上海甲級(jí)寫字樓的黃金季使恒隆地產(chǎn)成為大贏家之一。

　　日前，恒隆地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)發(fā)布，截至去年底中期業(yè)績(jī)，恒隆地產(chǎn)純利按年升42%達(dá)至22.86億港元，撇除投資物業(yè)價(jià)值重估以及遞延稅項(xiàng)的影響，期內(nèi)純利為8.61億港元，按年跌2.2%，但仍稍勝市場(chǎng)預(yù)期，派中期息為0.13元。

　　此外母公司恒隆集團(tuán)(0010)同期純利潤(rùn)有22.95億元，按年升1.1倍計(jì)算，派中期息0.145元。受到業(yè)績(jī)勝于預(yù)期刺激，兩家公司在公布業(yè)績(jī)當(dāng)日，下午股價(jià)升幅明顯擴(kuò)大，恒隆地產(chǎn)最高升過(guò)2.2%，收?qǐng)?bào)22.7元，成交2.99億元。

　　受益甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)

　　上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)，使在滬持有兩幢優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)的恒隆，在過(guò)去一年中贏得超高回報(bào)。

　　恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗表示,在過(guò)去一年，上海租賃物業(yè)溢利按年增長(zhǎng)25.58%的速度增至3.26億元。上半年恒隆在上海的零售租金上升20%,寫字樓租金則升24%,期內(nèi)上海租金收入上升25%,至4.28億港元。上海物業(yè)租賃業(yè)務(wù)潛力大,租金仍有一定升幅,成為下半年恒隆盈利的動(dòng)力之一。

　　港匯廣場(chǎng)1號(hào)塔樓交付和恒隆廣場(chǎng)二期開始租賃，都使恒隆志得意滿。港匯廣場(chǎng)1號(hào)樓在預(yù)租期就已完成超過(guò)半數(shù)的簽約率。而口碑向佳的恒隆廣場(chǎng)第2幢辦公室大樓目前亦已租出95%樓面面積，平均每天租金收入為每平方米9.1元人民幣。“可以預(yù)計(jì)，后續(xù)項(xiàng)目將給恒隆帶來(lái)更為可觀的租金收益。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民稱，恒隆廣場(chǎng)一期寫字樓目前的平均租金為1.3~1.5美元/平方米/天，等到二期投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)其平均租金將達(dá)1.1~1.2美元/平方米/天。

　　大手筆開拓二線市場(chǎng)

　　但寫字樓市場(chǎng)前途也并非全無(wú)障礙。戴德梁行分析師提醒，如果將人民幣升值的因素考慮進(jìn)去，實(shí)際上去年年底上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金水平相比上季度的人民幣8.00元/平方米/天是有所下降的。

　　居安思危。高漲的上海商業(yè)辦公回報(bào)并未使恒隆僅止于此，開拓二線城市，復(fù)制恒隆模式，成為其當(dāng)前主要策略。目前看來(lái)一帆風(fēng)順。

　　早在2005年1月，恒隆首次在上海之外的城市———天津拿地，8個(gè)月后，又進(jìn)駐沈陽(yáng)的商業(yè)區(qū)。這兩個(gè)地方被認(rèn)為是中國(guó)北方最具奢侈品消費(fèi)力的二線城市。

　　2006年7月，恒隆在一個(gè)星期內(nèi)公布了三個(gè)項(xiàng)目。其中一個(gè)仍然在沈陽(yáng)，陳啟宗稱其地理位置無(wú)以倫比，位于市政府廣場(chǎng)南面。是當(dāng)時(shí)恒隆在內(nèi)地買入的最大幅地塊，估計(jì)項(xiàng)目總成本將高達(dá)80億港元，項(xiàng)目規(guī)劃將復(fù)制上海港匯廣場(chǎng)的模式。

　　截至2006年8月，恒隆在內(nèi)地已經(jīng)初步取得了9個(gè)項(xiàng)目，包括天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等城市。下一步還將在福建、浙江、廣東及其它重要城市如重慶、西安及成都物色投資機(jī)會(huì)。并且，所有的項(xiàng)目，都是專著商業(yè)租賃物業(yè)并以購(gòu)物商場(chǎng)為重點(diǎn)產(chǎn)品。

　　陳啟宗表示,目前恒隆于內(nèi)地六七個(gè)城市有6-7個(gè)項(xiàng)目在商討中,按公司兩年前的計(jì)劃,在內(nèi)地投資10-12個(gè)項(xiàng)目,以每個(gè)項(xiàng)目20-25億港元計(jì)算,現(xiàn)時(shí)已在沈陽(yáng)、天津、濟(jì)南、無(wú)錫已投資了8個(gè)項(xiàng)目,并已投入200多億元。

　　高回報(bào)帶動(dòng)高投入

　　目前恒隆在上海物業(yè)的租務(wù)回報(bào)率已達(dá)17%，陳啟宗自言有信心今年回報(bào)率會(huì)繼續(xù)上升。除去以往投入的200億元，今后會(huì)再投入100億元以完成相關(guān)項(xiàng)目，亦會(huì)繼續(xù)增加內(nèi)地土地儲(chǔ)備。

　　對(duì)于公司未來(lái)發(fā)展，陳啟宗指出增長(zhǎng)動(dòng)力仍來(lái)自內(nèi)地。

　　“恒隆在內(nèi)地發(fā)展是分階段的。”陳啟宗表示只要有好項(xiàng)目,公司會(huì)繼續(xù)做,但需視機(jī)會(huì)?，F(xiàn)時(shí)恒隆在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備約2,300萬(wàn)平方呎,連同新項(xiàng)目的面積,合共約3,000萬(wàn)平方呎,不排除未來(lái)再增加700-800萬(wàn)平方呎樓面土地儲(chǔ)備,令土儲(chǔ)增至4,000萬(wàn)平方呎。

　　過(guò)往業(yè)績(jī)已經(jīng)表明，今日所有土地儲(chǔ)備，都將成為明日獲利源泉。

　　長(zhǎng)期動(dòng)力

　　上海的寫字樓市場(chǎng)在未來(lái)兩年內(nèi)仍受到業(yè)界看好。戴德梁行最新報(bào)告指出，受市場(chǎng)需求強(qiáng)勁且新增供應(yīng)只能勉強(qiáng)滿足目前市場(chǎng)需求的影響，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，去年第四季度達(dá)到5.3%，相比上季度下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。從上海市總體市場(chǎng)看，2006年甲級(jí)寫字樓空置率比去年下降1.34個(gè)百分點(diǎn)。

　　這個(gè)空置率在今年仍將維持在低位。與此同時(shí)，恒隆擅長(zhǎng)的高端商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，也將在上海恒隆廣場(chǎng)之后繼續(xù)演進(jìn)二線策略。

　　如同當(dāng)年在一片置疑聲中砸下100億元挺進(jìn)上海，隨后崛起的恒隆和港匯業(yè)績(jī)給足了陳啟宗面子，目前在更廣泛的城市戰(zhàn)線上源源投入的金錢，還將給未來(lái)三年恒隆地產(chǎn)的年報(bào)帶來(lái)怎樣的數(shù)字變化？拭目以待。