在飽嘗住房貸款領(lǐng)域帶來的打擊后，銀行和證券公司又將在包括寫字樓、酒店等項目的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域吞下“惡果”，而且這次的痛苦也許比次貸危機帶來的負(fù)面影響持續(xù)更長時間。

　　由于經(jīng)濟形勢不穩(wěn)以及信貸危機引發(fā)融資成本上升，商業(yè)地產(chǎn)的價值正開始縮水，高盛(GoldmanSachsGroup)分析師預(yù)計未來兩年內(nèi)其價值跌幅將達(dá)到21%至26%。對那些持有商業(yè)地產(chǎn)貸款和商業(yè)按揭證券頭寸的證券公司來說，這意味著苦日子到了。

　　高盛分析師威廉？塔諾那(WilliamTanona)預(yù)計貝爾斯登(BearStearnsCos.)、花旗集團(CitigroupInc.)、摩根大通(JPMorganChase&Co.)、雷曼兄弟(LehmanBrothersHoldings)、美林(MerrillLynch&Co.)以及摩根士丹利(MorganStanley)今年第一季度將總共沖銷約72億美元。截至去年四季度，這些公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險敞口共計1，410億美元。

　　高盛的一組分析師預(yù)測，商業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)濟造成的沖擊將持續(xù)兩年之久，這意味著其后續(xù)問題持續(xù)的時間將大大超過次貸的問題。之所以如此的原因在于，自1995年以來商業(yè)地產(chǎn)貸款中只有28%被打包成證券，相比之下約有80%的次級貸款被證券化；較高的證券化水平使次級資產(chǎn)在會計統(tǒng)計方面采用了更直接的市價法，致使金融機構(gòu)不得不計入大筆沖銷。

　　華爾街在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域恐怕注定難逃“苦果”。銀行和證券公司一方面發(fā)放貸款，一方面為商業(yè)地產(chǎn)項目、自有資產(chǎn)以及難以找到買家的商業(yè)按揭證券作出各項融資承諾，這使得他們面臨著一系列風(fēng)險。

　　這些沖銷究竟糟糕到何種程度，這或許有賴于未來的經(jīng)濟走勢。PunkZiegel&Co.分析師理查德？博維(RichardBove)表示，如果經(jīng)濟陷入嚴(yán)重衰退，就如同反映固定收入市場的各類數(shù)據(jù)所顯示的那樣，未來幾個季度沖銷的規(guī)模將進一步擴大。

　　而如果商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過量問題不像美國住房市場那樣嚴(yán)重，那情況或許要樂觀一些。雖然加州橘郡、拉斯維加斯等市場的商用住宅空置率近來處于升勢，但購物中心、寫字樓停車場等商用地產(chǎn)項目過濫的狀況還不算太糟。

　　自去年年末以來，商業(yè)按揭證券的市值已下滑約5%，而有些債權(quán)抵押證券(CDO)去年的跳水幅度大約在50%左右，甚至更多。商業(yè)按揭證券由多種證券組合而成，它們被分割后作為債券出售給投資者；CDO是二次打包的住房按揭債券組合，按揭投資的損失使CDO的持有者遭受了沉重打擊。

　　總體來說，商業(yè)地產(chǎn)第一季度的沖銷規(guī)模可能與CDO和杠桿貸款的沖銷額大致相當(dāng)。塔諾那預(yù)計，商業(yè)按揭證券今年一季度的沖銷金額將由去年第四季度的18億美元升至72億美元。此外，他還預(yù)測一季度CDO和杠桿貸款承諾的沖銷額分別為100億美元和58億美元。

　　到目前為止，商業(yè)抵押證券的違約率只有0.4%。但隨著一些商業(yè)房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)的放寬，放貸機構(gòu)和投資者重又產(chǎn)生了擔(dān)憂情緒，因此這個數(shù)字很可能會上升?？偛课挥谥ゼ痈绲姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)及理財公司仲量聯(lián)行(JonesLangLasalle)的數(shù)據(jù)顯示，如果今年無法獲得再融資的話，將有500多億美元的5年期、全期凈息還款、較高成數(shù)的貸款可能出現(xiàn)“很大程度”的違約。

　　經(jīng)濟疲軟帶來的辦公和零售業(yè)用地需求減少將使商業(yè)房地產(chǎn)市場雪上加霜。另一方面，上次經(jīng)濟衰退時出現(xiàn)了供應(yīng)過量導(dǎo)致的房價下挫，而目前商業(yè)房地產(chǎn)市場還沒有出現(xiàn)供過于求的狀況，所以可能有利于保持房價。

　　對潛在的損失進行評估并不容易。穆迪公司(Moody‘sCorporation)投資者服務(wù)部的信貸分析師彼得？納比(PeterNerby)說，各大金融機構(gòu)公布的報告沒有把整體情況描述出來。舉例來講，摩根士丹利(MorganStanley)公布了套期保值之前和之后的商業(yè)抵押貸款風(fēng)險敞口，而貝爾斯登、高盛和雷曼兄弟則沒有。

　　在光景好的時候，承銷商業(yè)抵押貸款支持證券對華爾街投行來說可謂好買賣。數(shù)據(jù)追蹤公司Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，全球在這方面的交易量從2003年的858億美元達(dá)到去年的2，948億美元，增長了兩倍多。交易量的大幅增長助長了商業(yè)房地產(chǎn)價值的上漲。

　　不過，由于投資者希望獲得更高的回報來抵消風(fēng)險的增大，商業(yè)抵押貸款支持證券的需求大幅下滑。結(jié)果造成交易量減少，各大投行的利潤逐漸枯竭。今年1月份市場未能發(fā)售任何一種商業(yè)抵押證券，這是十多年來的第一次。

　　更大的問題是投行手中未賣出的此類證券。因為相關(guān)市場實際上已經(jīng)關(guān)停，很難決定這些證券的價值，所以華爾街投行都只能依賴商業(yè)抵押證券指數(shù)(CMBX)。該指數(shù)追蹤不同信用等級的商業(yè)房地產(chǎn)債券的業(yè)績。

　　今年該指數(shù)的有些板塊上漲了兩倍多，顯示出投資者對風(fēng)險的預(yù)期大大增加。該指數(shù)的走勢顯示損失率達(dá)5%，銀行因此被迫減記債券價值，盡管房地產(chǎn)本身仍在帶來現(xiàn)金收入。

　　摩根士丹利四季度采取了套期保值措施后，相關(guān)證券風(fēng)險較3個月前降低了175億美元，減少了52%。美林分析師蓋伊？莫斯考斯基(GuyMoszkowski)在一份報告中指出，這或許向投資者表明了摩根士丹利預(yù)計到“另一只靴子”會在什么地方落下來。去年，摩根士丹利的商業(yè)抵押證券承銷額位居世界各大投行首位。

　　另外一個問題是去年進行的旨在為房地產(chǎn)杠桿收購提供便利的債務(wù)融資。最有力的例子之一是：由貝爾斯登牽頭的一個組織現(xiàn)在仍在試圖賣掉借給百仕通集團(BlackstoneGroup)用于收購希爾頓酒店集團(HiltonHotelsCorp.)的貸款。這次并購的資金規(guī)模達(dá)200億美元。去年12月，穆迪下調(diào)了貝爾斯登的評級，部分原因就是該公司因希爾頓收購交易導(dǎo)致的“集中風(fēng)險”。

　　某大型銀行的一位高管說，如果沒有過去積累下來的交易，你就無法在這個市場上立足，因為市場下挫的速度太快了。