房價(jià)收入不成比例，以租養(yǎng)貸根本不成立，上漲的空間又沒有，你說，從哪個(gè)角度還可以看出，中國住宅值得投資呢？

　　大鳴兄：

　　剛知你已從美國度假回滬，還沒來得及給你拜年，就看見你的《房價(jià)上行通道已然打開》一文。天，大哥一句話，小弟要偷笑三年。房價(jià)上行通道不是現(xiàn)在打開的，嚴(yán)格的來講，2003年就打開了，上升到2007年已經(jīng)到了頂點(diǎn)，現(xiàn)在要拐了?？赡闶竽甑牡谝黄┛停驼f“已然打開”，我的理解是剛剛打開，可我又不能大笑，大笑則是對(duì)你的不敬，那就只好偷笑了。

　　我也是從海南度假剛回。一大幫網(wǎng)絡(luò)界的狂人，這幾天沒日沒夜的和我談網(wǎng)絡(luò)投資。一般認(rèn)為，美國自2001年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后，用了6年的時(shí)間剔除網(wǎng)絡(luò)泡沫，到了2007年全球最大的社區(qū)網(wǎng)站成功上市，已經(jīng)成了一個(gè)標(biāo)志，并意味著全球從2007年開始，將進(jìn)入新一輪網(wǎng)絡(luò)投資時(shí)代。對(duì)中國而言，門戶網(wǎng)站，行業(yè)網(wǎng)站，搜索網(wǎng)站的投資機(jī)會(huì)已經(jīng)不多了，有機(jī)會(huì)的是網(wǎng)游和社區(qū)網(wǎng)站。

　　和你談網(wǎng)絡(luò)投資，并不是希望你也來投資網(wǎng)絡(luò)，而是說相對(duì)網(wǎng)絡(luò)而言，中國住宅已經(jīng)沒有任何投資價(jià)值，不僅僅是上海，北京，廣州，深圳等一線城市，也包括中國的二三線城市。最近，海外一些激進(jìn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將2007年喻為中國歷史上最不正常的年份之一，先是官商勾結(jié)牟取暴利，股市樓市泡沫大面積衍生，后是物價(jià)飛漲通貨膨脹，通貨膨脹率已經(jīng)比中國的八十年代中期要嚴(yán)重的多，那一次的通貨膨脹直接引發(fā)了八十年代后期的中國社會(huì)大動(dòng)蕩。直到后來，中國出了一位鐵腕總理，才把中國經(jīng)濟(jì)次序進(jìn)行了卓有成效的治理整頓。

　　溫故而知新。嚴(yán)重的通貨膨脹，將會(huì)危及政權(quán)，危及社會(huì)穩(wěn)定，危機(jī)民眾安寧，更談不上什么和諧社會(huì)了，這已經(jīng)是被歷史多次證明了的。因此，從政治層面分析，胡溫新政是受到民眾的歡迎，可因?yàn)橛|犯了地方既得利益集團(tuán)，兩年多來實(shí)際執(zhí)行并不到位，一般分析，中央政府不可能放棄宏觀調(diào)控，這一次大規(guī)模省市換屆以及換屆后地方政府的動(dòng)作已經(jīng)基本表明，在政治上鏟除腐敗，打破官商勾結(jié)的壟斷局面很快形成，執(zhí)行從緊，務(wù)實(shí)，穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)政策成了共識(shí)。

　　從經(jīng)濟(jì)層面來分析，改革開放以來，中國還沒有遇到這么復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)局面?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都只是站在各自的立場(chǎng)上研究問題，比喻徐滇慶，一貫的立場(chǎng)是有錢房價(jià)就會(huì)漲，至于錢是怎么來的他就完全不管；比喻董藩，一貫的立場(chǎng)是不動(dòng)產(chǎn)是最好的投資產(chǎn)品，只要不發(fā)生戰(zhàn)爭和經(jīng)濟(jì)崩潰就要投資不動(dòng)產(chǎn)，至于社會(huì)是否穩(wěn)定，民眾是否造反，政府為什么調(diào)控就不在他研究之列；……但是，中國還有大批有良知的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，比方說郎咸平的二元經(jīng)濟(jì)理論，比方說余永定的財(cái)政為民理論，綜合起來，中國將實(shí)行有限的匯率政策和銀根緊縮政策。很多人對(duì)2008年元月貸款達(dá)8000多億，凈增2700多億，央行發(fā)行票據(jù)回收1950億不理解，其實(shí)很簡單，因?yàn)槿ツ甑暮笕齻€(gè)月，受準(zhǔn)備金率不斷增加的影響，很多商業(yè)銀行無款可待，也就是沒有指標(biāo)，而累積起來的在今年一月放出來了。而央行發(fā)行票據(jù)，則是告訴市場(chǎng)將實(shí)行長期的緊縮政策。

　　從市場(chǎng)層面來分析，房價(jià)回歸理性已成了一種必然。先看新聞，昨天，廣州推出中國第一批限價(jià)房，均價(jià)6500元，而同期廣州樓市均價(jià)是11700元。我建議同行們多研究一下限價(jià)房，而且限價(jià)房的房價(jià)很有可能成為一個(gè)標(biāo)桿。從廣州的情況來分析，限價(jià)房和跟隨而來的經(jīng)濟(jì)適用房，保障型住房將占2008年住宅供應(yīng)總量的40%以上，說限價(jià)房的房價(jià)將成為廣州2008年的標(biāo)桿大抵是不會(huì)錯(cuò)的。北京也一樣，今年將有700萬平方米的限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房面市，占北京2008年推盤總量的30%，其對(duì)房價(jià)的影響力也不可小看，而且，北京是三年的規(guī)劃。深圳市政府近日宣布，今年將供應(yīng)4.58萬套的保障型住宅，相當(dāng)于深圳新房總存量。……一線城市在銀根緊縮，房價(jià)上行動(dòng)能完全匱乏，市場(chǎng)上住宅供應(yīng)量加大的情況下，所有的商品住宅只有一個(gè)辦法，降，降，再降，一直到完全回歸理性，這個(gè)過程少則三年，多則五年。但并不是說，五年后房價(jià)又會(huì)非理性上漲，這將取決于五年后的社會(huì)變化。

　　有一點(diǎn)是肯定的，根據(jù)目前的開發(fā)速度和人口增速大幅減緩，預(yù)計(jì)未來五年，大學(xué)畢業(yè)生將以10%的速度遞減，這個(gè)數(shù)據(jù)的依據(jù)是：當(dāng)今22歲至31歲這個(gè)年齡段占總?cè)丝诘谋壤尸F(xiàn)一個(gè)逐年下降的趨勢(shì)，而且，下降的比例就是這個(gè)年齡段逐年下降的的生育率相吻合。從小學(xué)招生來講，1987年為2095萬人，最高上揚(yáng)到1994年為2537萬人，隨后一路下跌，至2005年中國小學(xué)只能招到1672萬人，至2007年已經(jīng)跌破了1500萬人。住房需求在減少，而住房開發(fā)量不斷增加，那么，中國社會(huì)在住房上要解決的只有一個(gè)問題，那就是分配。分配合理，未來十年房價(jià)都不會(huì)大漲。我們欣喜的看到，2008年社會(huì)保障型住宅的推出邁出了合理分配住房的第一步，盡管道路是曲折的，但前途是光明的。

　　房價(jià)收入不成比例，以租養(yǎng)貸根本不成立，上漲的空間又沒有，你說，從哪個(gè)角度還可以看出，中國住宅值得投資呢？