以此而言，一口氣囤積4-5年開發(fā)的土地?zé)o疑是冒險的，很難想象類似于卓越在青島城陽區(qū)的土地能夠在兩年內(nèi)變成產(chǎn)品。　　

　　當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的實際土地儲備要求企業(yè)開發(fā)量翻倍增長的時候，這樣的土地儲備肯定是愚蠢的。

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　　如果以2007年房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的數(shù)量來計算的話，類似于碧桂園、萬科與富力這樣大量儲備土地的企業(yè)，2008年土地儲備對其開發(fā)規(guī)模的要求可能是1000萬平米左右，碧桂園的開發(fā)規(guī)模甚至必須達(dá)到1500萬平米。

　　房地企業(yè)的開發(fā)能本本身可以看作房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)能力。對于前兩年僅僅將年開發(fā)規(guī)模維持在200-300萬平米的地產(chǎn)企業(yè)而言，這樣的開發(fā)規(guī)模是很難想象的。

　　更為可怕的是，今天的中國土地市場本身混亂。一方面今天在市場上流通的存量土地大量存在，另一方面自2004年后開始壟斷新批土地供應(yīng)，政府土地供應(yīng)缺乏基本的規(guī)劃，第三則是土地一級開發(fā)的管理混亂，在城市化進(jìn)程當(dāng)中，地方政府為財政需要無端的擴(kuò)大城市規(guī)模，大量供應(yīng)低成本土地。

　　這一切使得中國的土地市場成為最無原則、最不公開透明的市場之一。也成為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中最為黑暗的一環(huán)。2004年，全國統(tǒng)一的土地招拍掛制度非但沒能讓土地進(jìn)行公開、公正、公平的交易，恰恰相反，土地招拍掛制度在抬升了土地價格的同時，抬升著房價，使得招拍掛之前那些低價出讓的土地獲得了暴力的機(jī)會。

　　我們曾在采訪中發(fā)現(xiàn)，在上世紀(jì)90年代，僅廣州市政府批出的土地就足夠廣州市40年之用。大面積的郊區(qū)土地供應(yīng)造成了今天廣州的城市失衡。廣州市供應(yīng)大面積郊區(qū)土地的做法很快為各二線城市所效仿。在原有市區(qū)土地供應(yīng)有限的情況下，擴(kuò)大城市規(guī)模，興建各種開發(fā)區(qū)就成為可能。

　　隨之而來的是，那些原本缺乏吸引力的二線城市拼命招商引資，品牌房地產(chǎn)企業(yè)就是其招商引資重要方向。大面積的郊區(qū)土地的廉價供應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了廉價的土地，但郊區(qū)配套的缺失，又是的原本關(guān)系曖昧的地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間關(guān)系復(fù)雜起來。

　　以卓越集團(tuán)在青島城陽區(qū)地塊為例，青島城陽區(qū)政府為了開發(fā)，將大面積的土地出讓給卓越集團(tuán)，但是因為政府的市政建設(shè)遲遲不見動工，卓越亦在土地開發(fā)商遲遲不肯有所動作，只是象征性的動工。

　　而在部分二線城市，政府干脆就分配土地指標(biāo)，看誰賣出去的土地多，造成二線城市大量存在土地肩客。

　　即便是在公開的招拍掛當(dāng)中，設(shè)定條件的土地拍賣，地方政府單方面將設(shè)定條件透露給其期望出讓的房地產(chǎn)企業(yè)，在土地出讓后設(shè)定種種返款措施的行為屢見于土地拍賣當(dāng)中。

　　一個顯然的事實是，只要與地方政府搭上線，大多房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地并不難。

　　但另一個可怕的事實是，今天我們很難判斷那些大量囤積土地的企業(yè)是否真的能夠?qū)⑼恋貎滢D(zhuǎn)變成產(chǎn)品。因為地方政府收回土地是無償?shù)模布词钦f，政府可以不付分文便將出讓的土地收回。其中兩年未進(jìn)行開發(fā)的土地地方政府更是可以無原則的收回。

　　以此而言，一口氣囤積4-5年開發(fā)的土地?zé)o疑是冒險的，很難想象類似于卓越在青島城陽區(qū)的土地能夠在兩年內(nèi)變成產(chǎn)品。

　　作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)大土地儲備無疑是吸引資金的一個重要手段，但資本市場對中國土地市場的判斷，顯然缺乏必要的解讀。