一直“面粉貴于面包”土地出讓市場(chǎng)，在2007年末終于遭遇到“寒流”。

　　12月6日，是廣州市20 07年最后一場(chǎng)大規(guī)模土地招拍掛。但與前幾個(gè)月“地王”頻現(xiàn)的熱鬧場(chǎng)面相比，這次土地出讓多少顯得有些冷清。兩宗金沙洲商業(yè)金融用地?zé)o人競(jìng)價(jià)，有5宗用地只以底價(jià)成交，金沙洲地價(jià)更比前段時(shí)間的“地王”價(jià)下降了近六成。

　　越來(lái)越多的人有理由懷疑，在連環(huán)的土地新政之下，喧囂的地王時(shí)代是否會(huì)在2008年徹底終結(jié)？

　　地王，最危險(xiǎn)的資本游戲？

　　充分利用資本市場(chǎng)直接融資，是上市公司取得“地王”的根源和利器。資料顯示，通過定向增發(fā)和公開增發(fā)的股本融資，今年以來(lái)上市公司在資本市場(chǎng)拿走上千億資金。除了增發(fā)之外，房地產(chǎn)上市公司又競(jìng)相發(fā)起了債券融資競(jìng)賽。目前，至少已經(jīng)有金地、保利、北辰實(shí)業(yè)、萬(wàn)科、中糧地產(chǎn)、新湖等6家房地產(chǎn)上市公司宣布啟動(dòng)債券再融資程序，它們債券融資金額的上限合計(jì)為157億元。利用資本市場(chǎng)的直接融資優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而在土地市場(chǎng)上施展拳腳，拿到地之后又增加其再融資籌碼——一種不算聰明的原始泡沫積累正在形成。謝國(guó)忠就表示：“中國(guó)大陸已經(jīng)在經(jīng)歷一場(chǎng)泡沫，只不過，泡沫制造者的手法極其原始。他們用借來(lái)的錢和粗糙的語(yǔ)言來(lái)制造泡沫上揚(yáng)動(dòng)力，誘惑大眾投資者入場(chǎng)。”正如他所言，房地產(chǎn)上市企業(yè)圈錢的手段并不高明新鮮，用土地儲(chǔ)備為籌碼不斷地到資本市場(chǎng)進(jìn)行套利，從而實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)收益。

　　股市融資成本非常低廉，無(wú)須還本、不用付息，風(fēng)險(xiǎn)卻由眾多投資者分擔(dān)。而在一般情況下，通過拿地助推的股票價(jià)格上漲給他們帶來(lái)的收益完全可以彌補(bǔ)他們的拿地成本。

　　有意思的是，房地產(chǎn)企業(yè)的股票在資本市場(chǎng)上估值過高已經(jīng)引起投資者注意，中信建投、銀河證券、國(guó)泰君安、華泰證券等多家大型創(chuàng)新類券商都在10月份開始通過多種形式，向核心客戶發(fā)出地產(chǎn)股風(fēng)險(xiǎn)提示，而一些公募基金近期也在內(nèi)部會(huì)議上對(duì)地產(chǎn)股下達(dá)禁入令，而從盤面上看機(jī)構(gòu)減持地產(chǎn)股跡象明顯。被當(dāng)成“傻瓜”的資本市場(chǎng)，已經(jīng)對(duì)“房企門”有所警惕，房企想要在2008年通過股市圈錢支撐“地王”的可能性也越來(lái)越小了。

　　巨無(wú)霸地塊將終結(jié)？

　　“房企門”并不是“欣欣向榮”的房地產(chǎn)市場(chǎng)近期遭遇的唯一危言。

　　一份最新的研究報(bào)告稱，迄今為止全國(guó)范圍內(nèi)囤積在開發(fā)商手里的土地，總量多達(dá)10億平方米。這份由北京師范大學(xué)金融研究中心12月推出的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》指出，截至20 06年底，房地產(chǎn)業(yè)沉淀在土地上的資金估計(jì)約2.4萬(wàn)億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約20 0 0億元，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。

　　該報(bào)告主要撰寫人、北師大金融中心主任鐘偉表示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可用“資金為王、土地為禍”形容，“繼續(xù)維持既有決策思維定勢(shì)和市場(chǎng)供求狀況，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)將是危險(xiǎn)而巨大的賭博。”

　　不光鐘偉有這種危險(xiǎn)的感覺。就在上述報(bào)告發(fā)布前夕，由國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲(chǔ)備管理辦法》正式出臺(tái)，這是中國(guó)第一部有關(guān)土地儲(chǔ)備的全國(guó)性法規(guī)。

　　而從11月1日起開始正式施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》也被認(rèn)為是終結(jié)地王時(shí)代的希望。這個(gè)規(guī)定重申，開發(fā)商必須付清土地出讓金才能拿到土地使用權(quán)證書，并要合理控制單宗土地出讓規(guī)模，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年。很顯然，3年內(nèi)開發(fā)完的土地肯定規(guī)模不大，只能是中小盤。而控制單宗土地出讓規(guī)模，將迫使現(xiàn)在的大宗土地拆分入市，面積大、總價(jià)高的地王時(shí)代自然也就終結(jié)。同樣，動(dòng)輒幾千畝的大盤時(shí)代也將向“小地塊”時(shí)代轉(zhuǎn)變。

　　有多少政策可以重來(lái)？

　　一個(gè)值得關(guān)注的問題是，早在1994年7月，我國(guó)就頒布了《閑置土地處置辦法》。自2005年的“國(guó)八條”直至2006年的“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”，都對(duì)處置閑置土地作出明確規(guī)定。除依法按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)，堅(jiān)決無(wú)償收回。

　　此前國(guó)土部又出臺(tái)新規(guī)，實(shí)行“凈地”出讓；合理控制單宗土地出讓規(guī)模，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借資金實(shí)力圈占大面積土地，形成壟斷；同時(shí)，自11月1日起，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。

　　但新政也好，建議也罷，“看上去很美”，但要落到實(shí)處存在不少難度。能否破解這其中的阻力，相當(dāng)程度上取決于地方政府的態(tài)度和執(zhí)行力。多年來(lái)，一項(xiàng)地產(chǎn)新政推出的同時(shí)往往也伴隨著帶冷笑的懷疑。

　　“2 0 07年出來(lái)的土地新政，比如3 9號(hào)令，如果在20 08年執(zhí)行到位，還是將徹底改變房地產(chǎn)格局，此前類似順馳那樣通過拖欠土地出讓金同時(shí)撬動(dòng)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，‘用7個(gè)鍋蓋蓋10個(gè)鍋’的做法將不再可能。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任張躍慶告訴《地產(chǎn)》，但問題不在于土地政策出了多少，明年還將出多少，而在于如何保證目前已有的土地政策能實(shí)施。

　　事實(shí)上，國(guó)土資源部之前“土地兩年不開發(fā)收回”的規(guī)定，執(zhí)行起來(lái)幾乎就等于一紙空文。“規(guī)避政策并不困難，有人檢查，房地產(chǎn)商就把土地象征性地圍一下，或者是派幾個(gè)民工去土地上翻翻土。”

　　　中信證券的一位分析師告訴記者，直到最近他在地方省市做調(diào)研，發(fā)現(xiàn)規(guī)避“兩年期限”的方法還和多年前一樣且行之有效。在實(shí)際操作中，開發(fā)商可以多次規(guī)劃變更作為拖延開發(fā)的借口。此外，一些涉及到拆遷的地塊，拆遷進(jìn)展緩慢也能成為理由。