"戰(zhàn)略領先，站在未來安排今天，一向是萬通的取勝之道。"從萬通地產的前稱"先鋒置業(yè)"就能窺見其發(fā)展模式。

馮侖

　　馮侖一直主張萬通以美國漢斯和鐵獅門為榜樣，成為擁有住宅開發(fā)、商用物業(yè)和定制服務三大事業(yè)群、開發(fā)與運營并重的房地產公司。于是，他又一次次強調，土地儲備并不是一個公司成功的必然因素。

　　然而，在一個競爭日漸激烈的房地產市場，在地價漸漸走高，常常"面粉貴過面包"的土地拍賣會上，開發(fā)商們寸土必爭的勁頭著實讓馮侖有些不安。

　　經歷了數(shù)次土地拍賣會，萬通發(fā)現(xiàn)每次對手的價格都遠遠超出自己的想象，而自己則日漸陷入"地荒"的困窘局面。

　　截至2007年12月1日，萬通通過各種手段新增土地儲備不到50萬平方米，離年初制定的每年新增150萬平方米土地的目標還相差很遠。據(jù)萬通地產董事會秘書程曉晞透露，當時萬通地產正在開發(fā)土地面積150萬平方米。依據(jù)年開發(fā)量100萬平方米體量計算，萬通隨時陷于"斷糧"的境地。

　　萬通公司資料顯示，該公司07年11月底在北京、天津兩地的土地儲備僅僅173萬平方米。

　　最后關頭的收購動作，終于讓萬通的年土地儲備計劃得以完成。是次，萬通以3.9億元的價格收購天津泰達城市開發(fā)有限公司47%股權,從而取得該公司擁有的R1、R3、R5地塊開發(fā)權，項目占地面積35萬平米，總建筑面積為95萬平米。

　　至此，公司儲備項目達到278萬平米，權益面積185萬平米，勉強完成了2007年度的儲地計劃。

　　土儲路線

　　萬通相關人士公開表示，其增加土地儲備主要靠兩條途徑：一是公開市場招拍掛；二是公司股權并購。實際上，萬通的土地儲備主要來自于股權并購，經過土地招拍掛得來的土地幾乎可以忽略。

　　萬通大規(guī)模并購行為始于2006年。2006年12月，其時股票仍名"萬通先鋒"的萬通實業(yè)向萬通星河實業(yè)有限公司定向增發(fā)5200萬股股票，收購萬通星河持有的天津萬通時尚置業(yè)有限責任公司82%股權、天津泰達萬通房地產開發(fā)有限公司65%股權和北京萬通龍山置業(yè)有限公司100%股權，從而取得天津新城國際項目、新城東路項目、上游國際項目和新新小鎮(zhèn)項目，新增土地面積44.13萬平方米，新增建筑面積113.89萬平方米。

　　隨后，萬通擴張步伐明顯加快。2007年3月，控股子公司萬通時尚以16200萬元的價格收購天津萬華置業(yè)100%股權，該公司擬開發(fā)項目位于天津空港物流加工區(qū)內的CBD區(qū)域，占地面積4.2萬平方米，總建筑面積為15萬平方米。

　　9月，公司出資37392萬元收購天津富銘置業(yè)有限公司100%股權，獲得水域未來城項目（現(xiàn)萬通上北新新家園），項目占地面積245417平方米，總建筑面積為365672平方米。

　　"這主要是因為隨著房地產市場景氣度的不斷上升，土地價格水漲船高，公司參與土地拍賣成功率很低。而通過并購成熟項目，能夠縮短項目開發(fā)周期，提高資本回報率。"市場人士分析說。

　　同時，萬通收購項目價格較低，盈利前景較好。以萬通上北新新家園為例，其項目樓面單價（土地上建筑物面積均攤的土地價格）僅為1022元，而該項目均價目前已經高達每平米7350元。同樣，公司收購泰達城開47%股權平均成本僅為880元每平米，相關地塊附近的項目上游國際均價在每平米8000元左右。

　　戰(zhàn)略部署

　　從萬通目前擁有項目的所處區(qū)域來看，其項目主要位于環(huán)渤海灣區(qū)域。其中，北京占34%，天津占63%，其立足京津、布局全國的意圖明顯。

　　環(huán)渤海灣區(qū)域作為中國經濟增長的第三極，未來發(fā)展?jié)摿薮?。而北京、天津作為環(huán)渤海灣區(qū)域最大的兩座城市，分別被賦予政治、文化中心和北方經濟中心兩大重要角色，在北京奧運會召開和天津濱海新區(qū)被納入國家發(fā)展戰(zhàn)略后，兩大城市發(fā)展前景更為樂觀。萬通地產積極融入兩大城市，能夠充分分享北京奧運會和天津濱海新區(qū)開發(fā)帶來的巨大機遇。

　　在布局京津住宅市場的同時，萬通也在積極向全國拓展，同時對公司業(yè)務模式進行調整。2007年12月，馮侖在接受媒體采訪時說,萬通將利用即將到來的房地產行業(yè)結構調整機會,加緊擴大土地儲備和企業(yè)規(guī)模。馮侖表示,萬通未來將形成以京津地區(qū)增加住宅開發(fā)土地,全國二線城市增加商業(yè)地產項目的雙線發(fā)展格局。

　　萬通在商業(yè)地產項目上的策略也相當清晰。在商用物業(yè)投資上，其奉行標準化復制、規(guī)?；顿Y的基本策略，而在商用不動產投資上則實施以運營帶動開發(fā)、以財務安排的多樣化切割和組合項目、和以"萬通中心"為核心產品的建筑綜合體的基本原則。

　　其實，這一發(fā)展戰(zhàn)略早有征兆。萬通地產在2006年年報中表示，公司將對現(xiàn)有業(yè)務模式進行調整，以優(yōu)化公司經營資源配置，成為擁有住宅開發(fā)、商用物業(yè)和定制服務三大業(yè)務體系，開發(fā)和運營并駕齊驅的地產公司。

　　在這種戰(zhàn)略部署指導下，萬通于2007年8月出資1000萬元設立北京利恒博遠咨詢服務有限公司，開展定制服務業(yè)務。同時，公司出資240萬美元與香港領逸投資有限公司合資設立杭州萬置投資咨詢有限公司，在杭州尋找房地產開發(fā)項目。出資1000萬元成立合肥中城聯(lián)盟置業(yè)有限公司，拓展商用物業(yè)在合肥的業(yè)務。