“目前已經(jīng)有15家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)正在排期等待上市。”花旗銀行副總裁蔡金強(qiáng)對(duì)記者表示，由于希望在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量太多，出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，港交所確實(shí)對(duì)這些企業(yè)提交的上市材料提出了更多的要求。

　　繼房地產(chǎn)企業(yè)A股IPO暫停的傳言后，相當(dāng)一部分謀求上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將目標(biāo)轉(zhuǎn)向香港。日前，又出現(xiàn)了關(guān)于港交所對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市“嚴(yán)格控制”的說(shuō)法，但這一傳言并未得到港交所的證實(shí)。

　　記者詢問(wèn)多位香港投行界人士，得到的說(shuō)法均是：到目前為止，并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)港交所對(duì)內(nèi)地房企赴港上市進(jìn)行嚴(yán)格控制。根據(jù)此前媒體的報(bào)道，港交所增加了詢問(wèn)內(nèi)容，要求公司提交關(guān)于如何將在香港市場(chǎng)籌集的資金匯回內(nèi)地的相關(guān)材料。

　　盛富資本國(guó)際有限公司董事總經(jīng)理黃立沖認(rèn)為，在香港，土地儲(chǔ)備是衡量房地產(chǎn)公司的一個(gè)重要指標(biāo)，而且香港的房地產(chǎn)上市公司一直都有囤地的習(xí)慣。但是，對(duì)于內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，政府的政策與這種商業(yè)模式是矛盾的，“對(duì)于香港方面來(lái)說(shuō)，他們很難預(yù)測(cè)這一矛盾在未來(lái)會(huì)發(fā)展成什么樣，因此港交所現(xiàn)在提出的這些要求，最終目的在于希望增加內(nèi)地房企的透明度。”

　　“內(nèi)地房企赴港上市對(duì)香港仍是好事”

　　2006年曾被稱為“內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)香港上市年”，當(dāng)年，內(nèi)地共有5家房地產(chǎn)企業(yè)在香港成功上市，一度打破此前的紀(jì)錄。到了2007年，在港上市的內(nèi)地房企增至9家，包括碧桂園(2007.HK)和SOHO中國(guó)(0410.HK)在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)去年在香港成功IPO，集資金額高達(dá)629.29億港元。

　　但是，到目前為止，已有15家內(nèi)地房企已經(jīng)在排期等待在港上市，這一數(shù)目已超過(guò)以往兩年在港上市的內(nèi)地房企的數(shù)量。如果這些企業(yè)最終都能在今年成功在港上市，那將創(chuàng)下內(nèi)地房企在港上市的歷史最高數(shù)量。

　　蔡金強(qiáng)認(rèn)為，在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況下，內(nèi)地房企的贏利能力仍然不錯(cuò)，畢竟社會(huì)需求還是剛性的。此外，香港只是為這些企業(yè)提供一個(gè)融資的平臺(tái)，而且香港股票市場(chǎng)中，散戶只占其中的30%左右，將近60%~70%都是來(lái)自海外的機(jī)構(gòu)基金。從這個(gè)角度說(shuō)，內(nèi)地房企爭(zhēng)相在港上市，對(duì)香港而言仍是好事。

　　實(shí)際上，據(jù)記者了解，此前一直傳言在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)難以將籌集的資金匯回內(nèi)地的問(wèn)題，到目前為止，也僅有綠城中國(guó)(3900.HK)曾發(fā)生過(guò)類似狀況。知情人士透露，綠城中國(guó)之所以遭遇這一問(wèn)題，是因?yàn)楣臼窍饶玫卦俪闪㈨?xiàng)目公司，這違背了新近出臺(tái)的相關(guān)政策。

　　此前，綠城中國(guó)內(nèi)部人士也向記者承認(rèn)了公司從香港匯回資金時(shí)遇到問(wèn)題。當(dāng)時(shí)正是公司競(jìng)得上海新江灣城D1地塊后不久，隨后傳出公司未按預(yù)先約定支付土地出讓金的傳言。雖然上述人士強(qiáng)調(diào)公司一直按照合同約定支付D1地塊的土地出讓金，他仍然表示，公司正在尋找其他途徑解決問(wèn)題，希望不會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)展。

　　記者最新獲得的消息顯示，綠城中國(guó)已通過(guò)其他途徑調(diào)集了一筆資金投入D1地塊項(xiàng)目公司。據(jù)蔡金強(qiáng)介紹，到目前為止，內(nèi)地房企首次IPO籌集的資金匯回內(nèi)地問(wèn)題并不大?，F(xiàn)在內(nèi)地監(jiān)管方面主要針對(duì)內(nèi)地房企在香港資本市場(chǎng)上以發(fā)債或發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式獲得的資金，這些資金現(xiàn)在已不能以股東借貸的形式匯回內(nèi)地，而只能通過(guò)已在內(nèi)地注冊(cè)的項(xiàng)目公司注入注冊(cè)資本金或增資的方式才可回到內(nèi)地，即必須先有項(xiàng)目公司才能將資金匯回。

　　土地儲(chǔ)備或成負(fù)擔(dān)

　　日前，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將世茂房地產(chǎn)(0813.HK，下稱“世茂”)的“Baa3”債券評(píng)級(jí)由穩(wěn)定調(diào)低為負(fù)面。穆迪副總裁兼高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任蔡承業(yè)表示，上述的負(fù)面評(píng)級(jí)展望是由于穆迪擔(dān)心，世茂的土地收購(gòu)戰(zhàn)略過(guò)于進(jìn)取，這可能會(huì)在短期內(nèi)提高其財(cái)務(wù)杠桿，并削弱其資金流動(dòng)性狀況。

　　在穆迪作出上述評(píng)級(jí)之前，世茂剛剛分別以30.7億元和16.5億元人民幣收購(gòu)了杭州和大連的新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。蔡承業(yè)透露，世茂在拿地方面的進(jìn)取態(tài)度，并非公司評(píng)級(jí)遭調(diào)整的原因。問(wèn)題癥結(jié)在于公司在1個(gè)銀團(tuán)貸款上的不合理?xiàng)l款。

　　據(jù)了解，在世茂這筆3億美元的銀團(tuán)貸款協(xié)議上，簽訂了可以隨時(shí)被要求還款的條款，“本來(lái)世茂并未太多動(dòng)用這筆貸款，就像一般銀行的透支額度，不動(dòng)用問(wèn)題不大。”但世茂近期持續(xù)以巨資拿地，已經(jīng)全面動(dòng)用了這筆銀團(tuán)貸款來(lái)支付即將到期的土地溢價(jià)。

　　蔡承業(yè)表示，如果該貸款提前被取消，將會(huì)進(jìn)一步削弱世茂的資金流動(dòng)性狀況。此外，世茂已經(jīng)加快了土地收購(gòu)的步伐，且超出了穆迪的預(yù)期，“導(dǎo)致我們對(duì)其財(cái)務(wù)紀(jì)律感到憂慮”。

　　世茂的評(píng)級(jí)下調(diào)似乎預(yù)示著香港投資界對(duì)內(nèi)地房企的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始發(fā)生變化。蔡金強(qiáng)直言，在香港，以往隨便一家小企業(yè)都能“套大錢”，但現(xiàn)在，打著房地產(chǎn)概念在資本市場(chǎng)“套大錢”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

　　去年下半年，受到碧桂園等土地儲(chǔ)備規(guī)模巨大的內(nèi)地房企上市的刺激，香港市場(chǎng)一度特別看重內(nèi)地房企土地儲(chǔ)備的絕對(duì)數(shù)量。“但現(xiàn)在，這種觀念正在發(fā)生變化，投資者已經(jīng)不太注重土地儲(chǔ)備的絕對(duì)數(shù)值，而是公司的資金周轉(zhuǎn)比率。”這就意味著，內(nèi)地房企如果在特別偏遠(yuǎn)的地區(qū)獲得土地，對(duì)于投資者而言，已經(jīng)沒(méi)有意義。

　　實(shí)際上，去年在港上市的9家內(nèi)地房企中，眾安房產(chǎn)(0672.HK)和中國(guó)奧園(3883.HK)從上市之后就一直處于跌勢(shì)，到目前為止，跌幅已在40%~50%之間。而上市前備受追捧的SOHO中國(guó)早在兩個(gè)月前已跌破發(fā)行價(jià)。規(guī)模較大的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)也于兩天前跌破發(fā)行價(jià)。

　　蔡金強(qiáng)告訴記者，未來(lái)在港上市的內(nèi)地房企在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)將出現(xiàn)分化。對(duì)于那些規(guī)模較小的地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，投行一般都有辦法讓其成功上市，但是，上市之后的表現(xiàn)會(huì)如何，就很難說(shuō)了。相比之下，素質(zhì)不錯(cuò)、品牌好以及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能有不錯(cuò)的表現(xiàn)。

　　以目前香港對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市盈率的評(píng)估方法看，在港上市的內(nèi)地房企普遍市盈率并不高，一般在20倍左右。以富力地產(chǎn)(2777.HK)為例，其2008年的市盈率為25倍，到明年也不過(guò)15~16倍之間。目前最貴的是中海發(fā)展(1138.HK)，其明年的市盈率也僅19倍。而綠城中國(guó)，目前的市盈率僅9倍。蔡金強(qiáng)表示，2009年在港上市的內(nèi)地房企的平均市盈率不會(huì)高于20倍。

　　附表今年排隊(duì)在港上市的內(nèi)地房企列表

　　公司            預(yù)計(jì)上市時(shí)間
　?。ǔ⒚魍?，其余上市地點(diǎn)均為香港）
　　恒大集團(tuán)    今年二季度
　　重慶龍湖地產(chǎn)    今年二季度
　　深圳卓越集團(tuán)    今年二季度
　　宏宇集團(tuán)    今年二季度
　　陽(yáng)光100    今年底
　　金都房產(chǎn)    今年內(nèi)
　　方圓地產(chǎn)    今年初
　　大連正源    今年上半年
　　天利置業(yè)    今年內(nèi)
　　景瑞地產(chǎn)    今年內(nèi)（海外上市）
　　光大地產(chǎn)    今年底