仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民1993年大學(xué)畢業(yè)就進入了地產(chǎn)界，在他看來，92年小平南巡對廣東帶來的影響，令外資對國內(nèi)地產(chǎn)展開了第一波攻勢。

　　“當時香港一般公寓60平方米到80平方米，100平方米以上就是豪宅了。均價5萬塊，4、5百萬算是入場費。而廣東的房子5、6千塊，連零頭不到。”

　　陳立民回憶，當時廣東的房地產(chǎn)經(jīng)營缺乏規(guī)范，“鎮(zhèn)長劃塊地給企業(yè)，企業(yè)畫張圖，就交給我們?nèi)ベu。”而當時的房子賣得很“瘋”，買主主要是香港人，一來覺得便宜，二來上一代從大陸過來，有歸屬感。

　　“亂搞”

　　95年時，陳立民的公司在廣州代理海珠廣場花園項目。香港展銷會賣了300套，廣州展銷會又賣了300套。“兩個展銷會，3天時間600套就賣光了，這時候拆遷都還沒做呢。”

　　陳立民用“亂搞”二字來形容外資地產(chǎn)第一波，“官員亂批，開發(fā)商亂造，我們跟著亂賣。”香港人亂買，都是“摸著石頭過河”。

　　另一個特點是，外資地產(chǎn)第一波里缺少成熟的開發(fā)商，上?；春Ｂ返娜鸢矎V場在1996年交付，而開發(fā)商瑞安集團此前在香港只是家建筑商。

　　當時，香港的地產(chǎn)市道很好，大開發(fā)商都忙著賺錢，直到1996年香港回歸之前，和記黃浦、新恒基等公司才把眼光投向大陸。

　　失利“內(nèi)外銷并軌”

　　陳立民回憶，上世紀90年代末，中國地產(chǎn)開始真正的大變革。標志性的是三件事：第一是福利房政策改變，老公房以低廉的價格賣給工薪階層，大家可以把老公房變現(xiàn)，去買商品房；第二是內(nèi)外銷合并，把外銷房價格拉了下來；第三就是購房按揭開始普及。

　　這一階段，前期進入的外資成了最大的輸家。在上海，內(nèi)外銷一并軌，新鴻基、恒基、新世界共同開發(fā)的上海金白苑項目，房價從2000美元一平方降到6000元人民幣一平方。

　　陳立民說，當時外資失利的另一個技術(shù)原因是港商習(xí)慣建點式房，而內(nèi)地居民更喜歡板式房。

　　此后直到2003年，上海停止批租商業(yè)用地。此前已轉(zhuǎn)向辦公樓的外資景況也不好。

　　2003年的政策機遇

　　2003年，上海出現(xiàn)兩個新政策，第一容積率降低，第二，重新批組商業(yè)地，刺激了外資大舉進入。陳立民介紹，這一輪，一些專業(yè)水平很高的開發(fā)商進來了，比如凱德置地、新恒基、GIC、和記。

　　盡管其中一些地產(chǎn)商90年代已經(jīng)來過，但是過去只是蜻蜓點水，2003年卻是大批人馬擴張。一方面有新的土地供應(yīng)，另外上海甲級辦公樓租金上漲勢頭強勁，加強了外資對商業(yè)地產(chǎn)的信心。

　　外資基金動手

　　在陳立民的記憶中，早在2002年，外資基金就瞄上了國內(nèi)地產(chǎn)，但在動手之前，他們觀察了兩年多的時間。“沒事就和我們聊天。也不說自己買還是不買。”

　　2004年下半年，摩根斯坦利買了上海世貿(mào)大廈。陳立民聽到這個消息，就覺得“世界變了，玩家變了，游戲規(guī)則變了，非常大的商機來了！”

　　果然，2005年宏觀調(diào)控，大批國內(nèi)地產(chǎn)被外資基金收購，仲量聯(lián)行當年業(yè)績是此前2004年的兩倍，客戶已包括花旗、高盛、摩根斯坦利等國際著名投資機構(gòu)。

　　對于此次限制外資政策，陳立民認為大方向上中國不會走回頭路。但會限制外資的短期行為。另外在投資主體的規(guī)范方面，陳立民為相關(guān)政策的確能限制外資的避稅傾向。