SEB則宣布將和復地集團共同組建兩億美元規(guī)模的房地產(chǎn)投資基金，用于投資中國市場。

　　“中國樓市長期向好、不斷加速的人民幣升值步伐，還有即將舉辦的北京奧運會，外資進入中國的理由實在太多。”市場人士如此看待海外基金對中國市場的青睞。