金融和土地政策雙向擠壓導(dǎo)致小房企出局大房企熱衷土地二級(jí)交易市場(chǎng)　

　　"近期土地二級(jí)市場(chǎng)非常火爆，炒地比炒股賺錢啊。"一位手上剛接了不少中小開發(fā)商的有意轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地掮客洋洋自得。

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越嚴(yán)，特別是信貸緊縮造成的資金鏈緊張，再加上不斷嚴(yán)厲的土地政策，使得中小開發(fā)商不得不被迫轉(zhuǎn)手土地，否則將會(huì)有被收回的風(fēng)險(xiǎn)，而這也正激活了土地二級(jí)交易市場(chǎng)。

　　融資難導(dǎo)致小房企賣地

　　"目前手上這塊地已經(jīng)做完一級(jí)開發(fā)，因與投資方發(fā)生了一些沖突，沒辦法繼續(xù)啟動(dòng)，所以只好轉(zhuǎn)手。"某小型開發(fā)商談起剛剛轉(zhuǎn)手的一塊地時(shí)，心頭像被割掉了一塊肉。

　　他表示，這塊地位置不錯(cuò)，已經(jīng)達(dá)到七通一平了，但是現(xiàn)在貸款特別難，如果有錢開發(fā)的話，項(xiàng)目效益至少是目前的3倍。

　　此開發(fā)商手上的地是通過協(xié)議出讓拿到的"比較干凈"的地?，F(xiàn)在早已經(jīng)過了兩年的期限，不得不面臨著兩種選擇，一種是被政府無(wú)償收回，一種是轉(zhuǎn)手大開發(fā)商。

　　"當(dāng)然選擇后者了，至少還能賺個(gè)差價(jià)。"他隨即又自嘲道。

　　其實(shí)這種企業(yè)還很多。據(jù)了解，目前北京注冊(cè)的房地產(chǎn)公司多達(dá)4000多家，而正在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商僅為1000家左右，其余則為類似于此企業(yè)主要以出讓股權(quán)的方式進(jìn)行土地買賣的土地公司。

　　"誰(shuí)不想開發(fā)賺大錢。"上述開發(fā)商說，"但越來越緊的融資政策已經(jīng)使得我們貸款無(wú)門，政府又說要收回閑置土地，而且各地都在興起的住房保障有可能會(huì)整體拉低房?jī)r(jià)，還不如賣了省事。"

　　實(shí)際上，很多中小開發(fā)商從入局到出局，都有些不甘心，但隨著前所未有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控轟然而來，很多人的命運(yùn)也將隨著這股政策浪潮而起承轉(zhuǎn)合。

　　"現(xiàn)在就是怪圈，拿不起地明年不知道怎么過，可是拿了地，資金緊張的話今年就不知道該怎么過。"中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華對(duì)這種狀態(tài)很疑惑。

　　北京一位房地產(chǎn)老總向記者表示，最近找上門想轉(zhuǎn)手項(xiàng)目的不少，還有很多土地項(xiàng)目沒有找到下家。

　　"他們正在委托土地掮客去找開發(fā)商，但合適的不多，而且市場(chǎng)行情不好，再等等看吧。"此老總說。他預(yù)計(jì)，近期出讓的土地一定不在少數(shù)，等一等，或許能碰上不錯(cuò)的地塊，而且小開發(fā)商急于賣出土地，也會(huì)在價(jià)格上有所優(yōu)惠。

　　大房企曲線拿地

　　當(dāng)然，上述老總的"等等看"情結(jié)代表的畢竟是少數(shù)人，很多大房企開始熱衷于土地二級(jí)市場(chǎng)的交易，也就是不通過招拍掛市場(chǎng)，直接從土地出讓方獲得土地或股權(quán)合作。

　　"近日，杭州附近一個(gè)三線城市最大的企業(yè)剛剛通過居間服務(wù)商把自己手中的土地以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式賣給了萬(wàn)科。"一位業(yè)內(nèi)知情人士告訴記者，"這家企業(yè)最近開始收縮手頭上的存量土地和存量房，因?yàn)橘Y金鏈緊張，為了保住另一個(gè)正在開發(fā)的項(xiàng)目，不得不舍棄一部分。"

　　早在兩個(gè)月前，上海萬(wàn)科就完成了對(duì)上海銅山街項(xiàng)目60%權(quán)益的收購(gòu)，這是大房企走二級(jí)市場(chǎng)拿地最好的例證。

　　據(jù)了解，2007年一年，除了此次總值高達(dá)33億元的銅山街項(xiàng)目收購(gòu)案外，居間服務(wù)商幫助上海萬(wàn)科在上海二級(jí)土地交易市場(chǎng)的收購(gòu)案還包括9億元收購(gòu)中房濱江項(xiàng)目、12.9億元收購(gòu)恒大股份公司，總值高達(dá)55億元。

　　其實(shí)，不只是萬(wàn)科，許多大型開發(fā)企業(yè)也選擇從二手市場(chǎng)上拿地。比如世茂、富力、珠江地產(chǎn)、金地等開發(fā)企業(yè)曾經(jīng)也以收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的形式從二手市場(chǎng)獲得土地。

　　"一方面，直接走招拍掛很難拿到地段優(yōu)越的地；另一方面，在二級(jí)市場(chǎng)通過股權(quán)收購(gòu)拿地的價(jià)格要比招拍掛便宜一些。"五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅告訴記者，"而且通過股權(quán)收購(gòu)的方式拿地在付款方式上不需要像招拍掛那樣一次付清，有很大的彈性空間。"

　　但他隨即補(bǔ)充道，當(dāng)然，從二級(jí)土地市場(chǎng)收購(gòu)也有弊端，特別是8·31大限之前的地，很多是從政府那里拿的關(guān)系地，多多少少都存在產(chǎn)權(quán)不清、隱性負(fù)債、遺留拆遷等問題。這需要居間服務(wù)商在其中把好關(guān)，像萬(wàn)科這樣的大企業(yè)在選擇土地掮客時(shí)也是非常謹(jǐn)慎的。

　　盡管如此，還是有許多外資房產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人紛紛把目光由一手土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手土地市場(chǎng)。

　　"隨著土地、金融雙向擠壓力度的增強(qiáng)，更多原本由中小型開發(fā)商持有的存量土地將會(huì)被逼向市場(chǎng)，這是收購(gòu)的好時(shí)機(jī)。"鄒毅說。

　　土地掮客激火二線城市

　　一位杭州的供職于房產(chǎn)顧問公司的人士告訴記者，不止北京、上海、廣州這些大城市，在杭州、山東、成都等二、三線城市二級(jí)土地交易明顯比以前活躍很多。

　　記者采訪的幾個(gè)土地掮客也反映北京等一線城市的生意沒有二、三線城市好。8·31大限時(shí)他們活躍在北京、上海，現(xiàn)在他們紛紛投向二、三線城市。有的土地掮客甚至已經(jīng)在外地設(shè)有辦事處，"兩周回北京一次，專門幫北京的房企在二、三線城市找地"。

　　"在北京拿地多難啊。"明天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳云峰引用潘石屹的話"一塊像樣的地至少需要10個(gè)億呢"。

　　陳云峰分析說，從2005年開始，北京的房?jī)r(jià)開始暴漲，到目前已至少翻了一番，消化了很大一部分存量土地，再加上政府又接連出臺(tái)一系列的土地政策。所以從政府那兒拿的地該開發(fā)的都已經(jīng)開發(fā)了，剩下的都是一些拆遷非常困難的土地。

　　"有的小公司在二、三線城市圈了很多地，這些地塊都盤踞了很多年，現(xiàn)在他們不能抱著試試看的態(tài)度了，不然追查下來，地方政府也會(huì)面臨危險(xiǎn)。"首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平補(bǔ)充說，"當(dāng)然也有前兩年走招拍掛拿到的地，由于全額的地價(jià)款沒有付清，或者雖然已經(jīng)付清，但現(xiàn)在因?yàn)樾刨J緊縮沒有開發(fā)能力不得不轉(zhuǎn)手的，這種地就比較搶手。"

　　"事實(shí)上，開發(fā)商也愿意與土地掮客合作，雖然中間環(huán)節(jié)需要給土地掮客一些費(fèi)用，但是畢竟避免了開發(fā)商直接去'疏通'高層關(guān)系，尤其有些疏通工作會(huì)以違法的手段，這種做法對(duì)于開發(fā)商、尤其是上市的開發(fā)商來說是比較危險(xiǎn)的。"徐東華表示。

　　一個(gè)月前，由北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉操刀的中國(guó)首份囤地報(bào)告中指出，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平米。

　　"現(xiàn)在市場(chǎng)上存量的10億平米土地中，很多是以前招租拿到的，但是沒有幾塊地是拍賣的。也就是說這10億的土地中大部分都是通過非正常渠道來的，那么最后只會(huì)通過非正常渠道交易。"上海佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄分析說。

　　他分析說，這些尚未交易的土地近期會(huì)頻繁交易，所以二手土地市場(chǎng)交易市場(chǎng)活躍是很自然的事。"但這些土地項(xiàng)目中，不論是什么原因轉(zhuǎn)讓，背后都存在巨大的背影。"

　　亦有分析人士指出，土地及金融政策的雙向擠壓，會(huì)使得土地二級(jí)市場(chǎng)更加活躍。"看看現(xiàn)在各地的招拍掛市場(chǎng)土地出讓遇冷，很大一部分是因?yàn)槟切┐蠓科笳诰o盯土地二級(jí)市場(chǎng)的地塊，這一塊交易正在暗流涌動(dòng)，將呈井噴之勢(shì)。"

　　政策從緊下的變局

　　"這是土地政策市場(chǎng)效應(yīng)上的反映。"邢亞平分析說，"開發(fā)商賣地的急迫心理可以理解，最近越來越嚴(yán)的土地政策讓很多中小房企心慌。"

　　有消息稱，央行正在全面收緊房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，房企的融資難度陡然加大。

　　2007年9月，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，提出土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。緊接著，閑置土地清理活動(dòng)在全國(guó)范圍展開，如北京市首批被紅牌撤銷的8宗項(xiàng)目，就因?yàn)槲丛谝?guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到規(guī)定要求。

　　2008年1月3日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的發(fā)布更是讓開發(fā)商的日子雪上加霜。國(guó)務(wù)院要求在2008年6月底之前，全國(guó)國(guó)土系統(tǒng)將清查匯總域內(nèi)閑置用地的詳細(xì)情況，并通過國(guó)土資源部上報(bào)。

　　"如果囤地企業(yè)不在這個(gè)時(shí)間之前把地賣出去是件很麻煩的事情。"薛健雄說。

　　"我們只能選擇出局，房地產(chǎn)已經(jīng)不是小開發(fā)商的游戲。"一開發(fā)商表示。