隨著創(chuàng)輝租售大面積關(guān)門的動作，2008年的房地產(chǎn)中介迎來了一個不怎么順利的開局。在一片房價下跌、成交量萎縮的呼聲中，中原地產(chǎn)恰恰在全國多個城市新增30余家門店，這是基于怎樣的考慮？中原地產(chǎn)是如何判斷現(xiàn)今房價走勢的？觀點網(wǎng)就相關(guān)問題對中原集團副主席黎明楷先生做了一次專題訪問。

　　觀點網(wǎng)：2007年中天置業(yè)老板卷款潛逃，之后又有長河、中大恒基、創(chuàng)輝租售等一系列中介公司提出關(guān)門計劃。您覺得中介行業(yè)出現(xiàn)這些狀況的主要原因在哪？

黎明楷

　　黎明楷：主要的問題可能還是出在這些公司自身的經(jīng)營上。過去一段時間市場情勢好，擴張的速度太快，這就容易帶來兩個方面的問題。一方面就是資金的支撐容易跟不上，一方面就是人力資源的缺乏。目前有不少擴張?zhí)斓闹薪?，很多員工都是新手，在市場形勢好的時候，不需要太多的銷售技巧，一旦市場走低，要求銷售人員的素養(yǎng)時，這些新手就很難和其他有經(jīng)驗的員工競爭，這些新擴展的店面也會經(jīng)受考驗。資金和人力發(fā)展的速度如果跟不上公司發(fā)展的速度，就容易陷入被動的境地。同時公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理也是不容忽視的，比如中天置業(yè)的蔣飛卷款潛逃，就是典型的公司高層問題。這些都是內(nèi)因。

　　還有一些外因，我覺得也非常重要。據(jù)我的了解，現(xiàn)在有不少中介公司都在用客戶的錢，這是他們的“潛規(guī)則”。總的來說，目前國內(nèi)還沒有很有效的措施來監(jiān)管中介行業(yè)的資金。現(xiàn)在一級行里面，客戶的錢一般還是要通過中介公司，以前買家不相信業(yè)主，通常會將錢打入中介公司，等手續(xù)辦完之后再由中介交給業(yè)主。這些資金進來之后，一些中介公司并沒有好好地將這些資金與公司自由的資金分開，甚至有些公司是故意利用客戶的這些資金來支撐自身營運或進行投資。

　　在市場正常的情況下，價格波動不大，交易量保持平穩(wěn)，可能這些資金在流轉(zhuǎn)上面不存在問題。要知道通常這些資金的量不會小，都是幾千萬甚至上億的量，如果中介公司太過依賴這些資金，就容易出現(xiàn)問題。從07年四季度開始各大城市的成交量有些微萎縮，一旦萎縮，資金就開始變成進來的少，出去的多了。接下來就是出現(xiàn)資金緊張，甚至資金鏈斷裂。

　　去年的市場一直很好，應(yīng)該來說大家都是有錢賺的，不會因為一兩個月的低迷就會導(dǎo)致關(guān)門收縮的，問題還是出現(xiàn)在這些公司身上。

　　觀點網(wǎng)：剛剛您也提到市場的情況，我們了解到，雖然07年末成交量和價格都有所下滑，但是中原地產(chǎn)還是逆勢而上，新增了大約30家門店。您當(dāng)時是怎么判斷形勢的？新增門店的理由又在哪里？

　　黎明楷：雖然當(dāng)時整個市場開始低迷，但是中原在二手市場上還是有盈利的。其實我們新增門店的原則，不是從上層的角度來做的，中原的習(xí)慣不是上層給每個地區(qū)指標(biāo)，要每年新增多少家店。大家都知道我們施永青先生的“無為而治”，我們下面的門店都是自己發(fā)展的，每個門店緊貼市場，自己發(fā)現(xiàn)這個地區(qū)的利潤情況，然后根據(jù)各個地區(qū)的不同情況，決定是否需要增加門店。任何公司選擇增加門店，都是為了追求利益最大化，同時也要兼顧發(fā)展的協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性。

　　中介行業(yè)有很強的區(qū)域性，這就決定了分店的選址和分店的數(shù)量。哪里還有市場潛力，就在哪里開店；哪里的市場形勢不好了，可以適當(dāng)?shù)目s減門店、降低成本，不能讓競爭惡化。而中原又是讓每個門店自己根據(jù)市場情況增減的，他們才是最敏感感知市場的。這樣能夠很好地避免盲目地擴張，中原能夠在一些城市繼續(xù)新增門店，主要是基于這些考慮。

　　觀點網(wǎng)：基于現(xiàn)在的態(tài)勢，關(guān)于中介行業(yè)洗牌的說法也很多，您是怎么看待的？

　　黎明楷：確實是有一個規(guī)范化，或者說是洗牌的過程，現(xiàn)在只是市場的自然選擇，程度還顯得不夠。從長遠來看，這輪洗牌對中介的發(fā)展是有利的。前段時間因為市場形勢好，很多外行都擠進來，占有了不少資源，也帶來了一些問題，這些情況會隨著這輪洗牌有所改變。真正有實力的公司還是會留下來。

　　誰也不希望市場出現(xiàn)波動，大家都想著市場能夠平穩(wěn)發(fā)展，恰恰市場又是最殘酷的，也是多變的。如果說整個市場是一個大蛋糕，大家都想來分一杯羹，這是正常的。但是我們說市場也有自身的規(guī)范性，還有飽和度的問題，發(fā)展到一個階段，就會有一輪類似目前的行業(yè)洗牌，這個過程不是倒退，是好事，是有利于市場向更成熟的方向發(fā)展的好事。

　　觀點網(wǎng)：相比于07年上半年，各大城市在下半年的房價和成交量上都有一定的萎縮。如今08年已經(jīng)到來，您對新一年的市場有怎樣的預(yù)期？

　　黎明楷：房價在不同的城市表現(xiàn)出的變化程度也會不同，總體上來講應(yīng)該還會繼續(xù)下滑。以深圳和廣州來說，深圳前一段時間房價漲幅相當(dāng)驚人，到下半年承受的壓力也比較大，年末的時候價格開始陸陸續(xù)續(xù)下調(diào)?，F(xiàn)在深圳的房價與其高峰期相比，大概跌了20%，我認為在08年深圳的房價還會繼續(xù)跌，跌幅在20%左右。廣州樓市其實也受到了一些影響，但是跌幅不會這么大，因為其上漲的基數(shù)就沒有深圳高。

　　深圳房價猛漲，還是有炒房的因素在里面，炒房的比例占了整個購房比例很大部分，而廣州自住的剛性需求更多。這樣來看，雖然08年深圳和廣州會有價格下跌的趨勢，但是深圳下調(diào)的速度會快過廣州的速度，各個城市都是不同的。

　　另外還有各個城市區(qū)域不同的影響，比如上海和北京，可能郊區(qū)和城區(qū)也有區(qū)別。郊區(qū)的房價下調(diào)的可能更大，因為郊區(qū)的供應(yīng)會在今年增加，市區(qū)的房子則會因為稀缺性和地段良好，降價的可能性就小。整個城市來說，還有有升有降比較正常。

　　政府大力推出的經(jīng)濟適用房和限價房等等，對房價也會起到一定的抑制作用。