業(yè)已退居二線的中原地產(chǎn)主席施永青先生在春節(jié)前接受了觀點(diǎn)網(wǎng)的專訪，對(duì)2008年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了自己的判斷。

　　在此次采訪當(dāng)中，施永青先生一方面對(duì)宏觀調(diào)控做了自己的評(píng)估，他認(rèn)為，中央政府在控制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱上顯然有更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。控制房地產(chǎn)的最好方式是讓房?jī)r(jià)下跌，否則房?jī)r(jià)一旦增長(zhǎng)，仍然要吸引更多的投資。

　　施永青認(rèn)為，如果政府意識(shí)到這一點(diǎn)，讓房?jī)r(jià)下跌，似乎成為控制房地產(chǎn)投資的最好方法。

　　事實(shí)上，對(duì)銀行貸款配額的判斷讓施永青相信當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。施永青的判斷依據(jù)是當(dāng)市場(chǎng)上降價(jià)銷售的尾盤(pán)不足以吸引足夠的買家將其消化掉的時(shí)候，更低的價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)，而事實(shí)是，當(dāng)前降價(jià)銷售的尾盤(pán)并不如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所預(yù)料的那樣好。

　　開(kāi)春后，人們也許都開(kāi)始緊盯著今年的市場(chǎng)走勢(shì)，也許施永青的觀點(diǎn)會(huì)對(duì)您的判斷有所啟迪。以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)施永青先生的專訪。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：看看今年的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，形勢(shì)可能比較嚴(yán)峻。

　　施永青：我自己感覺(jué)到了，中央政府覺(jué)得中國(guó)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)太依賴出口和投資，內(nèi)需就不夠，由于出口增長(zhǎng)得很快，加上很多公司在固定資產(chǎn)方面大量地投資，就可能會(huì)造成經(jīng)濟(jì)泡沫，所以中央是在壓制房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)商有一部分不是在經(jīng)營(yíng)，而是投資的行為，是把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)投放的一種模式。這種發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，會(huì)導(dǎo)致資源錯(cuò)配、浪費(fèi)。所以中央是有組織、有計(jì)劃地要把房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展冷卻下來(lái)。

　　另外就是，一般在奧運(yùn)前期，大部分國(guó)家都出現(xiàn)了投資過(guò)熱的情況，奧運(yùn)之后就泄氣了。中央不想出現(xiàn)這個(gè)狀況，所以現(xiàn)在先壓制你，使你的力氣不會(huì)完全用出來(lái)，不會(huì)浪費(fèi)。以前是投資過(guò)度，所以國(guó)家就不想讓磚頭、鋼鐵、農(nóng)田都拿去做別墅，在此情況下當(dāng)然要做調(diào)整了。中央做了判斷之后，就采取了行動(dòng)。如何使這個(gè)行動(dòng)有效？我認(rèn)為最重要的是要使樓價(jià)無(wú)法上升，樓價(jià)跌下來(lái)了，中央才有調(diào)控的能力，如果其措施無(wú)法使樓價(jià)掉下來(lái)，那錢還會(huì)流進(jìn)去，浪費(fèi)還會(huì)繼續(xù)。

　　07年成功的原因就是使交投量跌到差不多到一半以上，如深圳掉了六七成，上海等一些大城市也受到了影響。05年只是上海、寧波杭州等長(zhǎng)三角受影響，07年是全國(guó)上下大小都受影響，因?yàn)槭侵醒霃慕鹑诜矫嫒ス艿?，銀行有一個(gè)貸款定額，貸完了就要?！，F(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)的很多都是銀行的資金，銀行的資金不能夠流進(jìn)房地產(chǎn)了，房?jī)r(jià)就下降了。掉下了就是連鎖反應(yīng)，錢逃跑了，價(jià)錢就已經(jīng)不會(huì)再上去了。所以我覺(jué)得現(xiàn)在已經(jīng)是拐點(diǎn)了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您覺(jué)得應(yīng)該是拐點(diǎn)了？

　　施永青：除非中央的政策又會(huì)很快地調(diào)整，否則拐點(diǎn)已經(jīng)形成了。形成的原因主要是看社會(huì)上的有錢在手的人是否還愿意投資到房地產(chǎn)中去?，F(xiàn)在已經(jīng)掉了20%，已經(jīng)不能去買了，大家已經(jīng)是減持觀望的態(tài)度了，而且有人已經(jīng)覺(jué)得面臨了拐點(diǎn)了局面。

　　一些大的開(kāi)發(fā)商，反應(yīng)快的，好像萬(wàn)科，就做了判斷，采取行動(dòng)了。其他的開(kāi)發(fā)商不肯減價(jià)，我就先把客戶搶過(guò)來(lái)，把房?jī)r(jià)先降了。如果減價(jià)賣之后，人家沒(méi)有減價(jià)的反而賣得更好，這種判斷就有問(wèn)題，但顯然現(xiàn)在減價(jià)的賣得更好。但如果他減價(jià)之后，他的樓盤(pán)還沒(méi)有完全賣完，其他人又有更低的價(jià)錢，這就變成了連鎖反應(yīng)了。

　　現(xiàn)在要看新開(kāi)的盤(pán)是否能一下子賣完，我們發(fā)現(xiàn)一些地方賣得特別便宜的還可以，但也不是蜂擁而至的。所以變成了下一個(gè)開(kāi)盤(pán)的可能是更低的價(jià)錢。而且現(xiàn)在二手房子的價(jià)錢回落了?，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商是盡量不想讓人知道已經(jīng)調(diào)整了，但社會(huì)輿論告訴大家已經(jīng)調(diào)整了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但現(xiàn)在大家都在觀望08年新年之后的情況了。

　　施永青：我以為銀行在08年有新的配額。其實(shí)現(xiàn)在08年出來(lái)的配額是剛剛夠07年做的交易，沒(méi)有成交的都在等，原來(lái)的批假已經(jīng)用完了。

　　銀行說(shuō)第一季度的配額已經(jīng)用完了，有一部分配額小的銀行已經(jīng)用完了。所以現(xiàn)在錢又不夠了。本來(lái)我以為第一季度會(huì)好一點(diǎn)，現(xiàn)在可能是在第二季度才有好轉(zhuǎn)。有機(jī)會(huì)讓交投量增加一點(diǎn)。

　　我相信現(xiàn)在要試一下價(jià)格底部在什么地方，就是價(jià)格要跌到什么水平才引起足夠的購(gòu)買力出來(lái)消化以前的供應(yīng)量。如果每一次降價(jià)都吸引了一定的購(gòu)買力，就要看吸引出來(lái)的買家是否可以消化現(xiàn)在的生產(chǎn)量。你要看開(kāi)發(fā)商貨尾是在增加還是在減少，如果貨尾在增加表示新的買家還不能夠消化現(xiàn)有的供應(yīng)量，那價(jià)格還會(huì)跌下去，因?yàn)樾枰偷膬r(jià)錢吸引更多的買家，如果吸引出來(lái)的新買家供應(yīng)量要大了，那價(jià)錢才會(huì)上去。