在素有重慶“北大門(mén)”之稱(chēng)的合川縣東部，嘉陵江、渠江、涪江三江交匯處，有一處名為釣魚(yú)城的古跡，形勢(shì)險(xiǎn)要，歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地。700多年前，面臨亡國(guó)之災(zāi)的南宋王朝將領(lǐng)曾固守此城，一度擊潰率軍來(lái)犯的蒙古大汗蒙哥。

　　合川土生土長(zhǎng)的重慶龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍，自然熟知個(gè)中的歷史滄桑。11月20日，當(dāng)龍湖一舉擊敗廣東碧桂園(2007.HK)、浙江宋城集團(tuán)等，拿下當(dāng)?shù)卣瞥龅尼烎~(yú)城景區(qū)及周邊6平方公里地塊開(kāi)發(fā)權(quán)的百億元大單時(shí)，吳心中或許有比她的強(qiáng)勁對(duì)手們更多的感慨。

　　有趣的是，這也是曾被追捧為“中國(guó)內(nèi)地女首富”熱門(mén)人選的吳亞軍，與已經(jīng)榮登此位的碧桂園少主楊惠妍之間理論上的首次交鋒。眾所周知，后者的父親楊國(guó)強(qiáng)實(shí)際上掌控著碧桂園的核心事務(wù)。而正積極謀劃明年初赴港上市的龍湖地產(chǎn)，大有繼碧桂園之后，成為中國(guó)地產(chǎn)界又一匹超級(jí)黑馬的氣勢(shì)。

　　歷來(lái)低調(diào)的吳亞軍和龍湖地產(chǎn)，未必樂(lè)意接受外界所貼的標(biāo)簽，但這家山城龍頭房企迅速走紅卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。他們究竟有何獨(dú)門(mén)法寶呢？

　　釣魚(yú)城之戰(zhàn)

　　合川是規(guī)劃建設(shè)中的重慶“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊之一。據(jù)當(dāng)?shù)卣耸客嘎?，早?005年，重慶市方面便委托蜚聲地產(chǎn)界的王志綱工作室，對(duì)釣魚(yú)城景區(qū)周邊進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)策劃。這塊風(fēng)水寶地不僅吸引了浙江宋城集團(tuán)及中石油旗下一家開(kāi)發(fā)公司的關(guān)注，也讓王志綱的老朋友楊國(guó)強(qiáng)動(dòng)了心。

　　據(jù)悉，宋城集團(tuán)開(kāi)出10億元支票，計(jì)劃開(kāi)發(fā)景區(qū)及附近8000畝土地，但與當(dāng)?shù)卣谕罹噍^遠(yuǎn)，而碧桂園則遲遲未能交出具體開(kāi)發(fā)方案，釣魚(yú)城項(xiàng)目一拖就是兩年。

　　期間，重慶市常務(wù)副市長(zhǎng)黃奇帆多次為合川“把脈”，并積極推薦龍湖地產(chǎn)接盤(pán)。但據(jù)說(shuō)由于擔(dān)心旅游項(xiàng)目非公司所長(zhǎng)，吳亞軍等龍湖高層起先有些猶豫。稍后，楊國(guó)強(qiáng)決意轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)，合川縣政府加緊了與龍湖的溝通，后者也派出集團(tuán)總經(jīng)理周德康負(fù)責(zé)商談，雙方終于于日前達(dá)成意向協(xié)議。

　　根據(jù)總體規(guī)劃，占地約6平方公里的釣魚(yú)城及東城半島綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括至少一家五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、古戰(zhàn)場(chǎng)主題公園、博物館、溫泉度假、特色餐飲一條街等建筑設(shè)施，總投資預(yù)計(jì)達(dá)到100億元。

　　最新消息透露，政企雙方定于12月初再簽訂有關(guān)合作細(xì)則，龍湖集團(tuán)亦已委托丹麥一家知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)，最快將于明年6月正式動(dòng)工建設(shè)。

　　“這將是我們打造的第一個(gè)全國(guó)知名旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，要成為別人不可復(fù)制的產(chǎn)品。”周德康樂(lè)觀地表示。

　　重走“碧桂園之路”？

　　據(jù)龍湖內(nèi)部人士稱(chēng)，盡管吳亞軍不事張揚(yáng)，但上世紀(jì)90年代中期步入地產(chǎn)界時(shí)，便立下宏愿：5年內(nèi)成為重慶最大地產(chǎn)商之一，10年內(nèi)躋身中國(guó)一流房企之列。如今，這一愿景正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

　　就在釣魚(yú)城項(xiàng)目簽約前不到兩周，即11月8日，龍湖以15.4億元報(bào)價(jià)(折合樓面地價(jià)每平方米10672元)擊退萬(wàn)科地產(chǎn)(000002)、華潤(rùn)置地(1109.HK)及新加坡仁恒置業(yè)、凱德置地等，拿下上海近郊青浦一幅超過(guò)200畝的別墅用地。龍湖由此創(chuàng)下上海外環(huán)以外郊區(qū)樓面地價(jià)過(guò)萬(wàn)元的新紀(jì)錄，而相鄰非別墅類(lèi)的商品住宅現(xiàn)樓售價(jià)，不過(guò)每平方米7000元左右。

　　早在今年6月，龍湖參拍上海新城灣城地塊未果后不久，即通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得嘉定新城一幅80余畝的綜合性商業(yè)地塊，開(kāi)始布局上海。

　　而在此之前，龍湖先后進(jìn)軍北京和成都，加上重慶本土市場(chǎng)的深耕，粗略估計(jì)一二級(jí)開(kāi)發(fā)土地總面積達(dá)11000畝，可建筑面積約1300萬(wàn)平方米(詳見(jiàn)鏈接)。

　　龍湖一高層向記者透露，集團(tuán)的主要戰(zhàn)略是“集中優(yōu)勢(shì)兵力布局西部大本營(yíng)及環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等四大區(qū)域，并讓每個(gè)區(qū)域都有足夠的投資強(qiáng)度”。

　　“珠三角市場(chǎng)有望明年上半年取得突破。”該高層稱(chēng)。這恰恰與龍湖一直緊鑼密鼓籌備登陸港股的時(shí)間表相吻合。

　　來(lái)自香港市場(chǎng)的消息顯示，龍湖地產(chǎn)已委任瑞銀及摩根士丹利為保薦人，計(jì)劃明年初上市籌資10億美元(約78億港元)。為配合上市行動(dòng)，龍湖先后四處“挖角”——由原聯(lián)想公關(guān)部總經(jīng)理王桐主持集團(tuán)公關(guān)事務(wù)，由曾任華潤(rùn)置地和美林證券副總裁的林鉅昌擔(dān)綱財(cái)務(wù)總監(jiān)。

　　類(lèi)似的一面快速擴(kuò)張，一面努力打通境外融資渠道的“手段”，在今年最大的房企黑馬碧桂園身上清晰可見(jiàn)。但碧桂園今年4月香港上市前后兇猛出擊國(guó)內(nèi)三四線城市，儲(chǔ)地逾5000余萬(wàn)平方米(可建筑面積)之舉，已引起外界密切關(guān)注，尤其是近期傳出其在湖南張家界、重慶長(zhǎng)壽湖等地“超低價(jià)圈地”，更讓楊國(guó)強(qiáng)陷于輿論的風(fēng)口浪尖之上。不時(shí)被人拿來(lái)與碧桂園作比較的龍湖，處境多少有些微妙。

　　“我們主要通過(guò)土地資源的整合取得增值收益，而不是依靠所謂囤地獲利。”一位參與公司全國(guó)拓展行動(dòng)的龍湖高管聲稱(chēng)。

　　僅次于吳亞軍的龍湖“二號(hào)人物”、集團(tuán)副董事長(zhǎng)蔡奎早先在成都接受媒體采訪時(shí)則從另一角度解釋了公司的全國(guó)布局策略。“房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，房企發(fā)展初期，適宜集中精力和資源在一個(gè)城市找地開(kāi)發(fā)，”他說(shuō)，“但對(duì)于不斷做大做強(qiáng)的企業(yè)而言，向其他城市謀求發(fā)展資源是必須的，獲取土地相對(duì)也比較容易。”

　　資本運(yùn)作三級(jí)跳

　　現(xiàn)在回過(guò)頭看，赴港上市是一向重視公司資本運(yùn)作的龍湖早晚要走的一步棋。

　　據(jù)說(shuō)早在1995年龍湖成立之初，吳亞軍就親赴深圳找萬(wàn)科的王石取經(jīng)?？吹饺f(wàn)科積極推行財(cái)務(wù)公開(kāi)化，吳回來(lái)就聘請(qǐng)了普華永道負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)審計(jì)。而日后龍湖積極采用多元融資模式，而不是像一般地方房企那樣主要依賴(lài)銀行貸款，很難說(shuō)沒(méi)有受到諳熟此道的萬(wàn)科“好榜樣”的啟發(fā)。

　　重慶龍港地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽把龍湖的資本運(yùn)作總結(jié)為三個(gè)階段：本地市場(chǎng)起步時(shí)依靠銀行貸款和信托，跨區(qū)域發(fā)展道路上聯(lián)手海外基金，全國(guó)化布局展開(kāi)后就到境外上市融資。

　　2004年底，龍湖地產(chǎn)與香港置地集團(tuán)達(dá)成總額約40億元的合作投資協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)重慶北部新區(qū)大竹林國(guó)際時(shí)尚生活中心。一年之后，他們又與重慶國(guó)際信托投資有限公司聯(lián)手推出“龍湖·西城天街資金信托計(jì)劃”，集資超過(guò)3億元。這是重慶歷來(lái)募集金額最高的單個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，龍湖為此讓出了該項(xiàng)目49%的股權(quán)。

　　今年4月，龍湖聯(lián)手荷蘭ING房地產(chǎn)投資基金以9.3億元高價(jià)競(jìng)得成都一幅113畝的地塊，同時(shí)他們還聯(lián)合參與了北京昌平區(qū)北一幅土地的投標(biāo)。此前，ING出資3500萬(wàn)美元取得龍湖地產(chǎn)旗下重慶市第三中央商務(wù)區(qū)住宅項(xiàng)目49%的股權(quán)。還有一家名為VOF V SRL的海外投資機(jī)構(gòu)，亦曾經(jīng)與龍湖有過(guò)合作。

　　知情人士透露，重慶渝富這家當(dāng)?shù)刂饕膰?guó)有資產(chǎn)管理公司，與龍湖也是“親密戰(zhàn)友”，屢屢在龍湖遇到資金瓶頸時(shí)為之“出謀劃策”。

　　華夏證券地產(chǎn)分析師陶鋒估計(jì)，按龍湖現(xiàn)有土地儲(chǔ)備及開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)來(lái)看，若順利在香港上市，市值很可能將達(dá)800億~900億港元，董事長(zhǎng)吳亞軍本人的身價(jià)，有望達(dá)到750億港元左右。而近期碧桂園受負(fù)面消息沖擊股價(jià)走低，總市值有所回落，約在1600億港元上下，楊惠妍的身價(jià)相應(yīng)約為800億港元。

　　盡管相似之處頗多，但在最重要的拿地環(huán)節(jié)上，龍湖與碧桂園差異卻相當(dāng)明顯：前者頻頻出現(xiàn)在土地公開(kāi)拍賣(mài)場(chǎng)上，往往不惜高價(jià)奪地，而后者則堅(jiān)持其一貫的“低價(jià)圈地”策略，以致不時(shí)遭人非議。

　　“香港市場(chǎng)投資者更看好有實(shí)力在競(jìng)爭(zhēng)中拍下‘天價(jià)’土地的地產(chǎn)商，對(duì)近似‘私下交易’的拿地方式則多持保留態(tài)度。龍湖相對(duì)公開(kāi)和穩(wěn)健規(guī)范的操作，比較容易獲得股民信任。”陶鋒強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

　　本報(bào)記者黨鵬對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)

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　　“候選女首富”吳亞軍與龍湖地產(chǎn)

　　現(xiàn)年43歲的吳亞軍，早年當(dāng)過(guò)機(jī)械工程師，后在建設(shè)部城建司及重慶市建委主管的《中國(guó)市容報(bào)》擔(dān)任采編工作。1993年，她成立重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，兩年后與蔡奎一道創(chuàng)辦重慶中建科置業(yè)有限公司，后更名為重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　在重慶地產(chǎn)圈內(nèi)，吳以“三不”著稱(chēng)——“不簽名、不上鏡、不接受采訪”。

　　1995年，低調(diào)務(wù)實(shí)的吳主持開(kāi)發(fā)公司第一個(gè)項(xiàng)目龍湖南苑，一舉奠定在重慶樓市的江湖地位。此后陸續(xù)開(kāi)發(fā)出香樟林、北城天街、楓香庭、藍(lán)湖郡等系列樓盤(pán)，使龍湖成長(zhǎng)為重慶本土最大房企。資料顯示，龍湖在重慶擁有超過(guò)6500畝土地。

　　2002年，作為龍湖全國(guó)戰(zhàn)略的重要一步，吳將集團(tuán)總部從重慶遷往北京，并先后在北京順義等區(qū)域拿地約2700畝，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)9天內(nèi)銷(xiāo)售額達(dá)11億元。按其計(jì)劃，明年北京市場(chǎng)銷(xiāo)售總額將達(dá)100億元。

　　在近鄰成都，龍湖更采用四面合圍手法，一共儲(chǔ)地2000余畝，首個(gè)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)晶藍(lán)半島已于日前正式交房，另一項(xiàng)目龍湖三千里一期今年6月初推出872套單位，一天之內(nèi)即搶購(gòu)一空，銷(xiāo)售回款4億多元。據(jù)悉，今年龍湖在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)總銷(xiāo)售收入可達(dá)20億元。

　　此外，龍湖已與沃爾瑪達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，旗下超過(guò)50萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將閃現(xiàn)這家世界零售巨頭的身影。