房地產根源性問題在于土地政策？

　　“目前房價是否開始下降仍需要時間觀察，而目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產市場出現(xiàn)拐點，中國房地產根源性的問題在于現(xiàn)行土地政策。”任志強表示，如繼續(xù)加息，將對房地產等諸多行業(yè)產生重大影響。

　　在近日舉行的《財經》年會上，就目前房地產市場的若干熱點問題，建設部政策研究中心主任陳淮、華遠地產董事長任志強和玫瑰石顧問公司董事謝國忠等專家發(fā)表了各自的觀點。

　　任志強說，目前，城市的建成區(qū)總面積是3.48萬平方公里，而農民的宅基地有16.8萬平方公里，相當于城市所有建成區(qū)的4.6倍。“假定土地歸了農民，農民一定把房子拆了蓋成樓，然后把所有的宅基地騰出來變成農用耕地和城市建設用地，這樣土地就足夠了。但就是因為農民的地不歸農民，所以要多占宅基地，因為宅基地是不交稅的。”任志強認為，如果這種宅基地的制度不改變，根源問題就得不到解決，而保障性住宅的政策只能是一種彌補性的辦法。

　　房價是否下降需繼續(xù)觀察

　　“中國的房地產沒有什么大問題。”任志強表示，關于目前房價是否開始下降，還需要繼續(xù)觀察。

　　“目前中國房價出現(xiàn)下降趨勢，但是不可能大幅度下降，因為這是宏觀政策調控下出現(xiàn)的下降，并不是市場行為。”謝國忠對記者表示，與中國的房價不同，美國房價一瀉千里是因為供求關系發(fā)生變化，需求遠遠低于供給，是前幾年累計的泡沫發(fā)生破裂的結果。

　　　任志強認為，從人口學、城市化等角度來看，目前還不能得出市場上的住房供應已經過剩的判斷，也看不出目前市場上住房已經滿足需求的信號。

　　關于銀根趨緊的問題，任志強表示，目前存款準備金率已達14.5%，超過了1993年時的最高水平，但利率水平還與1993年時相差很多。他認為，如果繼續(xù)加息，很多行業(yè)都會出問題。“如果利率漲到了7%或8%，是房地產先垮還是別的企業(yè)先垮，很難說。所以，目前的金融政策不一定意味著房地產的拐點。”

　　“房地產的短期宏觀現(xiàn)象與結構性問題要分開看，中國現(xiàn)在很多調控是針對短期過熱現(xiàn)象。”謝國忠則表示，在地價很高的情況下，調控力度這么大，需要警惕房價出現(xiàn)“硬著陸”的風險。

　　目前政策是保障基本需求

　　“目前建設部的工作一方面是貫徹落實國務院24號文件，借助市場建立住房保障體系等，另一方面貫徹落實城鄉(xiāng)規(guī)劃法，改善農民居住條件。”陳淮表示。

　　據(jù)陳淮講，目前政策導向是按政府要求滿足基本生活需求，一定要嚴格限制奢侈性需求。他說，目前國家的限價房政策還沒有出來，但限價房、經濟適用房和廉租房等保障性住房的資金來源已經明確：一是土地出讓金的70%，二是公積金的增值性收益。

　　任志強則認為，其中限價房有完全產權，不是一個保障而是一次財產分配，全體人民的公積金增值部分讓少數(shù)人受益，這不公平。

　　“廉租房原本是政府出本金又貼租，但現(xiàn)在政府將其產權賣出，對于國內外機構來說，廉租房就成為有政府貼租的具有穩(wěn)定收益的投資產品。”陳淮表示，

　　據(jù)陳淮分析，影響房地產行業(yè)的政策有三個方面：第一是宏觀政策，他說，人們以為宏觀政策能把房地產的事都調控了，而且要求宏觀政策承擔起老百姓買得起房、窮人的保障、縮小貧富差距、反腐敗、約束開發(fā)商行為等諸多任務，這超出了宏觀政策力所能及的范圍。第二是產業(yè)政策，包括房地產業(yè)如何發(fā)展，以及如何提高這個產業(yè)的競爭力等諸多問題。第三是公共政策，涉及保障性的住房問題等。這三者中，宏觀政策管的時間最短，一般半年至一年，產業(yè)政策一般3-5年，最多5-8年。