一些國(guó)內(nèi)外知名的大型企業(yè)對(duì)長(zhǎng)城大廈也表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣，但買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格問(wèn)題上一直是難以達(dá)成一致。開(kāi)發(fā)商心中的理想價(jià)格是30億元，而前面幾家客戶的報(bào)價(jià)都低于這個(gè)水平，因此至今未能成交。

　　從設(shè)計(jì)建造開(kāi)始，長(zhǎng)城大廈較少對(duì)外宣傳，也很少與媒體接觸，在市場(chǎng)上較為低調(diào)，幕后的投資商實(shí)際上是來(lái)自于無(wú)錫的一個(gè)財(cái)團(tuán)。

　　位于中山北路、曹楊路口的普陀區(qū)第一高樓長(zhǎng)城大廈已于近日結(jié)構(gòu)封頂。開(kāi)發(fā)商傳出消息，這幢定位為普陀區(qū)內(nèi)目前設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)最高的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目將整棟出售，叫價(jià)30億元。

　　整售受阻

　　絕對(duì)不會(huì)分割出售

　　長(zhǎng)城大廈地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，坐落于白蘭路中運(yùn)大酒店以東、中山北路以南、曹楊路以西、凱旋北路以北的位置，內(nèi)環(huán)高架路連通滬寧高速的一段正好緊靠長(zhǎng)城大廈，所以長(zhǎng)城大廈與江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的蘇南地區(qū)交通較為方便。而軌道交通3、4號(hào)線曹楊路站亦近在咫尺，正在興建的11號(hào)線和規(guī)劃建設(shè)的14號(hào)線都將在曹楊路地鐵站交匯，并形成重要的交通樞紐。長(zhǎng)城大廈將在地下一層與地鐵換乘大廳連通，形成真正的軌道交通站點(diǎn)上蓋型甲級(jí)寫(xiě)字樓。

　　長(zhǎng)城大廈于上周末結(jié)構(gòu)封頂，上海長(zhǎng)城建設(shè)有限公司總經(jīng)理錢(qián)仲明認(rèn)為，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)明年將繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好局面，曹楊板塊歷來(lái)是上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)值洼地，高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)潛力巨大，因此對(duì)長(zhǎng)城大廈的投資前景充滿了信心。

　　記者了解到，從建造初始，長(zhǎng)城大廈一直傾向于將整棟物業(yè)出售，并與世邦魏理仕、高力國(guó)際、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、戴德梁行等五大機(jī)構(gòu)都有過(guò)接觸。一些國(guó)內(nèi)外知名的大型企業(yè)對(duì)長(zhǎng)城大廈也表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣，但買(mǎi)賣(mài)雙方在價(jià)格問(wèn)題上一直是難以達(dá)成一致。開(kāi)發(fā)商心中的理想價(jià)格是30億元，而前面幾家客戶的報(bào)價(jià)都低于這個(gè)水平，因此至今未能成交。

　　據(jù)悉，上海長(zhǎng)城建設(shè)有限公司期望能夠以股權(quán)出售的方式將長(zhǎng)城大廈整棟銷(xiāo)售，但是在久久無(wú)人接盤(pán)的情況下，也有可能以整層出售的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，參考價(jià)格在30000元／平方米左右，但開(kāi)發(fā)商明確表示不會(huì)考慮零散分割出售寫(xiě)字樓。

　　囤地10年

　　普陀地區(qū)最高級(jí)別

　　長(zhǎng)城大廈早在1993年就已經(jīng)立項(xiàng)，但由于功能定位和其他歷史原因始終未能確定，走了十多年的曲折路程，直至2005年9月才開(kāi)始動(dòng)工興建。

　　2006年，長(zhǎng)城大廈重新立項(xiàng)設(shè)計(jì)后，上海長(zhǎng)城建設(shè)有限公司就把這個(gè)項(xiàng)目定位為普陀區(qū)乃至上海市級(jí)的高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目，完全按照國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。按照最終的設(shè)計(jì)方案，長(zhǎng)城大廈占地面積1.54萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)到11.45萬(wàn)平方米(地上建筑面積8.53萬(wàn)平方米)，由1幢高44層的甲級(jí)寫(xiě)字樓和5層高的商業(yè)裙房組成。其中，寫(xiě)字樓面積約7萬(wàn)平方米，高度達(dá)到180米，是目前普陀區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)中心城區(qū)乃至上海市區(qū)蘇州河以北的第一高樓；長(zhǎng)城大廈商業(yè)裙房的地上建筑面積約1.5萬(wàn)平方米，另有4層地下室，其中地下1層定位為商業(yè)，建筑面積7000平方米。另外，長(zhǎng)城大廈擁有近500個(gè)地下停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商宣稱這是目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓中車(chē)位配置比例最高的樓盤(pán)之一。

　　2007年2月，長(zhǎng)城大廈完成了地下部分的建設(shè)；2007年6月，5層的商業(yè)裙樓完工；本月初，長(zhǎng)城大廈實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，整棟大樓預(yù)計(jì)將于今年12月竣工。作為這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展商，錢(qián)仲明認(rèn)為，長(zhǎng)城大廈的結(jié)構(gòu)封頂標(biāo)志著曹楊板塊和普陀區(qū)內(nèi)目前設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)最高的頂級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目初現(xiàn)雛形，即將面市銷(xiāo)售，以填補(bǔ)上海市區(qū)北部高端寫(xiě)字樓旺盛需求的缺口。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　買(mǎi)賣(mài)雙方陷入拉鋸

　　長(zhǎng)城大廈當(dāng)前整棟出售的報(bào)價(jià)為30億元，若以11.45萬(wàn)平方米的總建筑面積估算，長(zhǎng)城大廈必須達(dá)到4.31元／平方米／天左右的租金水平，接盤(pán)單位才能獲得相當(dāng)于6%的年租金回報(bào)。若以8.53萬(wàn)平方米的地上建筑面積來(lái)估算，長(zhǎng)城大廈必須達(dá)到5.78元／平方米／天左右的租金水平，將來(lái)接盤(pán)單位才能獲得相當(dāng)于6%的年租金回報(bào)。據(jù)悉，曹楊板塊當(dāng)前的寫(xiě)字樓，雖然標(biāo)準(zhǔn)可能略低于長(zhǎng)城大廈，但租金基本在2.5元-4元／平方米／天之間。

　　記者電話采訪了美聯(lián)寫(xiě)字樓部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理甘文錦。他表示，目前，中山北路、曹楊路附近的商務(wù)樓宇較多，包括綠地和創(chuàng)大廈、綠地同創(chuàng)大廈、綠地科創(chuàng)大廈、明珠國(guó)際大廈、杰地大廈、尚誠(chéng)國(guó)際大廈、中關(guān)村科技大廈等，但是，其中一部分建設(shè)年代較早，房齡較長(zhǎng)，而另一部分新建寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)都較長(zhǎng)城大廈略遜一籌。“就建造品質(zhì)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)而言，目前，長(zhǎng)城大廈的確是曹楊路周邊規(guī)格最高的寫(xiě)字樓項(xiàng)目。”甘文錦向記者說(shuō)道，“但就中山北路、曹楊路的地段而言，長(zhǎng)城大廈30000元／平方米的報(bào)價(jià)還是略顯偏高。綠地和創(chuàng)大廈的品質(zhì)也不差，售價(jià)只在20000元／平方米出頭。”長(zhǎng)城大廈寫(xiě)字樓單層面積1650平方米，若以30000元／平方米的價(jià)格進(jìn)行整層銷(xiāo)售，單層總價(jià)在5000萬(wàn)元左右，價(jià)值不菲。

　　據(jù)悉，曹楊板塊其他的“甲級(jí)”寫(xiě)字樓，大部分以出售為主，開(kāi)發(fā)商多以短期套現(xiàn)為目的。而當(dāng)前在二手房市場(chǎng)掛牌出售寫(xiě)字樓的業(yè)主也不在少數(shù)，但是房型面積都不大，基本在200平方米左右，且掛牌價(jià)往往偏高，有意接盤(pán)的客戶雖然很多，但并不急于購(gòu)買(mǎi)；而房東們抱著“租售兩相宜”的心態(tài)，買(mǎi)賣(mài)雙方形成博弈，成交量較少。

　　投資背景

　　無(wú)錫財(cái)團(tuán)進(jìn)軍上海

　　從設(shè)計(jì)建造開(kāi)始，長(zhǎng)城大廈較少對(duì)外宣傳，也很少與媒體接觸，在市場(chǎng)上較為低調(diào)，幕后的投資商實(shí)際上是來(lái)自于無(wú)錫的一個(gè)財(cái)團(tuán)。

　　據(jù)記者了解，長(zhǎng)城建設(shè)公司的投資商是無(wú)錫洛商投資有限公司和無(wú)錫雙歡投資有限公司——無(wú)錫洛商投資是由無(wú)錫洛社地區(qū)13家民營(yíng)制造業(yè)企業(yè)組成的股份制企業(yè)，合力在市場(chǎng)中進(jìn)行資本運(yùn)作。而無(wú)錫市洛社鎮(zhèn)是江蘇省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)，2006年該地區(qū)銷(xiāo)售收入達(dá)到億元以上的工業(yè)企業(yè)就有35家。參與長(zhǎng)城大廈投資的13家股東單位在2007年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售額近100億元。其中，江蘇太湖鍋爐股份有限公司是國(guó)家二級(jí)企業(yè)，董事長(zhǎng)陸道君為全國(guó)”五一”勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者；無(wú)錫震達(dá)機(jī)電有限公司曾在美國(guó)收購(gòu)北方工業(yè)公司，董事長(zhǎng)孫鳳鳴是江蘇省勞動(dòng)模范；無(wú)錫明宇機(jī)械有限公司是生產(chǎn)30萬(wàn)臺(tái)五菱汽車(chē)發(fā)動(dòng)機(jī)的專業(yè)工廠。

　　另一個(gè)投資股東是無(wú)錫雙歡投資，董事長(zhǎng)錢(qián)仲明，旗下控股和參股企業(yè)眾多，包括無(wú)錫市電力儀表有限公司(與世界500強(qiáng)法國(guó)施耐德技術(shù)合作的專業(yè)制造和工業(yè)控制系統(tǒng)的企業(yè))、無(wú)錫市雙歡電器集團(tuán)、博耳(宜興)電力成套有限公司、浙江湖州莫干山啤酒有限公司和無(wú)錫市富康現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有限公司等著名企業(yè)，并參股內(nèi)蒙古二連格日勒敖都石油勘探地塊。

　　長(zhǎng)城大廈是無(wú)錫財(cái)團(tuán)進(jìn)軍上海的第一擊，據(jù)悉，他們?nèi)栽谏虾Ｊ袌?chǎng)積極尋覓其他的投資項(xiàng)目。